L'investissement locatif

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.
L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des réductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location en résidence principale. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, grâce aux loyers versés par le locataire et l'économie d’impôt. Les revenus qu'il génère peuvent compléter d'autres sources de revenus, contribuant ainsi à diversifier et à sécuriser le patrimoine de l'investisseur. Ainsi cette stratégie d'investissement sert à la fois à accroître ses revenus, à préparer sa retraite, à transmettre un patrimoine ou simplement à se constituer un actif solide pour l'avenir.

Avantages et risques de l'investissement locatif :

Investir dans l'immobilier locatif offre une panoplie de bénéfices qui vont bien au-delà du simple avantage fiscal. L'un des atouts majeurs est la potentialité de valorisation d'un bien au fil du temps, permettant à l'investisseur de voir son patrimoine non seulement préservé, mais aussi augmenté, notamment dans les zones à forte demande. De plus, contrairement à certains placements financiers volatils, l'immobilier reste un actif tangible et rassurant, offrant une certaine stabilité dans un portefeuille d'investissement.

Toutefois, l'investissement locatif n'est pas exempt de défis. Parmi les risques à considérer, on compte le non-paiement des loyers, qui peut impacter la rentabilité du bien. De même, les fluctuations du marché immobilier peuvent influencer la valeur du bien, et des coûts imprévus liés à l'entretien ou à des réparations majeures peuvent survenir. Il est donc essentiel d'aborder cet investissement avec une vision équilibrée, en pesant soigneusement les bénéfices attendus face aux éventuels obstacles.

Le choix entre investir dans un bien immobilier neuf ou ancien est souvent le premier dilemme auquel est confronté un investisseur locatif. Il dépendra surtout des opportunités qui se présentent. Les deux bénéficient de dispositifs de défiscalisation.

• L’atout essentiel du neuf, outre le fait de disposer d'un logement "prêt à louer", est la possibilité de déduire du revenu foncier un pourcentage du prix d’acquisition dans le cadre d’un investissement. Par ailleurs, vous n'aurez pas à vous soucier des interdictions de louer qui frappent les passoires thermiques : un logement neuf sera bien noté dans son DPE, ce qui sera un facteur de plus en plus déterminant dans les choix des locataires. Cependant les prix à l’achat sont généralement plus élevés que l'ancien.
• L'ancien, souvent plus accessible financièrement, offre une rentabilité initiale plus élevée, surtout après la réalisation de travaux de rénovation qui peuvent, de surcroît, ouvrir droit à des déductions fiscales. De plus, les biens anciens se situent généralement dans des zones déjà établies, avec un accès plus aisé aux commodités, aux lieux d'études et aux transports. Néanmoins, ils peuvent nécessiter des rénovations importantes pour répondre aux attentes des locataires modernes.

Acheter à crédit permet au propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et donc d’optimiser son investissement.
Le total des intérêts bancaires payés chaque année est déductible des recettes locatives jusqu'à l'épuration de la dette.
Sont également déductibles des revenus fonciers :

• Les frais liés au crédit (frais de dossier de prêt)
• Les frais d'inscription d'hypothèque
• Les cotisations d'assurance décès invalidité.

Investir à crédit évite également au propriétaire d’effectuer un apport. La durée du crédit a un impact direct sur les mensualités de remboursement. Plus cette durée est longue plus les mensualités sont faibles et l’effort d'épargne diminue. Avec l'augmentation des prix du marché de l'immobilier aujourd'hui, souscrire un crédit est devenu une étape obligatoire pour la plupart des investisseurs.

Pour réussir son investissement en assurant une rentabilité immédiate et les meilleures garanties de revente à terme, l’investisseur doit privilégier l’emplacement. En effet, le locataire ou le futur acheteur y seront tout aussi sensible (accès aux transports, aux commerces, aux écoles, …).
Il est conseillé d’investir dans une région que l’on connaît (bassin d’emploi actif, secteur géographique les plus recherchés, …) afin d’éviter d’acheter uniquement pour la « carotte fiscale » et être sûr de pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
L’acquéreur devra faire des choix (en se risquant ou non sur de nouvelles zones d’habitations) et des concessions (un T2 en centre ville neuf sera difficile à trouver à un bon prix). Il devra aussi aussi se fixer un taux raisonnable de rendement en déterminant la catégorie de locataire qui pourra être intéressé par son bien et en déduire ainsi un montant de location.

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements neufs :

• Le dispositif Pinel
• Loi dite du Robien Recentré
• Le dispositif Borloo neuf (expiré)
• La loi Scellier (expiré)

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements anciens :

• Le dispositif Pinel
• Le dispositif Loc'Avantages
• Le Denormandie (expiré)
• Le Borloo ancien (expiré)
• La loi Girardin
• La loi de Demessine (ZRR)
• La loi Malraux et Monuments historiques.