L'assemblée générale de copropriété

Quel est le rôle de l'assemblée générale de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire l'ensemble constitué par tous les copropriétaires, se réunit au moins une fois par an en assemblée générale. Une ou plusieurs autres assemblées générales peuvent être convoquées si des décisions non prévues doivent être prises (ce sont le plus souvent des travaux imprévus).

C'est au cours de l'assemblée générale des copropriétaires que sont prises les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. On y approuve aussi les comptes de l'année précédente et on y vote le budget prévisionnel de l'année suivante.

Cette réunion permet également aux copropriétaires de débattre de toutes les questions relatives à la copropriété.

L'assemblée générale est donc l'organe décisionnaire de la copropriété.

La convocation à l'assemblée générale de copropriété

Tous les copropriétaires ont le droit de participer à l'assemblée générale ou peuvent s'y faire représenter.

Le syndic peut prendre l'initiative de convoquer l'assemblée générale ou le faire à la demande du conseil syndical (= les membres du syndicat élus par l'assemblée générale) ou à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires qui détiennent au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Il convient dans ce cas de notifier la demande de convocation au syndic par LRAR et de préciser les questions à inscrire à l'ordre du jour.

Un syndic qui ne convoque pas l'assemblée générale annuelle engage sa responsabilité.
Si le syndic tarde à convoquer l'assemblée générale annuelle, les copropriétaires doivent le mettre en demeure ; c'est une démarche préalable indispensable à toute action en justice qui pourrait ensuite être engagée à l'encontre d'un syndic défaillant.

La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception au moins 21 jours (ce délai peut être réduit en cas d'urgence) avant la date prévue de l'AG et comporter :

• Le lieu, la date et l'heure de la réunion de l'assemblée.
• L'ordre du jour, c'est-à-dire la liste des questions qui seront étudiées, soumises à délibération et votées. Seules les questions prévues à l'ordre du jour pourront être soumises au vote : les autres pourront seulement faire l'objet d'une discussion sans vote. L'ordre du jour doit être le plus clair et le plus précis possible. Il est établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical. Tout au long de l'année, les copropriétaires peuvent demander au syndic, par LRAR, l'inscription à l'ordre du jour d'une ou plusieurs questions, et cela tant que la convocation n'est pas envoyée.
• Les documents et renseignements qui permettront aux copropriétaires de se faire une opinion sur les questions qui seront votées : principaux documents comptables lorsqu'il faut approuver le bilan, budget prévisionnel et ses annexes, contrat et devis pour les travaux à prévoir, etc.
• Un pouvoir en blanc pour que les copropriétaires qui ne pourront pas assister à l'assemblée générale puissent se faire représenter.

Absence, mandat, feuille de présence

Absence et mandat
Les copropriétaires qui ne peuvent pas se rendre à l'assemblée générale ont le droit de se faire représenter.
Le mandat écrit donné au mandataire doit indiquer le nom du copropriétaire représenté, son adresse et le nombre de voix dont il dispose.
Chaque mandataire est choisi librement mais il ne peut pas faire partie du syndic ni recevoir plus de 3 mandats sauf si le total des voix des copropriétaires qu'il représente ne dépasse pas 5 % du total des voix de la copropriété.

Feuille de présence
Tous les copropriétaires et mandataires présents à l'assemblée générale signent une feuille de présence. Y sont mentionnés notamment : le nom et le domicile de chaque copropriétaire ou mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire (présent ou représenté).
Cette feuille de présence, qui sera annexée au procès-verbal de l'AG, permet de compter le nombre de voix requis pour le calcul des majorités (voir ci-dessous) et son absence entraîne la nullité de l'assemblée générale.

Les différentes majorités

Les décisions votées en assemblée générale n'ont pas toutes la même importance et ne requièrent donc pas toutes la même majorité. Les différentes majorités et les décisions qu'elles concernent sont déterminées par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

• La majorité simple est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. On l'appelle aussi majorité de l'article 24.
Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.
Les décisions prises à la majorité simple concernent la gestion courante de l'immeuble. Il s'agit notamment de l'approbation des comptes de la copropriété, de l'organisation et du fonctionnement du conseil syndical, du remplacement d'un équipement vétuste (ascenseur, chaudière, etc.), des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (si ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels).

• La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. On l'appelle majorité de l'article 25.
Elle est requise notamment pour la désignation et la révocation du syndic, la désignation et la révocation des membres du conseil syndical, l'autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble (ex : pose d'une enseigne pour un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble).

• La double majorité est la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété. On parle de double majorité parce qu'elle tient compte du nombre de copropriétaires et du nombre de voix. On l'appelle majorité de l'article 26.
Elle est demandée pour les décisions les plus importantes qui engagent l'avenir de la copropriété.
Exemples : une modification du règlement de copropriété qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

• L'unanimité est celle de l'ensemble des copropriétaires et pas simplement l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés. Elle est requise pour le vote des décisions fondamentales qui ont des conséquences directes sur les droits des copropriétaires ou qui peuvent mettre en cause la conservation de l'immeuble. Exemples : la modification de la répartition des charges, la suppression d'un équipement collectif, la suppression du poste de gardien...

Peut-on contester une décision de l'assemblée générale de copropriété ?

A l'issue de l'assemblée générale, le syndic dresse un procès-verbal des décisions votées.

Ce procès-verbal doit détailler, pour chaque question inscrite à l'ordre du jour soumise au vote : le résultat des votes, le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus ainsi que leur nombre de voix, mais aussi les réserves qui peuvent avoir été émises par des copropriétaires sur la régularité des délibérations.

Ce procès verbal doit être envoyé par le syndic, par LRAR et dans un délai de 2 mois à tous les copropriétaires absents et non représentés ainsi qu'aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décision). Il est également envoyé par simple courrier aux copropriétaires présents ou représentés.

Seuls les copropriétaires défaillants, c'est-à-dire les copropriétaires absents et non représentés, et les copropriétaires opposants peuvent contester une décision votée en assemblée s'ils l'estiment contraire à l'intérêt général de la copropriété ou s'ils estiment que les règles d'organisation, de fonctionnement et de vote n'ont pas été respectées. Ils disposent d'un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision pour porter leur contestation devant le Tribunal de Grande Instance.