Caution, garant : comment ça marche ?

Qu'est ce qu'une caution locative ?

La caution locative est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il s'agit d'un proche ou d'un organisme qui s'engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges, voire les dégradations. En cas de dettes, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l'organisme qui a cautionné le locataire. Il sécurise ainsi le paiement des loyers. Un cautionnement est souvent demandé lorsque le locataire est étudiant ou lorsque le loyer et les charges dépassent le tiers de ses revenus.

Qui peut se porter garant ?

En général il s'agit d'une personne de la famille du locataire ou un proche (on appelle cela un garant physique) mais il peut également s'agir d'une banque, d'une société ou d'un organisme, comme Action Logement par exemple.

Mais attention : dans le cas d'un garant physique, le bailleur peut exiger de lui qu'il présente des justificatifs similaires à ceux demandés au locataire pour constituer son dossier. Il est donc nécessaire (et préférable) qu'il soit solvable : en effet, en cas de défaillance du locataire, c'est lui qui devra prendre en charge les impayés de loyers. Gagner au moins trois fois le montant du loyer est donc généralement une condition requise.

Je n'ai pas de garant : vers qui me tourner ?

Qu'ils recherchent une location d'appartement à Besançon, un logement étudiant à Annecy, la location d'un studio à Rennes ou une colocation à Nice, les candidats locataires qui ne trouvent personne pour se porter garant ont plusieurs solutions :

• Pour les locataires du parc privé et social : la garantie Visale (sous conditions d'éligibilité) ;
• Pour les intérimaires : le dispositif "FASTT Confiance Bailleur" peut être utilisé, lui-même s'appuyant sur Visale. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès du Fastt ;
• Le cautionnement bancaire : c'est une garantie faite par la banque du locataire, au propriétaire, en remplacement de la caution. En contrepartie le locataire est obligé de verser l'équivalent de trois mois à un an de loyer sur un compte bloqué et il doit payer ce service à sa banque environ 2% du montant cautionné.

Combien de cautions le bailleur peut-il demander ?

Théoriquement, le bailleur a le droit de demander autant de garants qu'il le souhaite ; s'ils n'en demandent qu'un la plupart du temps, certains demandent que deux personnes se portent caution pour le même logement.

Les propriétaires bailleurs qui ont souscrit une assurance garantissant les risques locatifs ("garantie loyers impayés") ne peuvent pas cumuler cette assurance avec une autre caution, sauf s'il est étudiant ou apprenti. Au cas où cette règle n'aurait pas été respectée, l'acte de caution est nul.

De même, concernant la garantie Visale proposée par Action Logement, celle-ci ne peut en aucun cas être cumulée avec une autre caution sous peine de nullité du contrat Visale (peu importe que le locataire soit étudiant ou non).

Comment se présente un acte de caution ?

L'acte de caution, ou cautionnement, doit être écrit. Il est le plus souvent établi «sous seing privé» c'est-à-dire entre le propriétaire et la caution. Il peut aussi être établi par notaire ; il s'agit alors d'un acte authentique.
La caution doit garder un exemplaire de cet acte ainsi qu'un exemplaire du contrat de location.

L'acte de caution comporte certaines mentions obligatoires :

• Le montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location ;
• La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (avant-dernier alinéa) : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".
• Une mention rédigée en termes librement choisis, exprimant de façon explicite et non équivoque le fait que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée, dans la limite d’un montant indiqué en lettres et en chiffres. Depuis le 1er janvier 2022 cette mention n’a plus l'obligation d’être apposée de manière manuscrite, elle peut donc être écrite électroniquement (on parle alors de mention tapuscrite). La loi impose cependant que ce soit la caution elle-même qui appose la mention : en cas de procédure dématérialisée, il faut donc utiliser un système qui puisse garantir l'identé de la personne (ce qui exclut donc les signatures scannées ou prises en photo par exemple).
• La signature du cautionnaire. A noter qu’il est désormais autorisé de signer un acte de cautionnement de manière électronique.

Quelle est l'étendue de l'engagement pour la caution ?

