Quitter son logement étudiant

Au terme du contrat de location à durée déterminée : bail étudiant, bail mobilité

Lorsque le contrat de location ou bail est conclu pour une durée déterminée, ce qui est le cas du bail étudiant de 9 mois ou du bail mobilité, il s'arrête de plein droit à la date prévue dans le contrat. Sans formalités.

Par exemple un bail meublé étudiant qui débute le 1er octobre s'arrête de lui-même et automatiquement le 30 juin de l'année suivante, au terme des 9 mois.

Avant le terme du contrat de location

Résiliation à l'initiative du locataire étudiant

Peu importe le type de contrat de location (même s'il est à durée déterminée), celui-ci peut être résilié à tout moment par le locataire. Mais la résiliation n'est pas effective immédiatement, elle ne se fait qu'après un délai de préavis :

• Pour les locations non meublées : ce délai de préavis est de 3 mois et peut être réduit à 1 mois dans certains cas précis.
• Pour un locations meublées : le délai de préavis n'est que de 1 mois.

Dans les 2 cas, le locataire doit impérativement envoyer son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en mains propres contre récépissé, ou éventuellement délivrée par huissier en cas de difficultés de communication avec le bailleur. Cliquez ici pour voir nos modèles de lettre de congé. Toute notification de départ faite d'une autre manière (oralement, par mail, par téléphone, par texto, ...) n'a aucune valeur juridique.

Lorsqu'un locataire a donné son congé et qu'il quitte le logement pendant la durée du préavis (donc avant le terme officiel de son occupation), il doit régler le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis. Sauf si un autre locataire prend la suite de la location avant la fin du préavis ; dans ce cas, l'ancien locataire peut cesser de payer le loyer dès que le nouveau bail prend effet.

Résiliation à l'initiative du propriétaire

Le bailleur peut lui aussi souhaiter mettre fin au bail mais il n'a pas autant de libertés que le locataire à ce niveau. S'il s'agit d'un bail à durée déterminée (bail étudiant ou bail mobilité), le bailleur ne peut tout simplement pas demander à le résilier avant le terme, sauf clause résolutoire (voir chapitre suivant). S'il s'agit d'un bail classique renouvelable tacitement, la résiliation ne peut prendre effet qu'à la date de renouvellement, et le congé doit être notifié au locataire au moins 3 mois avant cette date pour une location meublée, et 6 mois pour une location vide. De plus, le propriétaire ne peut résilier le bail qu'avec l'un des trois motifs suivants :

• S'il souhaite occuper lui-même le logement ou s'il souhaite le faire occuper par son conjoint, ses ascendants et/ou descendants.
• S'il souhaite vendre le logement (le locataire a priorité pour acheter le logement).
• S'il a un motif légitime et sérieux (retards répétés dans le règlement des loyers, défaut d'entretien du logement par le locataire, troubles du voisinage, ...).

Bien évidemment, si l'une de ces raisons est invoquée alors qu'elle n'est pas vraie, le propriétaire s'expose à des sanctions.
Lorsqu'un bailleur a donné son congé au locataire et que ce dernier quitte le logement avant la fin du préavis, le locataire ne paye le loyer et les charges que pendant la période d'occupation du logement.

Exemple de résiliation par le bailleur : un locataire entre dans un logement à la rentrée de septembre 2019 et signe un bail de 3 ans renouvelable prenant effet le 01/10/2019. Le bailleur qui souhaite vendre le logement doit le signifier à son locataire au moins 6 mois avant l'échéance du contrat, donc avant le 01/04/2022, la date de résiliation effective étant au 01/10/2022.

Mise en jeu des clauses résolutoires du bail

Les clauses résolutoires sont les clauses légales prévues dans le bail et dont la mise en œuvre implique la résiliation automatique du contrat de location.
Les clauses résolutoires ne peuvent concerner que les cas suivants :

• Lorsque le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges.
• Lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie alors qu'il est prévu dans le bail.
• Lorsque le locataire ne souscrit pas l'assurance obligatoire.
• Lorsque le locataire ne respecte pas son obligation d'utiliser les lieux paisiblement.

Quel que soit le cas de figure, le propriétaire doit mettre le locataire en demeure de régulariser la situation pour pouvoir ensuite, et en l'absence de régularisation par le locataire, demander la mise en jeu de la clause résolutoire et donc faire résilier le bail.

Résiliation judiciaire

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, la partie lésée peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d'Instance, soit pour obliger l'autre partie à exécuter son obligation (lorsque c'est possible), soit pour demander la résiliation du contrat de location. Agir ainsi en justice est souvent « la » dernière solution possible pour le propriétaire ou pour le locataire lorsque toutes les autres options ont échoué.

Le plus fréquemment, la résiliation judiciaire est demandée par le propriétaire lorsqu'aucune solution amiable préalable n'a pu être trouvée avec le locataire qui a des impayés de loyer.

Restituez votre logement en bon état !

Quelle que soit la raison du départ du locataire, celui-ci est tenu de restituer le logement dans l'état dans lequel il l'a reçu. Et cet état aura été établi par l'état des lieux d'entrée.

Il ne faut pas oublier que tous les petits défauts qui n'auraient pas été notés dans l'état des lieux d'entrée et qui sont constatés dans l'état des lieux de sortie sont des défauts imputables au locataire, et donc à sa charge.

Le meilleur moyen, le moins onéreux, est d'entretenir régulièrement le logement pendant toute la durée d'occupation et d'effectuer au fur et à mesure les réparations à la charge du locataire : cela permet d'étaler les frais éventuels et d'éviter que le propriétaire soit en droit d'effectuer une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie.

Par exemple, il est préférable de nettoyer immédiatement ou très rapidement une tache que l'on vient de faire sur la moquette plutôt que de laisser passer les jours, et de devoir, en quittant le logement, payer le remplacement de la moquette dans toute la pièce parce que la tache est devenue indélébile.