En complément de l’observatoire national publié le 7 janvier 2025, voici le classement complet des 40 villes françaises supérieures à 100 000 habitants en termes de tension locative, c’est-à-dire de difficulté pour les locataires à trouver un logement. Sont également indiqués les loyers moyens par mètre carré ainsi que les évolutions par rapport au début de l’année dernière.
Pour rappel, le score indiqué est un chiffre sans limite supérieure, calculé en faisant le ratio entre nombre de demandes et nombre d’offres de location sur la période concernée, c’est-à-dire les 12 mois précédant la date indiquée.
| Ville | Loyer/m² janvier 2025 | Loyer/m² janvier 2024 | Variation | Score de tension locative janvier 2025 | Score de tension locative janvier 2024 | Variation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lyon | 20,33 | 19,34 | 5,12% | 12,97 | 9,76 | 3,21 |
| Rennes | 19,37 | 18,06 | 7,25% | 11,03 | 9,79 | 1,24 |
| Paris | 38,65 | 37,11 | 4,15% | 10,35 | 7,18 | 3,17 |
| Caen | 16,91 | 16,91 | 0,00% | 10,07 | 4,39 | 5,68 |
| Annecy | 19,93 | 20,39 | -2,26% | 10,06 | 8,83 | 1,23 |
| Bordeaux | 19,32 | 18,79 | 2,82% | 9,55 | 7,11 | 2,44 |
| Angers | 17,16 | 16,53 | 3,81% | 8,14 | 5,97 | 2,17 |
| Strasbourg | 17,89 | 17,17 | 4,19% | 8,05 | 4,47 | 3,58 |
| Montpellier | 18,99 | 18,49 | 2,70% | 7,57 | 4,87 | 2,70 |
| Nice | 24,31 | 22,75 | 6,86% | 7,41 | 3,08 | 4,33 |
| Montreuil | 27,42 | 25,69 | 6,73% | 7,35 | 4,16 | 3,19 |
| Lille | 18,18 | 18,23 | -0,27% | 6,11 | 5,25 | 0,86 |
| Aix-en-Provence | 21,92 | 22,65 | -3,22% | 5,81 | 3,36 | 2,45 |
| Metz | 14,17 | 14,02 | 1,07% | 5,21 | 3 | 2,21 |
| Saint-Denis (93) | 24,31 | 24,14 | 0,70% | 5,06 | 2,77 | 2,29 |
| Toulouse | 17,48 | 16,82 | 3,92% | 4,82 | 2,94 | 1,88 |
| Villeurbanne | 19,83 | 18,44 | 7,54% | 4,68 | 3,84 | 0,84 |
| Marseille | 18,35 | 17,72 | 3,56% | 4,54 | 2,64 | 1,90 |
| Boulogne-Billancourt | 33,87 | 32,54 | 4,09% | 4,50 | 3,1 | 1,40 |
| Brest | 13,24 | 12,98 | 2,00% | 4,03 | 2,62 | 1,41 |
| Argenteuil | 22,55 | 21,60 | 4,40% | 3,61 | 2,12 | 1,49 |
| Orléans | 15,83 | 14,90 | 6,24% | 3,54 | 2,61 | 0,93 |
| Tours | 17,00 | 15,70 | 8,28% | 3,31 | 2,42 | 0,89 |
| Besançon | 14,67 | 14,01 | 4,71% | 3,14 | 2,56 | 0,58 |
| Nantes | 17,78 | 17,98 | -1,11% | 3,11 | 2,91 | 0,20 |
| Dijon | 16,18 | 15,79 | 2,47% | 3,09 | 1,45 | 1,64 |
| Le Mans | 13,28 | 13,24 | 0,30% | 2,95 | 2,04 | 0,91 |
| Toulon | 15,58 | 14,91 | 4,49% | 2,82 | 1,6 | 1,22 |
| Perpignan | 12,51 | 11,82 | 5,84% | 2,65 | 1,59 | 1,06 |
| Reims | 16,51 | 15,60 | 5,83% | 2,60 | 1,26 | 1,34 |
| Mulhouse | 11,86 | 11,18 | 6,08% | 2,48 | 1,08 | 1,40 |
| Clermont-Ferrand | 14,35 | 13,81 | 3,91% | 2,13 | 1,2 | 0,93 |
| Nîmes | 14,42 | 14,48 | -0,41% | 1,74 | 1,46 | 0,28 |
| Rouen | 16,44 | 15,98 | 2,88% | 1,73 | 1,07 | 0,66 |
| Grenoble | 15,99 | 15,83 | 1,01% | 1,64 | 0,85 | 0,79 |
| Le Havre | 15,00 | 14,45 | 3,81% | 1,64 | 1,12 | 0,52 |
| Nancy | 14,09 | 13,96 | 0,93% | 1,31 | 0,93 | 0,38 |
| Amiens | 17,23 | 16,90 | 1,95% | 1,30 | 0,62 | 0,68 |
