Le règlement de copropriété

C'est un document écrit, obligatoire et complet, généralement rédigé par un professionnel. Le document d'origine et toutes les modifications qui y seront apportées doivent être publiés par notaire à la conservation des hypothèques. C'est cette publication qui confère au document son caractère règlementaire et donc obligatoire.

Que contient le règlement intérieur de copropriété ?

• La définition et répartition des parties communes et des parties privatives. Complétées et précisées dans l'état descriptif de division. En fixant une quote-part à chacun des copropriétaires, le règlement intérieur détermine par la même occasion le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire à l'assemblée générale ainsi que sa quote-part de participation aux charges.
• La destination de l'immeuble, c'est-à-dire l'utilisation qui peut être faite des parties privatives : usage exclusif d'habitation (on dit alors que le règlement intérieur comporte une clause, légale, « d'habitation bourgeoise »), ou usage mixte d'habitation et professionnel, ou usage d'habitation, professionnel et commercial.  L'usage professionnel concerne majoritairement les professions libérales : médecin, dentiste, architecte etc. Si un règlement intérieur peut interdire l'exercice de certaines activités, il ne peut toutefois pas interdire à un professionnel de s'installer alors qu'un autre exerce déjà la même activité dans l'immeuble. La destination de l'immeuble est souvent liée à l'emplacement de l'immeuble, à son « standing » et à ses caractéristiques.
• La destination des lots, c'est-à-dire leur utilisation ou leur affectation : usage exclusif d'habitation, activité professionnelle (bureaux, commerce, ...), greniers, box, local poubelles, local à vélos et poussettes, loge du gardien... En règle générale, lorsque des commerces sont possibles, des clauses précisent toutefois les activités refusées ou pouvant possiblement l'être (restaurant, friterie, imprimerie, bar de nuit, ...) qui sont essentiellement les activités commerciales ou artisanales nécessitant la présence de machines ou susceptibles d'entraîner des nuisances. La destination des lots peut donc être restreinte compte tenu de la destination de l'immeuble lui-même.
• Les modalités d'usage de l'immeuble, c'est-à-dire les conditions dans lesquelles les copropriétaires occupants et les locataires peuvent utiliser les parties communes comme les parties privatives. C'est le « règlement intérieur » à proprement parler car c'est ce qui peut être fait et ce qui ne peut pas l'être : étendage du linge sur les balcons et fenêtres, barbecues, stationnement des vélos et/ou vélomoteurs dans les parties communes, etc. Les modalités d'usage de l'immeuble découlent souvent de la destination de l'immeuble.
• Les charges de copropriété : chaque copropriétaire contribue au financement des dépenses de l'immeuble sur la base de sa quote-part. Il existe 2 catégories de charges : les charges courantes (ou charges générales), et les charges spéciales.

Les charges générales concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes comme le nettoyage de l'immeuble, l'éclairage des parties communes, le ravalement, les frais d'accès à l'immeuble (interphone, digicode), mais aussi les frais de tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété et les honoraires du syndic.

Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot exprimée en tantièmes. Ce qui signifie que le copropriétaire d'un lot qui représente 2 524 /10 000^ème de la copropriété participera dans la même proportion aux charges générales. Cela veut également dire que tous les copropriétaires participent à ces charges en fonction de la valeur de leur lot et non de l'usage de leur lot. Ainsi, les copropriétaires d'un appartement en rez-de-jardin contribuent aux frais de réfection de la toiture et ceux dont l'appartement est au dernier étage contribuent aux frais d'entretien des espaces verts.

Les charges spéciales concernent quant à elles les services collectifs et les éléments d'équipements communs. Comme par exemple l'ascenseur, le chauffage collectif, les escaliers, la piscine, les antennes, la ventilation etc.

Contrairement aux charges générales, les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle de l'équipement pour chacun d'entre eux. Compte tenu de ce principe les copropriétaires de lots situés au rez-de-chaussée ne contribuent pas aux charges d'ascenseur (sauf s'ils sont également copropriétaires d'une cave ou d'un garage en sous-sol accessible par l'ascenseur), ceux de lots situés au 1er étage y contribuent moins que ceux de lots situés au 4ème et dernier étage.

Que se passe-t-il en cas de non respect du règlement de copropriété ?

Le règlement intérieur de copropriété doit être respecté par les copropriétaires occupants comme par les locataires. Le syndic est chargé de veiller au respect du règlement intérieur car il met en jeu sa responsabilité civile.

Un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement intérieur peut voir sa responsabilité civile engagée et être poursuivi en justice : par exemple s'il effectue dans son appartement des travaux qui touchent l'aspect extérieur de l'immeuble sans avoir obtenu l'accord préalable de la copropriété (ex : un copropriétaire qui transforme un balcon en véranda ; un copropriétaire qui installe ses bureaux dans son appartement alors que l'immeuble est à usage exclusif d'habitation).
En cas de non respect du règlement intérieur, le syndic doit commencer par adresser au copropriétaire concerné une mise en demeure (L.RAR) ou une injonction. Si cela ne suffit pas, le syndic doit demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice. Il peut également agir en référé s'il s'agit d'un trouble manifestement illicite.

Un locataire est également et contractuellement tenu de respecter le règlement intérieur de la copropriété. A défaut, il peut voir sa responsabilité civile engagée. Le copropriétaire-bailleur dont le locataire contrevient de façon régulière et répétée au règlement intérieur peut résilier le bail pour motif légitime et sérieux.
Lorsqu'un locataire ne respecte pas le règlement intérieur, le syndic doit d'abord demander au copropriétaire-bailleur du locataire défaillant de rappeler ses obligations au locataire. Le syndic peut intervenir directement auprès du locataire uniquement si le copropriétaire-bailleur n'intervient pas.
Si le locataire ne modifie pas son comportement, alors son bailleur ou tout autre occupant de l'immeuble (copropriétaire ou locataire) peut l'assigner en justice (tribunal de grande instance) pour obtenir la cessation du trouble et demander des réparations pour le trouble causé.

La modification du règlement de copropriété

Des modifications peuvent être apportées au règlement intérieur concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Chaque modification doit être approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité représentant les deux tiers des voix. C'est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires du syndicat des copropriétaires détenant au moins 2/3 des tantièmes de la copropriété.

Les modifications concernant la destination des parties privatives ou les modalités de leur usage doivent quant à elles être autorisées à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Il en est de même des modifications de la répartition des charges fixées par le règlement intérieur.

Chaque modification apportée au règlement intérieur doit être publiée par notaire à la conservation des hypothèques.