Logement insalubre : Que faire ? Qui contacter ?

Vivre dans un logement insalubre n'est malheureusement pas une situation rare. Humidité excessive, murs ou plafond dégradés, installations défectueuses… Les conséquences peuvent être graves, tant pour la santé des occupants que pour leur bien-être quotidien. Dans cet article, nous vous expliquons comment identifier un logement insalubre, quelles démarches entreprendre et quels sont vos droits en tant que locataire.

Rappel des obligations légales du propriétaire

Les propriétaires ont l'obligation de fournir un logement décent et conforme aux normes de sécurité et de salubrité. En cas de manquement, ils peuvent être contraints de réaliser des travaux de mise en conformité.
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale..."

Définition d'un logement insalubre

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu'il présente des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou des voisins. Cette insalubrité peut être due à diverses causes : manque d'entretien, vétusté des installations, présence de plomb ou d'amiante, etc. L'insalubrité est un état encore pire que celui de l'indécence (qui est plutôt relative au manque de confort), et peut rendre la vie quotidienne des locataires très difficile, voire dangereuse.

Voici les quelques critères qui peuvent indiquer l'insalubrité d'un logement :

• Murs et plafonds dégradés : Présence de fissures importantes, effondrement partiel des plafonds ou des murs, revêtements muraux en décomposition.
• Moisissures et champignons : Développement visible de moisissures ou de champignons sur les murs, les plafonds, les sols ou les meubles. A noter cependant : la présence seule de moisissures n'est pas suffisante pour caractériser l'insalubrité. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez cet article.
• Problèmes structurels : Planchers affaissés, poutres et charpentes pourries ou fragilisées, escaliers dangereux.
• Installations défectueuses : Installation électrique dangereuse (fils apparents, prises non reliées à la terre, éléments électriques à proximité d'un point d'eau...), absence de chauffage adéquat, sanitaires inutilisables ou gravement endommagés...

A titre d'illustration, voici deux exemples fictifs de logements pouvant être jugés comme insalubres :

Exemple 1 : Un appartement avec des infiltrations d'eau et des moisissures Marie vit dans un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien. Depuis plusieurs mois, elle constate des infiltrations d'eau à chaque pluie, créant de grandes taches d'humidité sur les murs et les plafonds de sa chambre et de son salon. L'humidité persistante a favorisé le développement de moisissures noires sur les murs, dégageant une odeur de moisi constante. Malgré ses plaintes répétées auprès de son propriétaire, aucune réparation n'a été effectuée. En conséquence, Marie souffre de problèmes respiratoires aggravés par la présence de moisissures.

Exemple 2 : Une maison avec des installations électriques dangereuses Jean et sa famille habitent une vieille maison de campagne. Dès leur arrivée, ils ont remarqué que l'installation électrique était vétuste : les fils électriques sont apparents et certaines prises murales ne fonctionnent pas. De plus, le système de chauffage est défectueux, rendant certaines pièces inhabitables en hiver. Un jour, un court-circuit a provoqué un début d'incendie, heureusement maîtrisé à temps. Malgré leurs demandes, le propriétaire n'a pas entrepris de travaux pour remettre aux normes l'installation électrique, mettant la vie de Jean et de sa famille en danger.

Les recours possibles en cas d'insalubrité

 

Qui contacter pour signaler un logement insalubre ?

En tant que locataire, vous avez des droits et des recours possibles dans ce genre de situation. La première étape est de notifier le propriétaire des problèmes rencontrés, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucune action n'est entreprise, vous avez le choix entre plusieurs voies pour alerter les autorités :

• Contacter les services de la mairie ou de la préfecture qui peuvent mandater un expert pour constater l'état du logement ;
• Contacter l'ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) de votre département ;
• Appeler le numéro "Info Logement Indigne" au 0 806 706 806 ;
• Se rendre sur histologe.beta.gouv.fr, un service public permettant de signaler des problèmes de mal-logement ;
• Porter plainte à la gendarmerie ou à la police avec des photos ou autres preuves pouvant étayer le dossier.  

