Grille de vétusté : comment s'en servir ?

Lors de la restitution d'un logement, le dépôt de garantie est souvent un sujet sensible entre le locataire et le propriétaire. En cas de dégradations, le propriétaire est en droit de déduire une partie de ce dépôt pour couvrir les réparations. Cependant, il est essentiel de faire la distinction entre l'usure normale et les dégradations causées par une négligence. C'est ici qu'intervient la grille de vétusté, un outil qui permet d'objectiver les discussions en prenant en compte l'ancienneté des équipements du logement.

Qu'est-ce que la vétusté ?

La vétusté désigne l'usure normale d’un bien ou d’un équipement due à son utilisation prolongée et au passage du temps. Autrement dit, ce n'est pas une dégradation imputable au locataire, mais une conséquence naturelle de l’utilisation du logement.

Prenons un exemple : le locataire abîme le lavabo de la cuisine et cette dégradation apparaît dans l'état des lieux de sortie. Il doit être changé. Cependant ledit lavabo a été installé il y a 10 ans, il serait donc exagéré de demander au locataire de le rembourser au prix du neuf.

C'est là qu'intervient la grille de vétusté : il s'agit d'un document qui permet d'appliquer une décote à chaque équipement du logement en fonction du temps écoulé depuis son installation. Ce document est convenu d'un commun accord entre le locataire et le propriétaire.

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non, la grille de vétusté n'est pas obligatoire dans les locations privées, mais elle est fortement recommandée pour encadrer les discussions entre locataires et propriétaires lors de la restitution du dépôt de garantie.
C'est le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté pour les logements loués à usage de résidence principale. Celui-ci dispose que "les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté", ce qui exclut donc la notion d'obligation. La grille de vétusté ainsi retenue peut être annexée au bail.

En revanche il est obligatoire que cette grille ait fait l'objet d'un accord collectif du type de ceux passés pour les logements sociaux. Selon le décret cité précédemment, elle doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Vous trouverez plus bas un lien vers un exemple de grille de vétusté.

Les éléments clés d'une grille de vétusté

Quatre notions principales sont à connaître pour comprendre une grille de vétusté :

1. La durée de vie théorique : C’est le nombre d’années pendant lequel un équipement est censé être utilisé avant de devoir être remplacé en raison de son vieillissement naturel. Par exemple, la durée de vie d’une moquette est souvent estimée à 7 ou 10 ans, tandis qu’un chauffe-eau peut durer 15 ans.

2. La franchise : Il s’agit de la période pendant laquelle l’usure d’un équipement est considérée comme non déductible. Autrement dit, pendant les premières années, le propriétaire ne peut pas prendre en compte cette usure pour demander une participation au locataire en cas de remplacement.

3. L'abattement après franchise : Une fois la période de franchise écoulée, un pourcentage de vétusté est appliqué chaque année. Cet abattement réduit la somme que le locataire devra éventuellement payer en fonction de l'âge de l'équipement.

4. La part résiduelle : Même si un équipement a dépassé sa durée de vie théorique, une part résiduelle peut encore être appliquée. Il s'agit d'un montant minimum que le locataire doit toujours payer en cas de dégradation anormale, même lorsque la durée de vie est expirée. Cette part est généralement fixée entre 10 et 20 % du coût de remplacement de l’équipement.

Cas d'utilisation 1 : La moquette d'un salon

Imaginons un logement où une moquette a été installée dans le salon.

• Durée de vie théorique : La moquette est estimée pour une durée de vie de 10 ans.
• Franchise : La grille de vétusté prévoit une franchise de 2 ans, ce qui signifie que durant ces deux premières années, aucune déduction pour vétusté ne peut être appliquée si la moquette montre une usure normale.
• Abattement après franchise : À partir de la troisième année, un abattement de 10 % est appliqué chaque année.

Scénario

Si, au bout de 6 ans d’occupation, la moquette est tachée et doit être remplacée, la grille de vétusté s'applique ainsi :

• Le locataire a occupé le logement pendant 6 ans, soit 4 ans après la période de franchise.
• Le propriétaire peut appliquer un abattement de 10 % par an après la franchise. Cela fait donc un abattement de 40 % pour les 4 années post-franchise.
• Si la moquette coûte 1000 € à remplacer, le propriétaire peut exiger une participation du locataire à hauteur de 60 % de ce montant, soit 600 €, en déduisant les 40 % d'usure naturelle.

Cas d'utilisation 3 : Un réservoir de chasse d'eau

Prenons le cas d’un réservoir de chasse d’eau installé dans les toilettes.

• Durée de vie théorique : La durée de vie moyenne d’un réservoir de chasse d’eau est estimée à 12 ans.
• Franchise : La grille de vétusté prévoit une franchise de 3 ans.
• Abattement après franchise : À partir de la quatrième année, un abattement de 8 % est appliqué chaque année.
• Part résiduelle : Si la durée de vie théorique est dépassée, une part résiduelle de 15 % s'applique.

Scénario

Le locataire occupe le logement pendant 14 ans. À son départ, le réservoir de chasse d'eau présente des dégradations qui nécessitent son remplacement.

• Le réservoir a 14 ans, soit 2 ans de plus que sa durée de vie théorique de 12 ans.
• Bien que la durée de vie soit dépassée, une part résiduelle de 15 % est appliquée en raison des dommages anormaux.
• Si le remplacement du réservoir de chasse d'eau coûte 300 €, le locataire devra payer 15 % de ce montant, soit 45 €.

Où trouver un modèle de grille de vétusté ?

Si vous recherchez un modèle, LocService.fr met à disposition un exemple de grille de vétusté conforme à la loi. Vous pouvez la télécharger en suivant ce lien : Grille de vétusté.