S’il est plus facile de vendre un logement vide, il est cependant tout à fait possible de vendre un logement loué. Quels sont alors les droits et les obligations du vendeur et du locataire en place ? Le locataire est-il protégé ? Existe-t-il des cas particuliers ? Notre article vient répondre à ces questions.
Dans le cadre de la vente d’un bien loué, il convient de distinguer deux types de transactions : premièrement la vente d’un logement occupé, qui signifie que le locataire en place restera dans le logement. L’autre cas est celui de la vente d’un logement vide, lorsque l’acquéreur prend possession des lieux à la suite de la transaction, ce qui implique que le locataire en place ne conservera pas son bail.
Cas d’un logement occupé
Quels sont les droits du vendeur lors de la vente d’un logement occupé ?
En cas de vente d’un bien occupé, le vendeur vend son bien « bail inclus » : le bail en cours est maintenu avec tous ses effets et le vendeur n’est pas légalement tenu de faire connaître le nouveau bailleur au locataire, même s’il le fait presque systématiquement par courtoisie. Il revient en effet à l’acquéreur de se faire connaître et d’indiquer notamment où payer le loyer.
Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente d’un logement occupé ?
Le bailleur n’a pas à justifier des raisons pour lesquelles il souhaite vendre le logement. Il n’est pas non plus tenu de faire la preuve qu’il est sur le point de trouver un acheteur.
Il faut savoir qu’en général on constate une décote sur le prix de vente pouvant aller de 10 à 20 % selon la localisation du bien. Cette décote dépend de la durée du bail restant à courir ainsi que de l’âge du locataire.
Quels sont les droits du locataire lors de ce type de vente ?
Si le propriétaire souhaite vendre le logement occupé en maintenant par conséquent le bail en cours, le locataire ne dispose en principe d’aucun droit de priorité sur l’achat. A deux exceptions près : lorsqu’un propriétaire divise un immeuble en lots afin de le vendre appartement par appartement, et lorsqu’un propriétaire vend un immeuble comportant plus de 10 logements sans faire de lots. Dans ces cas précis le locataire dispose d’un droit de préemption (il est prioritaire) pour acquérir le logement.
Quelles sont les obligations du locataire quand on vend un logement occupé ?
Comme pour la vente d’un logement vide, le locataire doit laisser visiter les lieux deux heures chaque jour ouvrable. Cette loi déroge donc à l’obligation pesant sur le propriétaire d’assurer au locataire en place la jouissance paisible du logement loué.
Cette obligation de visite peut être prévue dans le bail, mais une clause obligeant par exemple le locataire à laisser visiter le bien les jours fériés ou plus de deux heures par jour peut être déclarée nulle par un tribunal. Dans le cas contraire, le tribunal peut également contraindre un locataire à laisser visiter le bien en application de la loi.
Que devient le dépôt de garantie ?
Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Alors que le cautionnement prévu au bail est transmis avec le bail au nouveau bailleur, le dépôt de garantie doit quant à lui en principe être restitué par le bailleur qui l’a reçu.
Cas d’un logement vide
Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente d’un logement libre ?
Le bailleur doit adresser au locataire un préavis appelé « congé pour vendre » par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce congé doit obligatoirement comporter une offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Cette offre doit reprendre certaines précisions listées par l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 comme le prix demandé ainsi que les conditions de la vente, notamment les conditions de paiement. La superficie du logement n’est pas obligatoire mais doit par contre être mentionnée dans la promesse de vente sous peine de nullité.
Existe-t-il des cas spécifiques où le « congé pour vendre » n’est pas obligatoire ?
Le seul cas où le bailleur n’est pas tenu de respecter le « congé pour vendre » est quand la vente du bien est destinée à un parent (jusqu’au 4ème degré inclus) et à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.
Quels sont alors les droits du locataire lors de la vente d’un logement libre ?
Si le bailleur désire vendre le logement libre (sans bail en cours et donc sans locataire), l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne au dernier locataire en place un droit de préemption : le locataire est alors prioritaire pour acquérir le bien qu’il loue.
Quelles sont les obligations du locataire lors de la vente d’un logement libre ?
