Le bail de la colocation

Est-ce qu’un propriétaire peut refuser de louer en colocation ?

Un propriétaire bailleur a tout à fait le droit de refuser de louer son bien en colocation.

Par contre, s’il accepte cette forme de location, il a ensuite le droit d’exiger la signature d’une clause de solidarité, une caution solidaire pour chacun des colocataires. Il peut également refuser un colocataire proposé en remplacement d’un colocataire sortant et il peut choisir le remplaçant. Attention toutefois dans ce cas de ne pas introduire dans la colocation existante un élément perturbateur car cela pourrait se retourner contre le bailleur si une mauvaise ambiance apparaissait dans la colocation suite à l’arrivée d’un colocataire choisi par le bailleur mais non coopté par les occupants.

Lors d’un changement de colocataire, le propriétaire a le droit d’exiger la signature d’un nouveau bail au lieu de procéder par avenant. Et s’il y a un bail unique pour tous les colocataires, il ne peut pas imposer un nouveau colocataire sans l’accord de tous les autres colocataires. Ces derniers doivent en effet signer l’avenant au bail établi suite au changement de locataire, et s’ils ne sont pas d’accord avec le choix du propriétaire, ils peuvent refuser de signer l’avenant d’entrée du nouveau colocataire.

Bail individuel

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, un propriétaire bailleur qui loue son bien en colocation peut faire signer un bail unique commun à tous les colocataires ou faire signer à chaque colocataire un bail individuel.

Dans le cadre d’un bail individuel par colocataire, il n’y a pas de solidarité du paiement du loyer et des charges, et cette forme de bail qui n’est pas avantageuse pour les bailleurs n’est pas très courante.

En signant un bail individuel, le propriétaire accorde à chacun des colocataires un droit de jouissance exclusive de certaines pièces du logement (la chambre) mais aussi un droit d’accès commun à tous pour d’autres pièces (cuisine, salle de bain, pièce à vivre…).

Le logement est donc divisé en autant de parties distinctes qu’il y a de baux, et chaque partie doit répondre aux normes de décence et de surface minimum.

Il est plus facile de mettre fin à un bail individuel en colocation qu’à un bail collectif car le colocataire qui souhaite partir n’a qu’à donner son congé par lettre recommandée avec avis de réception en respectant les conditions et préavis. Le colocataire sortant n’est pas tenu de chercher un remplaçant même s’il peut avoir intérêt à le faire s’il souhaite par exemple réduire la durée de son préavis et donc sa quote-part de loyer.

Bail collectif ou bail à preneurs multiples ou bail unique

Le bail collectif ou bail à preneurs multiples ou bail unique est la forme la plus courante de bail pour une colocation. Cette forme de contrat de location lie tous les colocataires entre eux et au bailleur. Le bail unique accorde à tous les signataires les mêmes droits et obligations et ils se répartissent à leur guise les pièces du logement (alors qu’elles sont attribuées dans le cadre de baux individuels).

Le bail unique inclut généralement une clause de solidarité

Bail de colocation : des mentions obligatoires et des mentions facultatives

Mentions obligatoires :

• Le nom ou la dénomination du bailleur.
• L’adresse du bailleur ou son siège social ou ceux de son mandataire.
• L’identité du ou des colocataires.
• La durée du bail ainsi que sa date de prise d’effet. Les conditions de son renouvellement et de sa résiliation.
• La destination du logement (usage d’habitation ou usage professionnel ou les deux).
• La description des locaux et de leurs équipements.
• Le montant du loyer et des charges de la colocation.
• Le montant de la garantie (caution) si elle est prévue.
• L’état des lieux (doit être joint en annexe au bail).

Mentions facultatives :

• Le dépôt de garantie, s’il est prévu.
• L’indexation des loyers si elle est prévue.
• Pour un bail collectif, la clause de solidarité si elle est prévue.

Clause résolutoire

Une clause résolutoire est habituellement prévue dans le bail. Elle recense les cas dans lesquels le bail peut s’arrêter de plein droit.

Les cas les plus fréquemment prévus dans cette clause sont :

• Le défaut d’exécution d’une de leurs obligations par les colocataires :
  • Défaut de paiement du loyer ou des charges.
  • Défaut d’exécution des obligations d’entretien et de jouissance paisible des lieux.
  • Défaut d’entretien des meubles (si bail en meublé) et des équipements mis à disposition des colocataires.
• La violation d’une obligation légale ou réglementaire.