Loi Pinel
Historique
Le dispositif dit "Pinel" est en réalité une évolution du dispositif Duflot (du nom de la ministre du logement de l'époque) entré en vigueur le 1er janvier 2013 en remplacement du Scellier. Il a été rebaptisé "Pinel" en septembre 2014 à l'occasion des quelques modifications qu'il a reçues.
Le dispositif Pinel vise donc les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 (prévu initialement pour fin 2021). Pour les opérations réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, c'est le dispositif Duflot qui s'applique. Les principales différences du Pinel par rapport au Duflot concernent le choix de la durée d'engagement (qui fait varier le taux de réduction) et la possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants.
En quoi consiste l'avantage fiscal du dispositif Pinel
L
a défiscalisation en loi Pinel permet de déduire de ses impôts une partie du prix du logement, qui dépend de la durée pendant laquelle on s'engage à le louer :
- 12 % pour une période de 6 ans,
- 18 % pour une période de 9 ans
- 21 % pour une période de 12 ans
Pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2014 (donc à l'époque du "Duflot"), il y avait un taux unique : 18 %, pour une période de 9 ans.
Le montant investi en dispositif Pinel est doublement plafonné :
- limite de 300.000 € d'investissement par an,
- limite de 5.500 €/m² de la surface habitable
Par exemple, pour un appartement de 40m² à 250.000 €, la réduction d'impôt sera calculée sur 40 x 5500 = 220.000 €
Elle peut s'appliquer à un maximum de 2 investissements par an.
Les obligations du dispositif Pinel
Le logement doit se trouver dans des zones géographiques caractérisées par un déficit d'offres, c'est-à-dire les zones A, A bis, et B1. Dans les villes des zones B2 et C qui bénéficiaient d'un arrêté préfectoral autorisant le Pinel, le dispositif n'est plus applicable à partir du 1er janvier 2018. Pour permettre une sortie progressive de ces communes, la loi de finances pour 2018 maintient la défiscalisation pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2018 et si l'acte authentique de vente devant notaire est signé avant le 1er janvier 2019.
La loi Pinel ne concerne que les logements neufs, en cours de construction, anciens rénovés ou réhabilités, ou bien des locaux transformés en habitations.
L'engagement de location est de 6 ans minimum. Le propriétaire dispose d'1 an maximum pour commencer à louer, à compter de l'achèvement du bien ou de son acquisition.
Le logement doit répondre aux normes récentes de performance énergétique. Pour les logements neufs : labels BBC ou RT 2012. Pour les anciens : labels rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.
Le logement doit être loué vide et il doit constituer la résidence principale du locataire.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Depuis le 1er janvier 2015, il peut cependant être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.
Les plafonds de ressources des locataires
Pour les baux signés en 2023 en Métropole :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
| Supplément par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +14 603 € | +13 369 € | +9 782€ | +8 801 € |
La zone géographique A correspond à Paris et la petite couronne.
La zone A bis comprend la deuxième couronne parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français.
La zone B1 correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi qu'aux zones littorales et les îles (Corse comprise).
La zone B2 regroupe les villes de plus de 50 000 habitants (mais de moins de 250 000). Cette zone B2 n'est éligible que sous dérogation temporaire.
Les plafonds de loyer
Les loyers doivent être inférieurs de 20 % au prix du marché. Plafonds mensuels, par mètre carré, hors charges pour 2023 :
| Zones | Plafond (€/m2) |
| Zone A bis |
18,25 € |
| Zone A |
13,56 € |
| Zone B1 |
10,93 € |
| Zone B2 |
9,50 € |
Il est à noter que certaines de ces conditions sont différentes pour l'investissement en outre-mer.
Des avantages fiscaux dégressifs en 2023 et 2024
L'amendement au projet de loi de finances 2021 qui a permis de reconduire le Pinel jusqu’en 2024, a prévu néanmoins une diminution de l'aide fiscale sur les deux dernières années.
En 2023, les réductions d’impôts passent :
- De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans
- De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans
- De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans
Et en 2024 :
- De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
- De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
- De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans
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