Le locataire doit donner sa réponse à l’offre du vendeur dans un délai de deux mois à compter du début du délai du préavis légal ; ce délai passe à quatre mois s’il doit recourir à un prêt. Le bail est prolongé jusqu’à la date de réalisation de la vente.
Si le locataire refuse l’offre, ou si la vente ne s’est pas réalisée à l’issue du délai, le bail cesse de plein droit et le locataire est alors déchu de son droit d’occupation et doit quitter le logement.
Attention, si le propriétaire est responsable de la non réalisation de la vente, le locataire n’est alors pas tenu de quitter le logement, dans ce cas le bail se prolonge.
Si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précisées au locataire, le locataire bénéficie alors d’un second droit de préemption et doit de nouveau suivre la procédure prévue et ses délais pour donner sa nouvelle réponse.
Si le locataire peut quitter librement le logement pendant la durée du préavis de congé pour vendre, il reste tenu de régler les loyers et les charges correspondant à la période d’occupation.
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Bonjour, je viens d apprendre par notaire de ma commune que mon proprietaire mettait la maison en vente, le notaire doit passer prendre des photos et estimer le bien. Je ne m y oppose pas, mais suis je obliger de recevoir le proprietaire avec le notaire? Celui ci étant un menteur, escrocs et vicieux n hesitant pas a nous accuser à tord régulièrement, refusant même de faire le moindre travaux dans la maison… Suis je obliger de recevoir cet individu?
Bonjour, il est probable que ce droit de visite soit mentionné dans votre bail, je vous invite à vérifier. Ce droit vous oblige à accepter la visite de votre logement (sauf dimanche et jours fériés) mais je pense que si vous voulez que seul le notaire entre et pas le propriétaire, cela est dans votre droit car la présence de ce dernier n’est pas nécessaire à ce travail d’estimation. Je vous invite à confirmer cela auprès de l’Adil.
Par contre le jour où votre propriétaire voudra faire visiter le bien à des locataires, je ne sais pas si vous pourrez vous opposer à sa présence.
Bonjour
J’habite dans une maison familiale depuis plus de 20 ans, et ma gentille famille a mis en vente cette maison.
Mon oncle m’annonce il y a 3 jours, que la maison est vendue et qu’il me laisse 2 mois pour la quitter. Je n’aie encore rien trouvé pour nous reloger moi mes enfants et mon mari, a ton le droit de virer les gens comme ça et surtout ne laisser qu’un si cour délais?
Merci pour vos réponses.
Vivi17
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour,
J’ai pour projet d’acheter une studio pour me loger. Actuellement, le studio est loué, mais le bail prend fin à la fin de l’année, date à laquelle je souhaite aménager dans le studio.
Je m’inquiète cependant car si le locataire ne quitte pas ce studio c’est moi même qui risque de me retrouver sans logement et donc de me retrouver en difficulté de plus cela tombera durant la période hivernale… ma question est donc la suivante, est il possible d’annuler la vente si le locataire ne quitte pas l’appartement?
Merci d’avance
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour mon propiétaire m’avait envoyé, il y a 2 ans, un préavis pour vente. La vente ne s’est pas réalisée et il m’a dit verbalement que je pouvais continuer ma location. Celà fait donc 2 ans que je continue ma location dont le début est de 1996. Je voudrais savoir si mon bail de 1996 est toujours valable et continue sur du 3 6 9 donc 2018 prochaine échéance ? Merci
Bonjour, je pense que oui, il continue dans les mêmes termes. Vous pouvez demander confirmation à l’Adil cependant.
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter un appartement déjà loué dont le bail court jusqu’à 2018. Le bailleur actuel passant par une agence immobilière pour gérer son bien ne peut me fournir le dossier de la locataire afin que je l’examine avant de signer le compromis. Est-ce légal ou bien doit-il me fournir obligatoirement ce dossier avant la signature?
De plus je ne souhaite pas passer par une agence pour gérer le bail une fois que celui-ci sera terminé, y’a-t-il un délai de prévenance auprès de la locataire pour lui dire que le bail ne sera pas renouvelé dans l’état mais réalisé entre moi-même (sans passer par d’agence).
