L'état des lieux

L'état des lieux est une formalité un peu fastidieuse mais obligatoire et qu'il ne faut surtout pas négliger. Il doit être réalisée lors de l'entrée dans les lieux du locataire, et une seconde fois lors de sa sortie. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations à effectuer.

Comment faire un bon état des lieux ?

L'état des lieux peut être établi sur un papier libre, sur un formulaire pré-imprimé, ou sous forme dématérialisée (sur tablette par exemple). Dans tous les cas cela doit être un "état des lieux contradictoire" c'est-à-dire établi et signé conjointement par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire. Il doit être joint au contrat de location.

L'état des lieux doit être détaillé. La description du logement doit être faite pièce par pièce, du sol au plafond. Les équipement doivent aussi être décrits : placards, cheminée, chauffage, nature et état des revêtements muraux, huisserie, portes, fenêtres, volets roulants. N'hésitez pas à vérifier le bon fonctionnement des appareils électriques fournis (hotte, réfrigérateur, radiateurs…).
Il faut également effectuer des relevés de compteurs : eau, gaz, électricité à l'entrée et à la sortie des lieux.
Attention à ne pas utiliser des termes généraux ou subjectifs qui peuvent donner lieu à interprétation. Veillez à être très précis, le choix des mots sera déterminant en cas de litige.
La loi impose que les états des lieux d'entrée et de sortie du locataire soient facilement comparables. Pour cela, ils peuvent être réalisés soit en deux documents distincts mais similaires, soit en un document unique comportant pour chaque poste une colonne «à l'entrée du locataire» et une colonne «à la sortie du locataire».

Par ailleurs, les états des lieux doivent être conformes à la loi Alur. Pour cela, ils doivent comporter les mentions obligatoires suivantes :

• Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
• Sa date d’établissement ;
• La localisation du logement ;
• Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
• Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
• La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

Et pour l'état des lieux de sortie uniquement :

• L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
• La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Propriétaires : 2 solutions pour un état des lieux conforme loi ALUR

Quand établir l'état des lieux ?

Lors d'une location deux états des lieux sont établis :

• à l'entrée : lors de la remise des clés, après la signature du bail mais avant que le locataire n'y installe ses meubles.
• à la sortie : à la restitution des clés, lorsque le logement est vide.

Qui peut faire un état des lieux ?

L'état des lieux est établi par la personne chargée de la location : le propriétaire lui-même ou son mandataire (une agence immobilière, un administrateur de biens) mais cette tâche peut également être confiée à un huissier de justice, notamment en cas de désaccord. La présence du locataire est obligatoire, mais il peut si nécessaire se faire représenter par une autre personne ; dans ce cas il doit établir une procuration.

Qui paye pour l'état des lieux ?

Pour l'entrée : s'il est décidé à l'amiable que l'état des lieux d'entrée soit fait par un professionnel ou un huissier, le propriétaire a le choix de prendre à sa charge les frais correspondants, ou bien d'en faire supporter une partie au locataire. Mais dans ce cas :

• le locataire ne doit pas payer plus de 3 € TTC par mètre carré de surface habitable ;
• la part supportée par le locataire ne doit pas être supérieure à celle supportée par le propriétaire.

Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable et qu'une des parties fait appel à un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

Pour la sortie : aucun frais ne peut être supporté par le locataire, sauf si l'état des lieux est réalisé par un huissier dans une situation de litige. Dans ce cas, comme ci-dessus, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.