Que faire si un locataire refuse de partir après son préavis ?

Les conditions de résiliation du bail

Pour donner congé à son locataire, un bailleur doit respecter scrupuleusement les conditions de forme et de fond très strictes prévues par l’article 15-1 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur doit en effet respecter un formalisme et des délais précis et il ne peut résilier le bail de son locataire que dans les cas suivants : 

• reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint) ,
• vente du logement,
• existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Le non-respect de ces formalités entraine la nullité du congé, et il est alors inutile d'entamer une procédure d'expulsion du locataire.

En revanche, si le congé respecte l'ensemble des exigences prévues par la loi, il ne peut être contesté par le locataire.

Le statut d'occupant sans droit ni titre

Le locataire qui refuse de quitter les lieux à la date de prise d'effet du congé devient alors un "occupant sans droit ni titre" même s’il continue à s’acquitter de son loyer.

Dans ce cas, il est important que la bailleur ne transmette plus de quittance de loyer car l'occupant du logement ne possède plus le statut de locataire et la somme versée correspond donc à une indemnité d’occupation et non plus à un loyer. Si le bailleur fournit une quittance de loyer, cela peut entrainer un renouvellement du bail. Il reste toutefois possible de fournir un reçu de paiement à l'occupant, mais il faut éviter de faire apparaître le mot "loyer".

La mise en demeure

Tout d'abord, le bailleur doit prévenir l'occupant de sa volonté de récupérer son logement. Pour cela, le bailleur doit envoyer une mise en demeure de quitter les lieux par lettre recommandée ou via un huissier de justice.

Sans réponse de l'occupant, ou en cas de refus de quitter les lieux, le propriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire et demander l’expulsion.

La saisie du tribunal d'instance

Le bailleur doit saisir le tribunal d'instance du lieu où est situé le logement afin d'assigner par acte d'huissier le locataire à comparaitre devant le Tribunal. Si le logement est occupé par plusieurs personnes, l'huissier devra remettre à chaque occupant une assignation à comparaître afin que la décision de justice soit applicable à chaque occupant.

A l'issue de l'audience, le juge peut soit :

• valider le congé et prononcer l'expulsion ;
• accorder un délai supplémentaire au locataire d'un an maximum pour quitter le logement, si celui-ci prouve sa bonne foi en justifiant des démarches effectuées pour trouver un nouveau logement.

Le jugement d'expulsion doit être notifié par un huisier de justice à l'occupant du logement qui peut alors faire appel. Quand le jugement devient définitif, l'huissier doit délivrer un commandement de quitter les lieux. Si le locataire ne quitte pas les lieux, il pourra être expulsé deux mois après la délivrance de ce commandement.

Dans le cas d’un congé pour loyers impayés, le juge peut par ailleurs condamner le locataire à régler une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer, mais aussi à des dommages et intérêts.