Les charges locatives

Charges forfaitaires ou provisions pour charges ?

Pour récupérer les charges auprès du locataire, le propriétaire a le choix entre deux solutions :

• une provision pour charges, aussi appelée avance sur charges : il s'agit de récupérer le montant réel des charges auprès du locataire en lui demandant une avance chaque mois et en procédant à une régularisation chaque année lorsque le résultat des comptes est connu. Cette méthode a l'avantage d'être plus équitable, mais elle est relativement complexe a mettre en oeuvre. C'est la plus courante pour les locations vides.
• une somme forfaitaire, c'est-à-dire fixée contractuellement d'après une estimation de la somme réelle et/ou d'après ce que payait l'ancien locataire. Celle-ci ne peut donner droit à aucune régularisation. C'est une solution beaucoup plus simple, mais "risquée" pour le propriétaire qui ne peut rien réclamer si les charges à payer réellement dépassent les sommes récupérées auprès du locataire. Ce type de solution est très fréquent en location meublée, dont les baux sont généralement plus courts qu'en location vide.

Dans tous les cas, le paiement des charges récupérables dans les délais impartis constitue une obligation pour le locataire, au même titre que le loyer de base.

Liste des charges récupérables

Trois types de charges font l'objet de provisions :

• Les frais entraînés par les services liés au logement (eau, ascenseur ou un chauffage collectif).
• Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble (sauf si les frais sont dus à des erreurs ou des malfaçons de l'immeuble).
• Les services dont bénéficient le locataire tel l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.

La liste des charges locatives est précisée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative : les charges qui n'y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire. Elle comprend :

• Les taxes locatives : taxe de balayage et ordures ménagères.
• Les produits consommables : eau, électricité, produit d'entretien et d'hygiène, ampoules...
• Les dépenses d'entretien et les menues réparations des parties communes (la maintenace de l'ascenceur est partagée entre le propriétaire et le locataire).
• Les salaires du concierge (maxi 75%) s'il effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles.

De plus, le locataire doit réparer tout ce qu'il détériore, prendre à sa charge l'entretien courant des équipements :
Extérieurs :

• Jardin privatif : entretien des pelouses, massifs, taille des arbustes.
• Terrasse : enlever la mousse, dégorger les conduits.
• Ouvertures : graisser les gonds, remplacer les boutons de poignées, réfection des mastics, remplacement des vitres cassées.

Intérieurs :

• Maintien en état de propreté des murs intérieurs et cloisons, raccords de peintures, encaustiquer ou vitrifier les parquets, remplacer les moquettes en cas de taches et de trous.
• Entretien courant pour les canalisations d'eau et de gaz, vidange de fosses septiques, la chaudière, les appareils sanitaires et l'électroménager (Décret 87-712 du 26 août 1987).

Liste des charges non récupérables

Le bailleur doit assumer :

• les dégradations occasionnées par la vétusté du logement ou des équipements, des vices de construction, de malfaçon ou encore des éventuels cas de force majeure, par exemple les intempéries.
• les charges qui valorisent l'immeuble ou le bien.
• le remplacement des tuiles ou ardoises, les gouttières, les cheminées, balcons, terrasses, volets, portes, installation électrique défectueuse, équipements ménager hors d'usage.

Certains travaux sont des obligations administratives (décret du 9 septembre 2004) : raccordement à l'égout, enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques, ravalement, mises au normes d'ascenseur, porte coupe feu, …

La régularisation des charges

Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le propriétaire oublie de régulariser les charges et qu'il en fait la demande au-delà de la fin de l'année civile suivant l'année de régularisation (par exemple au delà du 31 décembre 2019 pour la régularisation de l'année 2018), le locataire est en droit de demander un étalement de la dette sur 12 mois (voir notre modèle de lettre). Le propriétaire a un délai de prescription de 3 ans pour régulariser les charges impayées (la prescription était 5 ans avant la loi Alur).
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que la manière dont elles sont réparties entre les locataires.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les justificatifs permettant l'établissement du décompte des charges.
Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte.