Logement décent : les critères à respecter

Pour pouvoir louer un logement, celui-ci doit obligatoirement respecter des critères stricts de décence définis par la loi. Ces critères concernent la surface, le confort, la sécurité et les performances énergétiques du logement. Ils s'appliquent à tous les types de biens loués en résidence principale, y compris les chambres chez l'habitant.

Logement décent : une obligation incontournable

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent".

La décence concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale.

Ainsi, un logement doit répondre à 5 critères de décence, fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pour pouvoir être mis en location :

une surface minimale ;
l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
l'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
une performance énergétique minimale ;
la mise à disposition de certains équipements.

Ces critères de base peuvent cependant être renforcés par des règlements sanitaires locaux. Selon les départements, il peut en effet exister des normes de décence plus strictes. Il est donc important de vérifier si il existe une obligation locale plus restrictive pour chaque mise en location.

Dimensions et surface habitable

Par défaut, pour qu'une location soit considérée comme décente, elle doit tout d'abord respecter une surface et/ou un volume minimum. Ainsi, un logement proposé à la location doit comporter au moins une pièce principale présentant :

une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
ou un volume habitable de 20 m³.

Une chambre inférieure à 9 m² peut de ce fait être considérée comme décente si son volume est d'au moins 20 m³. Cependant, cette obligation peut être plus restrictive en fonction du règlement sanitaire départemental, car celui-ci prévaut sur les règles de décence. Ainsi par exemple, dans la plupart des départements (dont notamment Paris), le règlement sanitaire départemental impose qu'il y ait dans tous les cas une pièce principale d'au moins 9 m² peu importe le volume habitable.

Sécurité et santé du locataire

Un logement proposé à la location doit également garantir la santé et la sécurité physique de ses locataires.

Pour cela, le logement doit être conforme à un certain nombre de conditions :

le logement doit être à l'abri des infiltrations en cas d'intempéries ce qui nécessite un bon état d'entretien et de solidité de la toiture, des menuiseries extérieures et du gros œuvre en général.
Les dispositifs de sécurité de retenue (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) doivent être en bon état.
Les revêtements, tuyauteries et autres matériaux utilisés doivent garantir la santé et la sécurité physique des locataires (pas d'angle saillant, de matière toxique…).
Les installations d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être aux normes et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le logement doit permettre une aération suffisante.
Les pièces principales doivent avoir un éclairage naturel.

Absence d'animaux nuisibles

Depuis la loi Elan de 2018, le bailleur doit par ailleurs fournir au locataire un logement "exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites". Il doit donc s'assurer que le logement n'est pas infesté par des punaises de lit, cafards, rats ou autres nuisibles.

En cas de détection de nuisibles dans le logement, le propriétaire aura l’obligation de faire intervenir rapidement un professionnel à ses frais. Sauf s'il peut prouver que l'infestation résulte d'une faute du locataire (défaut d’entretien courant ou manque d’hygiène).

Performance énergétique minimale

Concernant la performance énergétique, la notion de décence implique le respect des quatre obligations techniques suivantes (applicables également dans les départements d'outre-mer) :

le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites ;
les portes et fenêtres doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante (ainsi que ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés) ;
les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres
les cheminées doivent être équipées de trappes.

Par ailleurs depuis le 1er janvier 2023, un logement est qualifié de décent uniquement si sa consommation d'énergie indiquée dans le DPE est inférieure ou égale à 450 kWh/m²/an en France métropolitaine (cela correspond à la portion la plus énergivore des logements classés G). Les logements qui dépassent cette valeur ne peuvent plus être proposés à la location. Cette mesure ne s’applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date et ne concerne que la France métropolitaine.

Equipement et confort du locataire

Enfin, pour être proposé à la location, un logement doit comporter des éléments d'équipement et de confort précis:

Une installation permettant un chauffage normal de l'ensemble du logement.
Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
Une installation d'évacuation des eaux usées munies de siphon empêchant tout refoulement des odeurs et des effluents.
Une cuisine ou un coin cuisine avec évier raccordé permettant d'accueillir un appareil de cuisson.
Une installation sanitaire à l'intérieur du logement composée d'un WC, séparé de la pièce où sont pris les repas, et d'un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou une douche). Seule exception : dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Un réseau électrique permetant un éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Quelles démarches réaliser en cas de logement non décent ?

L’obligation de décence relève de la responsabilité exclusive du bailleur et doit être respectée lors de la remise des clés du logement, mais aussi tout au long du bail. Et s'il estime que son logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.

Dans un premier temps, le plus simple est de privilégier une solution à l'amiable. Pour cela, le locataire peut écrire à son propriétaire en indiquant les signes de non-conformité du logement.

Si le propriétaire accepte les signes de non-décence, il devra transmettre au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
Délais de réalisation de ces travaux

Si en revanche le propriétaire conteste les signes de non-décence, le locataire devra mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il pourra également choisir préalablement de faire appel à la commission départementale de conciliation.

Attention cependant : certaines situations ne relèvent pas systématiquement de la non décence et il appartient au locataire de vérifier cela. C'est notament le cas des problèmes d'humidité et de moisissures qui doivent être analysés au cas par cas. En effet, le locataire en tant qu’occupant reste responsable de ses pratiques. S’il bouche les aérations, ne répare pas les dégâts causés par ses machines, ne chauffe pas son logement ou n'aère pas le logement, il ne s'agit pas d'un critère d'indécence. En revanche si ces problèmes d'humidité relèvent d'un problème de non conformité du système de ventilation et d'une mauvaise isolation de logement, il peut s'agire d'un critère de non décence. Et en cas de litige, il peut être nécessaire de faire appel à un expert pour déterminer la cause des moisissures et à qui en revient la responsabilité.

Quelles sont les risques encourus en cas de logement non décent ?

Si le tribunal donne raison au locataire, il peut condamner le propriétaire à trois types de sanctions fixées par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

obligation de réaliser les travaux de mise en conformité ;
réduction du montant du loyer, suspension de son paiement avec ou sans consignation, suspension de la durée du bail jusqu’à exécution des travaux ;
paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le locataire.

Par ailleurs, si le locataire a également signalé la non-décence du logement à l’organisme versant l’allocation de logement et que le logement a fait l’objet d’un constat de non-décence, l'organisme payeur demandera au propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai de 18 mois maximum. Pendant cette période, le droit à l’allocation de logement est maintenu, mais son montant sera conservé par la CAF ou la MSA. Ainsi, le locataire versera au propriétaire uniquement le montant résiduel. Si le logement est mis en conformité dans le délai imparti, l’organisme payeur versera au bailleur le montant intégral de l’aide qu’il a conservé. Mais dans le cas contraire, les allocations logement conservées par la CAF ou la MSA seront définitivement perdues pour le propriétaire...