Le cautionnement n'est pas un simple engagement moral mais un risque à mesurer. Il s'agit d'un acte qui peut être financièrement lourd de conséquences.
En signant l'acte de cautionnement, la «caution» devient garant du paiement des sommes dues par le locataire au propriétaire.
Son engagement dépend de sa caution, simple ou solidaire :

• La caution simple : lorsque le cautionnement est simple, le risque est plus limité et évaluable : le garant ne paiera à la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont échoué et qu'il est insolvable. Cependant si vous avez renoncé «au bénéfice de discussion» dans l'acte, le bailleur peut s'adresser à vous sans avoir effectué de poursuites contre le locataire.
• La caution solidaire : lorsque la caution est solidaire, cela signifie que la caution s'engage à payer les loyers, les charges à la place du locataire non seulement si ce dernier n'en a pas les moyens mais aussi s'il refuse de payer ! Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution sans poursuivre le locataire.

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

L'information de la caution en cas d'impayés du locataire doit se faire dans les quinze jours suivant l'envoi du commandement de payer au locataire. Si ce délai n'est pas respecté, le garant n'est pas tenu de payer les pénalités ou intérêts de retard dûs par le locataire.
La caution doit être informée au moins tous les ans de l'évolution du montant de la dette. A défaut, tous les frais et pénalités associés à la dette sont annulés (loi du 29/7/98 modifiant art 2016 du code civil).

En ce qui concerne la garantie Visale, la marche à suivre en cas d'impayés est détaillée dans la section FAQ du site visale.fr.

Quelle est la durée de la caution ?

Deux cas existent :

• Durée déterminée : si une date est précisée clairement dans l'acte de caution, le garant ne peut pas retirer son engagement avant le terme prévu. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (divorce des époux, décès du locataire ou de la caution,...).
• Durée indéterminée : l'acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée donc il correspond à la durée du bail. La caution peut alors retirer son engagement à tout moment mais il ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, la caution sera engagée à payer les sommes jusqu'à cette date.

L'obligation de prise en charge des impayés du locataire cesse à la date de dénonciation du bail en cours, par contre l'obligation de paiement subsiste pour toutes les dettes nées durant la période de couverture.

Par ailleurs, en cas de décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers qui doivent garantir le paiement des dettes locatives déjà nées au moment du décès, mais pas de celles nées après le décès.

Quels sont les biens que la caution engage ?

La caution donnée engage le garant sur ses revenus, salaires, et tous les biens lui appartenant (y compris son logement).
La caution peut ainsi se retrouver privée de tous ses biens (sauf du minimum égal au RSA).
En principe pour les couples mariés seuls les biens de l'époux qui s'est porté caution sont concernés sauf si une clause comprenant les biens communs a été signée ou si les deux époux ont signé la caution.
Si le garant ne peut pas faire face à son engagement de caution, il peut demander au juge d'instance un délai de paiement.

Quels sont les recours de la caution contre le locataire en cas d'impayés ?

La caution bénéficie des mêmes droits que le créancier initial vis-à-vis du locataire. Elle peut intenter une action directe contre le débiteur en le poursuivant par les moyens légaux dès que le propriétaire s'est retourné contre elle.
Si elle est poursuivie par le bailleur, elle doit forcer le locataire à intervenir dans la procédure en l'appelant en garantie.
Elle peut demander une hypothèque sur les biens du locataire (si celui-ci est solvable).
Les droits de la caution n'ont pas de limite de péremption : ainsi dans un délai de 30 ans, la caution peut se retourner contre le débiteur afin de se faire rembourser les sommes payées à sa place.

La fin de la caution

L'engagement de la caution cesse dès que le contrat du locataire prend fin.

La caution qui souhaite se désengager ne peut le faire que s'il est dans le cas d'un engagement à durée indéterminée (voir plus haut). Dans ce cas, elle peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour lui faire part de sa volonté de se désengager. Cependant la fin de la caution ne prend pas effet tout de suite : il faut attendre la date de la reconduction du bail ou de sa résiliation.

Comme indiqué précédemment, des clauses peuvent être rajoutées au contrat, par exemple au décès de la caution, afin d'éviter le report de la caution sur les héritiers, ou au décès du locataire.