La fiscalité immobilière

Le régime réel

Application :

Les bailleurs percevant plus de 15.000 € de recettes sont soumis au régime fiscal du réel.

Dispositif fiscal :

Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu net taxable est à réintégrer aux autres revenus de l'investisseur et sera imposé dans le cadre de l'impôt sur le revenu.
Le revenu net taxable = Revenu brut foncier – charges déductibles (qu'il s'agisse d'un investissement dans le neuf ou dans l'ancien).
S'il s'agit d'un déficit foncier (provenant des dépenses autres que les intérêts d'emprunts), il est déductible directement du revenu global jusqu'à 10.700€ (La limite de déduction est portée à 15.300€ en cas de location sous le régime Périssol.).
La part supérieure à 10.700 € (ou 15.300€) ainsi que les intérêts d'emprunts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Le revenu brut foncier comprend :

• Les loyers perçus au cours de l'année.
• Les charges forfaitaires payées par le locataire moins les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire ( charges locatives, consommation d'eau, droit de bail)
• Les recettes exceptionnelles, telles que les indemnités d'assurance en cas de sinistre.
   

Charges déductibles du revenu foncier :

Les charges déductibles des revenus locatifs ont été revues à la hausse. Les bailleurs vont pouvoir déduire :

• Les frais de procédure : honoraires d'avocats, d'experts.
• Les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion du bien loué.
• Les honoraires versés à un administrateur de biens ou à un syndic de copropriété.
• Les rémunérations versées en contrepartie des prestations fournies par une agence immobilière. • Les commissions et honoraires versés pour la rédaction d'un bail, la tenue de la comptabilité.
• Les frais de gérance et les frais de gestions : rémunérations versées à un gérant ou un syndic de copropriété pour leur montant réel.
• La rémunération des gardes et concierges.
• Les dépensent de réparations, d'entretien et d'amélioration de l'habitat.
• Les frais de rémunération des gardiens.
• Les primes des contrats d'assurance pour impayés de loyers.
• La taxe foncière (hors taxe ordure).
• Les intérêts d'emprunts contractés pour l'achat, l'entretien ou la réparation du bien, sans limitation de montant ni de durée.
• L'amortissement éventuel offert par certains dispositifs fiscaux en cours.
• Forfait de 20€ par logement destiné à couvrir les petits frais divers comme ceux de téléphone.

Les déclarations à effectuer :

• Joindre une déclaration n° 2044 ou 2044 S à votre déclaration d'ensemble des revenus.
• Justifier toutes les dépenses engagées, précisant la nature des travaux.
• Déclarer son statut LMP ou LMNP (statut de loueur en meublé).

Le régime du micro foncier

Application :

Lorsque les revenus bruts fonciers de l'investisseur ne dépassent pas 15.000 € par an, le régime du micro foncier s'applique automatiquement. C'est un régime d'imposition simplifiée et vous pouvez y renoncer pour le régime réel.
Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Le revenu net imposable est calculé par application d'un abattement forfaitaire de 30 % (représentatif de l'ensemble des charges de propriété).
Ainsi les contribuables percevant moins de 15.000 € de loyers annuels et n'ayant pas opté pour le régime du réel sont soumis à l'impôt sur le revenu sur une base égale à 70% de leurs loyers bruts.

Les charges déductibles :

Le choix du micro foncier ne permet pas déduire les charges telles que les dépenses de travaux importantes, les frais de gérance ou les intérêts d'emprunt, …

Les déclarations fiscales :

Vous devez inscrire vos revenus fonciers bruts directement sur votre déclaration d'ensemble (n° 2042). Vous êtes donc dispensé de remplir la déclaration d'impôt n° 2044.
Compte tenu de l'abattement forfaitaire l'administration fiscale calculera de manière automatique un revenu imposable en fonction du montant des loyers bruts. Si le total excède la limite de 15.000€, le régime du micro foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime normal.

Durée du régime micro foncier :

Le régime du micro foncier s'applique pour une période de 3 ans renouvelable tacitement par période de 3 ans.

Exclusions :

Certains immeubles relevant de régimes spéciaux sont exclus du champ d'application du micro foncier, notamment :

• Les monuments historiques,
• Les immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu'au 4e degré,
• Les immeubles locatifs achetés dans le cadre d'un avantage fiscal particulier (Malraux, Robien recentré, Besson, Périssol, Lienemann),
• Les immeubles situés dans une zone franche urbaine,
• Les parts de sociétés civiles immobilières lorsque leur détenteur n'est pas au moins propriétaire d'un logement locatif nu.

Revente et plus values :

L'abattement forfaitaire du micro foncier est censé couvrir les dépenses de travaux de rénovation ou d'amélioration. Cependant, en cas de revente du bien, ces dépenses ne pourront pas venir majorer le prix d'acquisition pour déterminer la plus-value imposable. En effet, le calcul des plus-values immobilières dans le régime de droit commun accepte ce type de dépenses, à la condition que celles-ci n'aient pas déjà été admises en déduction du revenu global ou incluses dans un dispositif de réduction d'impôt.