La marche à suivre pour louer son appartement sans rien oublier

Tout propriétaire qui se lance dans un projet d'acquisition locatif pense en premier lieu à la sécurisation de son investissement. Et pour cela, un seul objectif : trouver le bon locataire qui paiera son loyer et restera dans les lieux de manière pérenne. Mais mettre en location un logement nécessite une organisation minutieuse. Entre déclarations administratives à anticiper, arbitrages fiscaux à faire, obligations légales à respecter, et éventuelles spécificités locales, les démarches à réaliser sont nombreuses. Récapitulatif des étapes à suivre pour une mise en location réussie et conforme à la législation en vigueur.
 

Etape 1 - Choisir le régime fiscal de location du bien

Tout propriétaire bailleur doit déclarer les revenus générés par la location de son bien. Et le type de déclaration va dépendre de la nature du bail signé, ce qui laisse peu de place à l'improvisation. Il est donc primordial de bien réfléchir en amont de la mise en location au régime locatif le plus adapté pour choisir le type de bail qui sera proposé : 

• Location vide : les revenus locatifs seront à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, soit sous le régime micro-foncier, soit sous le régime réel.
• Location meublée : dans ce cas, deux statuts sont possibles (loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel) et donc deux régimes fiscaux (micro-BIC ou régime réel). Pour l'option LMNP, il ne faut pas oublier de remplir le formulaire cerfa n°11921*0 pour obtenir un numéro de Siret. Pour le statut LMP, un numéro de Siret est aussi requis, à obtenir soit via l’Urssaf soit via la CCI.

Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte à la fois la situation personnelle du propriétaire, mais également la demande locative du marché local, pour optimiser au mieux les revenus locatifs.

Etape 2 - Vérifier les différentes obligations légales afférentes à la mise en location

Il est par ailleurs essentiel de vérifier auprès de la mairie si une autorisation ou une déclaration est nécessaire pour la mise en location du bien. En effet, en fonction de la sa localisation, certaines obligations légales préalables à la mise en location peuvent exister, comme par exemple :

• Le permis de louer : si la commune a mis en place ce dispositif, il est nécessaire soit d'obtenir une autorisation préalable (en remplissant le formulaire cerfa n° 1565201) avant de signer le bail, soit d'effectuer une déclaration dans les 15 jours suivant la mise en location (via le formulaire cerfa n°1565101).
• La location en loi Pinel : si le bien a été acquis en vue d'une mise en location sous le dispositif Pinel, le formulaire cerfa n°11639*22 (2044-EB) doit être rempli l’année de l’acquisition ou de l'achèvement du logement.

Etape 3 -  Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

La loi oblige également les propriétaires à fournir un ensemble de diagnostics (énergétiques, risques naturels, installations électriques...). Ces diagnostics obligatoires ont pour objectif d'assurer la sécurité du locataire et la tranquillité d'esprit du propriétaire.

Et toutes les locations sont concernées par cette obligation, y compris les chambres chez l'habitant, tant qu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Ces diagnostics doivent donc être réalisés par le propriétaire préalablement à la mise en location puisqu'ils doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail.

Etape 4 - Vérifier l'état du logement 

Pour pouvoir être mis en location, un logement doit obligatoirement respecter des critères stricts de décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Ils concernent :

• une surface minimale ;
• l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• l'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
• une performance énergétique minimale ;
• la mise à disposition de certains équipements.

Ces critères de base peuvent par ailleurs être renforcés par des règlements sanitaires locaux. Il est donc important de vérifier si il existe une obligation locale plus restrictive en fonction de la localisation du bien.

Etape 5 - Réaliser si nécessaire des travaux d'amélioration ou de mise aux normes du logement 

Tout propriétaire souhaitant mettre un bien en location doit donc vérifier que le logement remplit bien les conditions de salubrité et de décence nécessaires à sa mise en location. Si ce n'est pas les cas, des travaux de mise aux normes devront être réalisés.

Par ailleurs, investir dans des rénovations, même mineures, peut augmenter la valeur locative d'un bien tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux non négligeables. Car certains travaux sont déductibles des revenus locatifs. Ainsi des aides financières existent  pour inciter les propriétaires bailleurs à faire des travaux de performance énergétique dans leurs locations, avec des dispositifs tels que MaPrimeRenov' ou les CEE. L’Etat a d'ailleurs mis en place un simulateur public (SIMUL'AIDES) qui permet d’estimer le montant des aides financières pour la rénovation énergétique d'un logement.

Etape 6 - Fixer le montant du loyer

Fixer le montant du loyer ne peut pas être fait à la légère. Il est tout d'abord nécessaire de vérifier si le bien mis en location se situe dans une zone soumise à certaines obligations. En effet, si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à l'encadrement des loyers, le propriétaire n'est pas autorisé à fixer celui-ci de manière libre. De même, si le bien mis en location a été acquis dans le cadre d'un dispositif fiscal (par exemple via un investissement Pinel), il faut veiller à bien respecter le plafond de loyer correspondant à l'investissement réalisé.