Merci d’avance
Bonjour, ce sont des questions un peu techniques, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
bonjour mon proprietaire vend l appartement ou je reside depuis 16ans .je n ai pas de bail doit il m envoyé une lettre recommander pour pour m avertir de cette vente . et actuellement je recherche un logement faut que je donne un preavis quand meme ? je suis sans emploi je touche l aah .
merci de me repondre
cordialement
Bonjour, c’est une situation un peu particulière, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour, cas particulier, mon propriétaire vend le bien que j’occupe le droit préemption est de deux mois pendant ces deux mois il m’envoie un mail m’annonçant qu’ ne vend plus.
Merci de me répondre.
Cordialement, Jean-Marie
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour,
Locataire d’un logement, je viens de recevoir une lettre RAR de mon propriétaire m’informant qu’il me donne congé pour vente. Il indique un préavis de 6 mois. J’ai signé mon bail en octobre 2015 et ce courrier arrive donc 18 mois avant la fin du bail de 3 ans et m’indique une fin de préavis en décembre 2017. Que puis je faire ?
Merci
Bonjour, simplement lui répondre par LRAR que conformément à la loi, le préavis ne peut pas prendre fin avant octobre 2018. Je pense qu’il faut lui proposer 2 options : soit il maintient son congé pour octobre 2018 (ce qui implique que d’ici-là vous pouvez partir quand vous le souhaitez sans préavis), soit il annule son congé (dans ce cas prévoir une trace écrite).
Bonjour un proche va trouver un autre appartement et me propose de prendre le sien en location quelle sont les differente demarche a suivre ou ci cela et possible merci
Bonjour, il suffit que cette personne envoie une lettre de congé (= résiliation du contrat) au propriétaire et qu’ensuite il lui indique qu’il a trouvé un repreneur pour le bail. Dans ce cas le propriétaire vous demandera vos justificatifs et s’il accepte, il vous fera signer un nouveau contrat.
Bonjour,
Mon propriétaire est passé avec une agence immobilière pour visiter la maison que je loue depuis 2011 par bail renouvelable tous les 3 ans et m’a annoncé qu’il mettait en vente sous forme de bien occupé spécial investisseur. Je n’ai aucun courrier et l’agence vient de m’appeler pour faire des visites. N’y a t il pas une procédure à respecter même en cas de vente spéciale investisseur ? Merci
Bonjour, à ma connaissance non aucune procédure spéciale hormis le fait de vous prévenir avant. De plus, les visites ne peuvent avoir lieu les dimanches/jours fériées et pas plus de 2h par jour.
Bonjour
Je viens de rendre mon préavis pour un logement communal. Je me suis trompée pendant que c était deux mois au lieu des 3 inscrits dans mon bail. J ai sollicité les gestionnaires du bien afin de savoir si je pouvais trouver repreneur afin de rattraper mon erreur. Et la on m informe que le logement va être mis à la vente. Es ce que ca change quelque chose pour mon préavis?
Bonjour, non cela ne change rien à votre préavis.
Bonjour
J’ai reçu une lettre d’une agence m’informant que la maison était en vente .Le delais est respecté mais la lettre non conforme à la loi .C’est au deuxieme courrier que j’ai appris le prix de la maison qui est 2 fois plus cher que ce qu’elle ne vaut .D’apres les textes je ne devrait pas en tenir compte et le bail serait reconduit obligatoirement.Mes proprietaires veulent me mettre au tribunal si je ne pars pas .Que dois je faire et serais je entendue au tribunal?
merci
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Dans le cadre de ma question précédente
pour vendre sa maison dans lequel je suis locataire jusqu’à la fin de mon bail au 30.08.17
est ce que ma propriétaire est obliger de m’envoyer un congé de préavis pour me vendre sa maison?
quel dois être sa démarche quand à la vente de sa maison ?
merci
Bonjour, vous trouverez toutes les réponses dans cet article.
Bonjour,
mon bail de 3 ans se termine le 30 aout 2017, ma propriétaire m’a informer par téléphone qu’elle souhaitais vendre sa maison sans pour autant vouloir me donner congé, en me disant quel ne veux pas me chasser de la maison avant la fin du bail.
dans les textes de loi, j’ai lu que logiquement elle est tenu de m’envoyer un congé de prévis de 6 mois (en recommande avec accusé de réception) avant la fin du bail, me proposant de lui racheter sa maison. Si toutefois je pouvais pas lui racheter sa maison, je la préviendrais bien Evidemment dans le délais des 2 mois après la réception du préavis, mais de ce faite suis je obliger de rester jusqu’au 30 aout (fin de bail) ou puis je partir quand je le souhaite durant le prévis de 6 mois en lui reglant uniquement le temps occuper dans la location ?
