Colocataire : donner congé au propriétaire

Un ou plusieurs colocataires peuvent quitter une colocation librement et à tout moment en envoyant une lettre de congé au bailleur, et en respectant un préavis de 3 mois ou d'1 mois pour les meublés. Si une clause de solidarité est présente, elle reste valable jusqu'à 6 mois après la date du départ.

Alors que le bailleur d’un logement loué en colocation ne peut signifier leur congé aux colocataires que dans des cas et délais précis, les colocataires peuvent quant à eux donner leur congé à tout instant s’ils souhaitent résilier le bail.

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier. Il peut également être remis en main propre contre reçu.

Le colocataire d’un logement loué vide doit respecter un délai de préavis de 3 mois qui peut être ramené à 1 mois dans des cas précis :

obtention d’un premier emploi
perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
mutation professionnelle
être titulaire du RSA
depuis la loi Macron du 10 juillet 2015, quelle que soit la date de signature du bail : attribution d’un logement social, raisons de santé sans conditions d’âge, être titulaire de l’AAH, et le fait que le logement se trouve dans une zone tendue.

On entend par zones tendues les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social ». Voir la liste des zones tendues.

Avant l’entrée en vigueur de la loi Macron, ces derniers points instaurés par la loi Alur (attribution d’un logement social, raisons de santé sans conditions d’âge, être titulaire de l’AAH, et le fait que le logement se trouve dans une zone tendue) ne s’appliquaient que pour un bail signé après l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014.

Le délai de préavis en colocation meublée est de 1 mois.

Cas du bail individuel

Lorsque chaque colocataire présent dans la colocation est titulaire de son propre bail individuel, il peut le résilier librement, à tout moment, cela n’a pas d’effet sur le bail ou les baux des autres colocataires en place.

Le bailleur pourra choisir un autre colocataire pour le remplacer, sans avoir à demander leur accord aux autres colocataires, et sans que ces derniers puissent refuser le choix du bailleur.

Toutefois, et afin que la colocation perdure dans de bonnes conditions, le bailleur a tout intérêt à présenter le ou les candidats colocataires potentiels aux colocataires en place. Si tous estiment pouvoir s’entendre même s’ils ne se sont pas choisis, les colocataires en place resteront et le bailleur continuera de toucher la totalité des loyers. Il peut aussi demander aux colocataires en place s’ils connaissent un colocataire potentiel quitte à leur laisser le soin de faire la recherche pour lui.

Cas du bail collectif

C’est le cas le plus complexe car les cas de figure sont plus nombreux. Mais dans tous les cas, un colocataire qui souhaite donner son congé au bailleur de la colocation n’a pas besoin de demander ni d’obtenir l’accord des autres colocataires.

Un seul colocataire donne son congé

Lorsqu’un colocataire donne son congé, il signifie au bailleur qu’il souhaite mettre un terme à ses engagements. Cela ne met pas fin au bail signé par les autres colocataires. Ce dernier reste donc valable et il continue de s’appliquer aux autres signataires, dans les mêmes conditions.

Bail sans clause de solidarité

Le colocataire qui a signé un bail collectif sans clause de solidarité qui donne son congé reste tenu de payer le loyer et les charges de la colocation jusqu’à son départ effectif. Son engagement (comme celui de sa caution) s’arrête à la fin de son préavis.

Bail avec clause de solidarité

2 cas de figure :

Bail signé avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR :
Dans ce cas, le colocataire qui a signé un bail collectif avec clause de solidarité reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à la prochaine échéance du bail. Il en est de même pour sa caution.
Le colocataire peut demander au bailleur que sa solidarité prenne fin dès qu’il est remplacé, mais le bailleur n’est pas obligé d’accepter. Si le bailleur accepte, il doit le notifier par écrit sur l’avenant au bail pour éviter tout litige.
Bail signé après le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR :
Dans ce cas, le colocataire qui a signé un bail collectif avec clause de solidarité reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à l’arrivée d’un colocataire remplaçant. Et si aucun colocataire n’est inscrit à sa place sur le bail, alors son engagement et celui de sa caution s’arrête au terme d’un délai de 6 mois après la date du départ.

Qu’il y ait ou non clause de solidarité dans le bail de colocation, que ce dernier ait été signé avant ou après l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le colocataire qui donne son congé cesse d’être responsable des éventuelles dégradations causées dans le logement le jour de son départ. Ce qui signifie que des sommes dues au bailleur en raison de ces dommages ne peuvent plus lui être imputées ni déduites de sa quote-part du dépôt de garantie. Il est donc fortement conseillé de faire un état des lieux.

Le colocataire qui donne son congé n’est pas tenu de trouver un remplaçant, même s’il a tout intérêt à le faire si le bail comporte une clause de solidarité. Plus vite il est remplacé, plus vite il est exonéré de ses responsabilités.

Plusieurs colocataires donnent leur congé

Les règles et les cas de figure sont les mêmes que lorsqu’un seul colocataire donne son congé puisqu’il reste au moins 1 colocataire en place. La colocation continue donc d’exister. De plus, les colocataires ne donnent pas nécessairement dans ce cas leur congé à la même date ; les départs peuvent se succéder. Les règles changent un peu lorsque tous les colocataires donnent leur congé en même temps.

Tous les colocataires donnent leur congé en même temps

Lorsque tous les colocataires donnent leur congé en même temps, cela met fin à la colocation et donc au bail de colocation qui s’arrête automatiquement à la fin du préavis.

Soit chacun des colocataires donne individuellement son congé au bailleur en respectant les formes et délais, soit les colocataires donnent un congé commun au bailleur. Ils doivent dans ce cas énumérer tous les noms de tous les colocataires qui doivent signer la lettre de congé.

Le bail et les engagements des parties (les colocataires, leurs cautions et le bailleur) prennent fin au terme du préavis.

Un état des lieux de sortie doit être établi ; les règles sont les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée.

Pour les baux signés après l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et donc s’il n’y a ni contestation ni dégradation, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans le délai de 1 mois. Et si les deux états des lieux ne correspondent pas, le délai reste de 2 mois.

Pour les baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, un seul et même délai de 2 mois.

Dans tous les cas, si des sommes restent dues au bailleur, il peut les déduire du montant à restituer. Toute retenue effectuée sur le dépôt de garantie doit néanmoins être justifiée.