Dans les autres cas, et s'il s'agit d'une première mise en location, le propriétaire peut fixer le loyer comme bon lui semble. Attention cependant à proposer un loyer cohérent avec les caratéristiques du bien et les prix pratiqués sur le secteur. Certains outils comme la Cote des Loyers proposée par LocService peuvent permettre de fixer un loyer au plus près des réalités du marché. Et il est bon de se rappeler que louer un peu moins cher peut être un vrai choix stratégique pour s'assurer contre la vacance locative.

Etape 7 - Rédiger et publier l'annonce de location

Au même titre que les agences immobilières, les propriétaires particuliers doivent respecter certaines mentions obligatoires lorsqu'ils rédigent une annonce de location de logement. Cette disposition concerne uniquement les baux d’habitation soumis à la loi de juillet 1989, et est valable aussi bien pour les locations vides que les locations meublées.  

Il y a plusieurs mentions à inclure obligatoirement dans le texte des annonces de location, peu importe le support utilisé (papier, web,...), y compris sur LocService.fr. Cependant, pour les utilisateurs de LocService.fr, certaines mentions ont déjà leur champ dédié et il n'y a donc pas forcément besoin de les remettre dans le texte. Par ailleurs, afin de louer rapidement un bien, il est important de ne pas négliger la phase de rédaction de l'offre de location ! En effet, une annonce claire, exhaustive, avec des photos attrayantes, sera un vrai accélérateur de location en évitant un temps de vacance locative trop important. Elle doit décrire clairement le bien à louer, avec tous ses atouts, le montant du loyer, le type de bail et la localisation. Cela permettra aux locataires de se faire une idée précise du bien, sans avoir besoin de questionner le propriétaire à plusieurs reprises avant la visite, et de ne se déplacer que si le bien les intéressent vraiment. Un vrai gain de temps et d'énergie pour le propriétaire.

Etape 8 - Choisir son locataire

Pour un investissement locatif réussi, il est essentiel de trouver le bon locataire afin d'obtenir la rentabilité souhaitée. Et pour cela, il est important de vérifier la solvabilité des candidats.

Pour s’assurer du sérieux et de la solvabilité du futur locataire, la loi autorise à demander les pièces suivantes :

• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile (3 quittances de loyer ou attestation d’hébergement)
• Un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail, carte étudiante etc.)
• Un avis d’imposition
• Un justificatif de revenus (trois derniers bulletins de paie, etc.)

Etape 9 - S'assurer contre les loyers impayés ou demander un garant

Cela n'a rien d'obligatoire, mais il est fortement recommandé une fois le locataire choisi, de s'assurer contre les loyers impayés afin d'éviter toute mauvaise surprise. Pour cela, il existe deux possibilités :

• Demander une caution solidaire : il s'agit d'une personne tierce qui s'engage à couvrir les éventuelles dettes locatives du locataire d'un logement en cas de défaillance de ce dernier. Cela peut être une personne physique ou une personne morale, comme un organisme, une société ou une banque. L'acte de cautionnement et le recours à la caution doivent respecter des procédures strictement encadrées par la loi. 
• Souscrire une assurance loyers impayés : il s'agit d'une assurance délivrée par des compagnies privées qui sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs (loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux, voire parfois le départ prématuré du locataire).

Etape 10 - Préparer et signer le contrat de location

Le bail, appelé également contrat de location, permet enfin de formaliser la location et définit les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur. Un document bien rédigé protège à la fois le locataire et le propriétaire. Il doit être précis, reprenant les termes de l'annonce, et être signé par les deux parties.

Depuis le 29 juillet 2023, chaque bail doit impérativement contenir une clause résolutoire (clause qui donne le droit au propriétaire de résilier le bail) en cas de non paiement du loyer et/ou des charges aux termes convenus, ou de non versement du dépôt de garantie. 

Certaines clauses sont en revanche abusives et ne peuvent pas être indiquées dans un contrat de location. Lorsque par erreur, un contrat de bail contient une clause abusive, elle est considérée comme nulle. Cela signifie que le locataire n'en tient pas compte. Il n'a pas à la respecter, il n'a pas non plus besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation. Ces clauses sont réputées inexistantes. Par ailleurs, certains documents doivent impérativement être annexés au contrat de location : 

• L'attestation d'assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l'obligation de souscrire).    
• Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs    
• La caution signée lorsqu'elle est exigée par le propriétaire.    
• L'état des lieux signé par les deux parties.    
• Les diagnostics obligatoires pour les locations.  

Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :      

• La destination de l'immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)    
• L'usage des parties communes et privées (étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …).    
• Le nombre de millièmes soumis aux charges.