Un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire qui refuse une augmentation de loyer

Dans un arrêt de décembre 2015, la Cour de Cassation a rappelé que le fait qu’un locataire refuse une réévaluation du loyer au moment de renouveler le bail ne constituait pas une raison suffisante pour que le propriétaire mette fin au contrat. Une décision qui peut paraître surprenante mais qui se fonde sur l’interprétation stricte de la loi.

L’affaire concerne un locataire d’un logement meublé à qui le bailleur a souhaité imposer une augmentation du loyer de 180 euros. Voici le courrier reçu par le locataire en novembre 2009 :

«Conformément à l’article L 632, modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, nous avons l’honneur de vous notifier votre congé en vue de la réévaluation de votre loyer. Cette condition s’appliquera à l’expiration du contrat de location, et ce pour le 1er mars 2010. Si vous acceptez le nouveau loyer sera fixé à 1 552, 63 euros, ainsi le bail pourra donc être renouvelé en modifiant cette condition, soit une augmentation de 180 euros».

Sur le papier, l’agence a fait les choses dans les règles. En effet, elle a respecté le préavis légal de 3 mois avant l’échéance du bail, délai qui s’applique lorsque le bailleur souhaite modifier les conditions du contrat (et notamment pour une réévaluation du loyer). La loi stipule ainsi que « si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an ». Le locataire a refusé la hausse, et a donc été contraint de quitter le logement.

Mais le problème pointé par la Cour de Cassation est que selon la loi, la résiliation du bail doit être fondée sur l’un des trois motifs suivants :

• Le propriétaire veut reprendre le logement pour y habiter, lui ou un proche ;
• Le propriétaire veut vendre le logement ;
• Il existe un motif légitime et sérieux tel que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations (des impayés de loyers par exemple).

Or dans cette affaire, le congé donné par l’agence ne correspondait à aucun de ces trois cas, la seule raison était le refus de la hausse de loyer par le locataire. Les juges ont donc retenu que le congé était non valable, et le bailleur a été condamné à payer un peu plus de 2000 euros de dommages et intérêts au locataire. On peut donc en déduire que pour pouvoir donner congé à un locataire qui refuse l’augmentation de loyer, et si par ailleurs il n’y a aucun manquement grave de sa part, le propriétaire doit pouvoir justifier qu’il compte reprendre ou vendre le logement. Mais attention : toute fausse justification l’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 6000 €…

Note : depuis la loi Alur, les meublés ne sont plus régis par le Code de la Construction (comme à l’époque des faits cités ici), mais par la loi du 6 juillet 1989. Les dispositions n’ont pas changé et sont consultables ici.