Que se passe-t-il après le signalement ?

Une fois le signalement de logement insalubre effectué, plusieurs étapes sont enclenchées pour évaluer et traiter la situation :

1. Enquête et constatation de l'insalubrité :

   • Les autorités locales envoient un inspecteur ou un expert pour évaluer l'état du logement. Cette évaluation inclut une inspection détaillée des lieux pour vérifier les critères d'insalubrité signalés, comme les infiltrations d'eau, la présence de moisissures, les installations défectueuses, etc.
   • L'inspecteur rédige un rapport détaillé sur l'état du logement. Ce rapport est crucial pour déterminer les actions à entreprendre.

2. Notification au propriétaire :

   • Si le logement est jugé insalubre, les autorités peuvent émettre un arrêté d'insalubrité. Cet arrêté est un document officiel qui établit le caractère insalubre du logement et impose des mesures correctives. L'arrêté d'insalubrité peut être de deux types :
     • Remédiable : Le logement peut être réhabilité si le propriétaire effectue les travaux nécessaires. Dans ce cas, l'arrêté fixe une liste précise des travaux à réaliser et impose un délai pour leur exécution.
     • Irrémédiable : Le logement est déclaré insalubre de manière irréversible, ce qui signifie qu'il n'est pas possible de le rendre habitable même avec des travaux. Dans ce cas, le logement peut être voué à la démolition, et le propriétaire doit prendre les dispositions nécessaires pour reloger les occupants.

3. Suivi des travaux :

   • Les autorités locales surveillent la progression des travaux pour s'assurer que le propriétaire respecte les obligations et le délai imposé.
   • Si le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires dans le délai imparti, des sanctions peuvent être appliquées, comme des amendes ou des poursuites judiciaires. Dans certains cas, les autorités peuvent entreprendre les travaux elles-mêmes et facturer les coûts au propriétaire.

4. Relogement temporaire des locataires :

   • Si les conditions de vie sont jugées trop dangereuses, les autorités peuvent décider d'évacuer temporairement les locataires. Dans ce cas, un relogement temporaire est organisé, souvent avec l'aide de la mairie ou de services sociaux.
   • Les locataires peuvent également recevoir des aides financières pour couvrir les coûts de relogement pendant les travaux.

5. Retour des locataires et suivi post-travaux :

   • Une fois les travaux terminés, une nouvelle inspection est réalisée pour s'assurer que le logement est conforme aux normes de salubrité.
   • Les locataires peuvent ensuite réintégrer le logement. Les autorités continuent souvent de suivre la situation pour prévenir toute récidive des problèmes d'insalubrité.

Y a-t-il un remboursement du loyer pour logement insalubre ?

À partir du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté d'insalubrité, le locataire est dispensé du paiement du loyer, bien que les charges continuent de lui incomber. Dans certains cas, le locataire peut obtenir un remboursement partiel ou total du loyer versé, notamment s'il occupe le logement dans un état d'insalubrité depuis plusieurs mois voire plusieurs années.

En tant que locataire, puis-je arrêter de payer mon loyer en cas de logement insalubre ?

En règle générale, il est fortement recommandé de ne pas cesser de verser son loyer pour "mettre la pression" sur le propriétaire afin qu'il réalise les travaux. Mais si vous estimez que votre logement est insalubre et que vous n'avez pas encore réalisé les démarches décrites plus haut, vous pouvez au moins faire réaliser un constat d'huissier (à votre charge) de l'état de votre logement.

Le procès-verbal du constat comprend une description écrite et objective des désordres, avec la possibilité d’y ajouter des photos, des vidéos, des mesures de taux d’humidité… Ainsi, si vous vous retrouvez assigné en justice pour loyers impayés, ce procès-verbal constitue une preuve solide de l’état d’insalubrité du logement loué : il vous permet de demander l’application de ce qu'on appelle l'"exception d’inexécution", c'est-à-dire le droit accordé à titre exceptionnel au locataire de cesser de payer son loyer pour cause de manquement grave du propriétaire.