Le propriétaire peut-il visiter le logement ?

Légalement, le propriétaire ne peut jamais pénétrer dans le logement qu'il loue sans l'accord explicite de son locataire ou sans décision de justice qui l'y autorise. En effet, cela équivaut à une violation de domicile (un an d'emprisonnement et 15.000 € d'amende) et constitue une atteinte à la vie privée. En louant son bien immobilier au locataire, le propriétaire transfert le droit d'usage exclusif de ce bien au locataire et n'en dispose plus librement.

Cependant, le propriétaire peut disposer d'un droit de visite dans certains cas précis, mais toujours avec l'autorisation du locataire.

Droit de visite du propriétaire pour vendre ou relouer le bien

En prévision de la vente du logement ou d'un changement de locataire, le locataire en place doit permettre au bailleur d'accéder au logement pour organiser les visites. Ce dernier ne peut cependant pas imposer qu'elles aient lieu les dimanches et les jours féries, ni qu'elles excèdent une durée de deux heures pendant les jours ouvrables.

Pour faire les choses en bonne entente, il convient que le propriétaire s'entende au préalable avec le locataire sur les plages horaires disponibles. Pour plus de souplesse, il peut aussi demander l'autorisation (écrite de préférence) au locataire pour faire visiter le logement en son absence.

Droit de visite du propriétaire pour faire des travaux

La loi oblige le locataire à permettre l'accès au domicile dans le cadre de la réalisation de certains travaux :

• travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ;
• travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal du logement ;
• travaux d'amélioration de la performance énergétique ;
• travaux permettant de respecter les normes de décence et les infestations de nuisibles ou de parasites.

Pour faire valoir ce droit d'accès au logement, le propriétaire ou le bailleur doit informer au préalable le locataire de la nature et des modalités des travaux prévus, par lettre recommandée avec avis de réception ou par une notification remise en mains propres. Notez que le locataire doit aussi permettre l'accès au logement si des visites sont nécessaires à la préparation des travaux. Par ailleurs, les travaux mentionnés ci-dessus ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Enfin, si les travaux en question durent plus de 21 jours, le propriétaire devra proposer une réduction de loyer au locataire proportionnelle au préjudice subi.

Droit de visite du propriétaire pour vérifier l'état du bien en cours de bail

Rien n'interdit au propriétaire d'insérer une clause dans le bail lui permettant de venir périodiquement, par exemple une fois par an, visiter le bien pour s'assurer de son bon état. Cependant, cela ne lui donne pas pour autant le droit d'entrer dans le logement sans l'autorisation du locataire.

Étant donné qu’il s’agit d’un contrat privé, le propriétaire est en droit de saisir le Tribunal d’Instance pour en faire respecter les termes. Mais il faut bien peser le pour et le contre avant d'en arriver à cette extrémité, qui détériorera à coup sûr les relations bailleur-locataire : ne vaut-il mieux pas attendre l'état des lieux de fin de bail pour évaluer les éventuelles dégradations, sachant que le locataire a versé un dépôt de garantie qui sert justement à cela ?

Que se passe-t-il si le locataire s'oppose au droit de visite du propriétaire ?

Si le locataire s'oppose à une visite du propriétaire correspondant dans l'un des cas listés ci-dessus, le propriétaire peut lui adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception lui rappelant ses obligations. Si la situation perdure, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance afin de demander une "injonction de faire". Si le propriétaire peut prouver que l'immobilisme du locataire lui a causé un préjudice (par exemple en lui faisant rater une vente ou une relocation), il peut également tenter de lui réclamer des dommages-intérêts auprès du tribunal d'instance.