Bonjour, si votre propriétaire vous envoie une lettre de congé, vous pouvez partir quand vous le voulez et vous ne serez redevable que du loyer correspondant au temps d’occupation réel.
Bonjour je voulais savoir si mon prorio a ke droit de me mettre dehors pour la vente de son bien en oeriode hivernal sachant ke je n est rien trouver
Bonjour, je ne suis pas sur de la réponse, merci de vous renseigner auprès de l’Adil.
Bonjour mon bailleur a vendu mon appartement loué après X visite car nous étions dans 6 agences je vous laisse donc imaginer le nombre de va et vient
le compromis de vente a été signée après déjà deux visites une de la cousine de l acheteur une de l’acheteur maintenant on me demande de faire visiter pour ses parents suis-je dans l’obligation de faire la visite merci de votre réponse cordialement
Selon l’article 4 de la loi de 1989, oui les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanche et jours fériés, mais pas le samedi. La durée des visites ne doit pas dépasser plus de deux heures par jour. En revanche, la loi ne fixe pas d’horaires. Aux parties de se mettre d’accord sur les heures de visite.
Bonjour,
J’ai signé un bail de 6 mois, jusqu’au 15 août car la propriétaire désirait vendre sa maison. Celle-ci est vendue mais l’acte notarié ne sera signé que fin juillet , début août. Ma propriétaire actuelle devait-elle me prévenir par courrier ? De plus, elle me dit que le nouvel acquéreur veut bien me garder mais qu’il va augmenter le loyer et les charges mais refuse de me donner ses coordonnées. Je trouve tout ceci bien confus et j’ai peur à 69 ans de me retrouver dehors à la mi-août …. que puis-je exiger de ma propriétaire totalement hermétique ? Merci par avance cordialement
Bonjour, je vous invite à contacter l’Adil (gratuit) qui sauront sans doute mieux que moi répondre à votre question.
Bonjour,
Je mets en vente un bien meublé actuellement en location. Difficile à vendre, ma locataire limite les visites de l’agent immobilier mandaté à deux par semaines et exige d’être présente à chaque visite.
Voici mes interrogations :
Puis-je la contraindre à accepter toutes les visites demandées ? L’agent peut-il faire visiter ma maison lorsqu’elle est absente mais en l’ayant prévenue ?
Je vous remercie grandement par avance pour votre retour.
Cdt,
Bonjour, à confirmer auprès de l’Adil mais d’après ce que je sais, la loi n’impose que les limites suivantes : pas de visites les jours fériés et pas plus de deux heures par jour ouvrable. Les contraintes de temps de votre locataire me semblent donc abusives. En revanche, il me semble qu’elle a tout à fait le droit d’imposer d’être présente pendant les visites : le bailleur ne peut absolument pas rentrer dans le logement en l’absence du locataire.
vente d’un bien occupé::combien de temps a le locataire pour partir
Vous trouverez la réponse dans cet article (Les délais à respecter suite à l’achat d’un logement loué).
bonjour actuellement en location ma proprio veut vendre et les agence nous harclent sachant que mon bail fini en decembre 2016 est ce que j’ai le droit de refuser les visite n’ayant reçu aucun conges de ma proprio
merci d’avance
Bonjour, à confirmer peut-être auprès de l’Adil mais il me semble que oui ! La propriétaire doit sans tarder vous envoyer une lettre de congé.
Bonjour
je viens de recevoir une lettre de notaire (sans recommandé et sans huissier) me spécifiant que mon appartement allait être vendu et me demandant si je suis intéressée.en m’indiquant prix de la vente proposée et réponse dans un délai de 2 semaines
La lettre en recommandé est elle obligatoire et dans ce cas la pourquoi le notaire ne l’a t il pas fait ? Le délai de 2 semaines est il légal pour donner une réponse sans connaitre la date exacte de ce délai de 2 semaines ? Délai par rapport à l’envoi, par rapport à la lecture de la lettre (je ne l’ai lue que 3 jours après date envoi et il n’y a pas d’heure sur cachet poste) ? Rien ne le spécifie.?
