La résiliation du bail par le propriétaire

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas résilier le bail n'importe quand : il doit attendre l'échéance du bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la date de renouvellement. Il doit prévenir le locataire que le bail ne sera pas reconduit en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en mains propres. Cette lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance, ou 3 mois si c'est une location meublée (la date de signature de réception faisant foi). Si cette formalité n'est pas respectée, le locataire peut faire valoir la nullité du congé.

Les motifs recevables

Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement dans les cas suivants :

• reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint)
• vente du logement,
• existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si après un congé pour reprise le locataire constate que le logement n'a pas été repris, est vide, ou sert de résidence secondaire, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d'instance (il doit alors détenir des preuves). Plus largement, si le propriétaire ment à propos du motif de congé, il s'expose à une amende pénale.

Le propriétaire d'un logement conventionné Anah ou APL ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

Comment envoyer le congé au locataire et quel est le délai de préavis ?

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien remise en mains propres ou par acte d'huissier. Tous les autres moyens, et notamment l'email ou le téléphone, ne sont pas valables. Le motif du congé doit être précisé.

La lettre de congé doit comporter des mentions spécifiques au motif invoqué :

• Congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse, et la nature de son lien avec le bailleur,
• Congé pour vendre : voir ci-dessous,
• Congé pour motif légitime et sérieux : la lettre doit indiquer quel est le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour une location non meublée. Pour les meublés, ce délai n'est que de 3 mois. Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement. Exemple : si le locataire part 2 mois et demi avant la fin du préavis, il n'a pas à payer le loyer ni les charges pour ces 2 mois et demi restants.

Les délais à respecter suite à l'achat d'un logement loué

Le propriétaire qui vient d'acheter un logement occupé par un locataire et qui veut lui donner congé, doit respecter certains délais :

• Si c'est un congé pour reprise du logement :
  • Il doit attendre 2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat.
  • Il doit attendre le terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat.
• Si c'est un congé pour revendre le logement :
  • Il doit attendre le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.
  • Il doit attendre le terme du contrat en cours si l'échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat.

Le congé pour vendre vaut offre de vente pour le locataire

S'il s'agit d'un logement non-meublé, le propriétaire qui envoie son congé pour vendre son bien doit proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre. Le congé pour vendre vaut donc offre de vente pour le locataire.
Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, description précise de ce que comprend la vente (logement et annexes). En revanche d'après la jurisprudence, il n'est pas obligatoire d'indiquer les tantièmes du lot, ni l'état descriptif de division, ni de fournir le règlement de copropriété.
A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire.

Les dispositions ci-dessus ne s'appliquent pas pour les logements meublés.

La résiliation pour caractère légitime et sérieux

La loi prévoit une possibilité de donner congé en invoquant un motif "légitime et sérieux" correspondant à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations : retards répétés et importants du paiement du loyer, violation du règlement de copropriété, sous-location non autorisée, animaux dangereux détenus dans le bien loué, troubles du voisinage, …
C'est aux tribunaux qu'il revient de se déterminer lorsque le locataire conteste le caractère légitime et sérieux.

Mise en jeu de la clause résolutoire

Cette clause du contrat de location peut prévoir la résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers au terme convenu, de non paiement des charges, de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance habitation.