Traiter les troubles du voisinage : une obligation du propriétaire

L’état de copropriété dans un immeuble implique que les droits de chacun ne peuvent s’exercer au détriment de l’intérêt collectif avec lequel ils doivent être compatibles.
Que se passe-t-il dès lors qu’un propriétaire est informé que son locataire serait à l’origine de troubles du voisinage ? Un bailleur a-t-il le droit d’intervenir ? En a-t-il le devoir ? Si oui, quels sont ses moyens d’action ? Quelles peuvent être les conséquences de ces troubles, pour lui comme pour le locataire ?

Qu’est-ce qu’un trouble du voisinage ?

On entend par trouble du voisinage tout comportement, agissement du locataire qui dérange les autres occupants de l’immeuble : bruits, propos, odeurs…

Un propriétaire a-t’il le droit d’intervenir ?

Un propriétaire n’a pas seulement le droit d’intervenir, il en a l’obligation aux termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Il doit en effet faire cesser le trouble de jouissance que son locataire cause aux tiers.

Quels sont ses moyens d’action ?

1- Les courriers

Lorsqu’un propriétaire est informé de troubles causés par son locataire, il doit tout d’abord prendre contact avec le locataire, par lettre recommandée avec avis de réception pour lui demander de respecter le règlement intérieur de la copropriété et donc de cesser les troubles.
Il peut rappeler au locataire que son comportement peut constituer un motif légitime et sérieux de résilier le bail. Il doit toutefois et pour cela être en mesure de prouver le trouble de voisinage, ce qui n’est pas toujours aisé.

Il doit ensuite informer, par lettre recommandée avec avis de réception, toute personne qui lui a signalé les troubles des démarches engagées par ses soins pour y mettre un terme.

Il peut également demander au syndic d’intervenir car l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il appartient au syndic de s’assurer que les locataires et les propriétaires occupants de l’immeuble respectent le règlement intérieur.
Le propriétaire expose pour cela les faits portés à sa connaissance dans une lettre recommandée avec avis de réception et il demande au syndic de rappeler au locataire qu’il doit respecter le règlement intérieur.
Il fait aussi savoir au syndic, dans le même courrier, qu’il a pour sa part entrepris les démarches qui lui incombent aux termes de l’article 6-1 de la loi de 89.
Le syndic ne peut dès lors plus se retourner contre le bailleur au motif qu’il n’aurait pas respecté ses obligations.

Ces démarches sont nécessaires et même indispensables, mais elles ne sont pas toujours très efficaces.

2- Le congé pour motif légitime et sérieux

Evoqué dans les courriers adressés aux locataires, le congé pour motif légitime et sérieux peut être une solution pour résoudre le problème si les troubles ne cessent pas en dépit des démarches engagées.
Ces troubles constituent en effet un motif légitime et sérieux de mettre fin au bail car un locataire qui n’use pas « paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » ne respecte pas l’une de ses obligations contractuelles que le bail lui incombe.

Ce processus est toutefois long car le congé ne peut intervenir qu’à l’expiration du bail ou à la date de son renouvellement. Et le propriétaire doit avoir signifié le congé par lettre recommandée avec avis de réception au moins 6 mois avant l’expiration ou le renouvellement du bail. Compte tenu de ces délais, le congé peut intervenir des mois voire 1 an ou 2 après les faits.

Le bailleur qui envisage cette solution doit être en mesure d’établir sans la moindre contestation possible : les faits reprochés, toutes les démarches entreprises et le fait que les troubles ont continué malgré cela.

3- L’action en justice

L’action en justice pour résiliation du bail est généralement la solution la plus efficace pour régler la situation. Elle peut être engagée même si le bailleur a déjà signifié son congé au locataire.

Le bailleur s’adresse au tribunal d’instance dont relève territorialement le logement loué. Il n’a pas besoin d’un avocat mais il doit être en mesure de prouver les troubles, les démarches entreprises ainsi que la persistance de ces troubles malgré ces démarches. Voici des exemples d’éléments qui peuvent servir de preuve :

• des témoignages de voisins, de proches (formulaire Cerfa 11527*2) ;
• des mesures acoustiques ;
• des photographies ;
• des procès-verbaux constatant les nuisances ;
• des mains courantes ;
• des constats d’huissier ou des expertises ;
• des certificats médicaux ;
• des devis de travaux à réaliser pour diminuer l’impact des nuisances ;
• des factures de travaux déjà réalisés pour atténuer les nuisances.

Il appartient alors au juge d’apprécier la situation. Il pourra soit ordonner la résiliation du bail soit juger que la demande de résiliation n’est pas fondée. Ce qui peut se produire si les troubles ont cessé et/ou si le juge estime que l’action en résiliation ne se justifie plus. Dans ce cas, le bailleur peut intenter une nouvelle action si les troubles reprennent.