Merci pour vos commentaires
Bonjour, pour les offres de vente je ne sais pas exactement ce que la loi indique. Par contre ce qui est sûr c’est que cette offre ne vaut pas congé. Si le propriétaire veut vous envoyer son congé (c’est-à-dire résilier le bail), il doit le faire par LRAR, en mains propres ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail ou 3 mois si c’est un meublé.
J’habite un appartement depuis 26 ans et j’ai 77ans peut on me faire partir car le propriétaire veut vendre l’immeuble? Merc
Bonjour, je vous invite à lire le tout dernier chapitre de cette page.
Bonjour, mon conjoint et moi même avons signé un bail de 1 an le 1er janvier 2013, apparemment celui-ci se serait automatiquement reconduit en 3 ans. Samedi dernier, donc le 17 octobre, nous avons reçu un recommandé avec AR de notre propriétaire de la vente de la maison (non meublé), nous proposant de l’acheter etc…ma question est : est il dans les délais en sachant que normalement il faut envoyer ce congé 6 mois avant la fin du bail (1er janvier 2016) ? Il me semble qu’il aurait dû le faire bien avant ? Ou alors peut il envoyer congé quand il veut tant que l’on a 6 mois ? Merci de votre réponse 🙂 .
Bonjour, le congé doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail, donc si votre bail se termine le 1er janvier 2016, vous auriez du recevoir le congé avant le 1er juillet 2015. Donc votre propriétaire n’a pas respecté la procédure, à partir de là son congé n’est pas valable. Par contre je n’ai pas bien compris votre bail de 1 an qui se reconduit en 3 ans…
Bonjour,
Nous aurions l’intention d’acheter un bien loué. Comment s’assurer que le locataire en place règle correctement ses loyers ? Peut-on se baser seulement sur la bonne fois de l’actuel propriétaire, ou peut-on demander des garanties (preuve de versements, solvabilité…) ?
Merci d’avance
bonjour , je viens d acheter un bien loué,
et je viens de signé la vente , lors de ma presentation officiel au locataire, celui ci m apprends qu il a posé un préavis et qu il quitte le logement au 15.
lors de la vente , je n ‘aurais pas du être prévenu de ce cas la ??
merci de vos reponses
Bonjour, sans être expert sur cette question, à ma connaissance la seule condition est que le locataire ait un contrat en bonne et due forme, je n’ai pas entendu parler d’obligation d’informer l’acheteur d’un préavis en cours. Mais je vous invite à confirmer cela auprès de l’Adil de votre département (et si possible partager la réponse avec nous 😉 merci d’avance !)
Bonjour,
Je suis actuellement locataire d’une maison possédant un grand terrain.
Le propiétaire m’apprend qu’il a signé un compromis de vente pour une grande partie du terrain.
L’accès à la maison et au terrain se font obligatoirement par le même portail.
Le propiétaire me demande de laisser le portail ouvert pour laisser accès au terrain aux futurs acquéreurs.
Quels sont mes droits étant donné que nous n’avons pas été informé de cette vente?
Merci
Bonjour, c’est un cas spécial et je crains que cela dépasse mes connaissances… Mais je présume que vous avez des droits car le bien loué n’est plus conforme à ce qui était prévu contractuellement. Je vous propose de contacter l’Adil de votre département qui vous conseillera gratuitement.
Tout cela donne beaucoup de situations … très bien décrites dans cette article ! Si on se place du point de vue de « l’investisseur locatif « , tout cela est à bien avoir en tête quand on réfléchi à la gestion de son patrimoine. Il est alors important de bien penser ses investissements à moyen / long terme. Pour cela, il faut arriver à faire un point assez précis de ses attentes/désirs/projets pour se tromper le moins possible. Le coaching financier peut-être un bon moyen pour se faire accompagner dans ses réflexions. Au delà de l’aspect technique, il permet de tenir comptes des aspects psychologiques liés à la gestion de l’argent.
bonjour je cherche un appartement