| Limoges | 12,32 | 12,38 | -0,48% | 0,98 | 0,6 | 0,38 |
| Saint-Étienne | 11,23 | 10,96 | 2,46% | 0,60 | 0,42 | 0,18 |
📊 Ce qu’il faut retenir de ce classement
Au-delà du simple tableau, ce classement des 40 plus grandes villes françaises révèle plusieurs tendances utiles pour les bailleurs et les investisseurs. En prenant la tension moyenne nationale de 4,8 comme repère, on peut repérer les marchés particulièrement tendus, ceux en mutation rapide, et ceux à considérer avec prudence.
1. Une tension locative élevée dans plus des deux tiers des grandes villes
Parmi les 40 villes étudiées, 28 affichent une tension locative supérieure à la moyenne nationale, ce qui confirme un déséquilibre structurel dans de nombreux marchés locaux. Pour les bailleurs, cela se traduit par un plus grand nombre de candidatures, donc moins de vacance et plus de latitude pour sélectionner les profils. Pour les investisseurs, c’est un indicateur rassurant sur la capacité du bien à se louer rapidement.
2. Des villes très tendues aux profils variés
Les cinq villes les plus tendues sont Lyon (12,97), Rennes (11,03), Paris (10,35), Caen (10,07) et Annecy (10,06). Si Paris, Lyon et Rennes sont logiquement en tête en raison de leur taille et de leur attractivité, la présence de Caen dans ce groupe peut être plus inattendue. Annecy, de son côté, combine forte pression locative et prix immobiliers déjà très élevés, ce qui en fait un marché difficile d’accès mais très sécurisé côté demande. Ces exemples rappellent qu’une forte tension locative peut concerner aussi bien de grandes métropoles que des villes plus petites ou spécifiques.
3. Certaines villes voient leur tension locative exploser en un an
La hausse de tension la plus spectaculaire est observée à Caen, qui passe de 4,39 à 10,07 (+5,68 points), franchissant en un an la barre des villes très tendues. Suivent Nice (+4,33), Strasbourg (+3,58), Lyon (+3,21), Paris (+3,17) et Montreuil (+3,19). Ce sont des signaux forts : une tension qui grimpe aussi vite traduit généralement une baisse de l’offre, une montée rapide de la demande, ou les deux. Ce type d’évolution mérite l’attention des investisseurs, notamment dans des villes où les prix d’achat restent raisonnables par rapport à la demande. Attention toutefois aux villes soumises à l’encadrement des loyers…
4. Des villes attractives sans nécessairement afficher une tension extrême
Des villes comme Toulouse (4,82), Villeurbanne (4,68) ou Marseille (4,54) sont proches de la moyenne nationale. Elles attirent toujours une demande soutenue, mais le marché y est un peu moins sous pression. Cela implique de s’assurer que le bien proposé est bien positionné : bon quartier, bon niveau de prestations, loyers en adéquation avec le marché local. Ces villes peuvent convenir à une stratégie plus patrimoniale ou long terme.
5. Des zones où la pression reste faible : à manier avec prudence
En bas du classement, on retrouve des villes comme Saint-Étienne (0,60), Limoges (0,98), Amiens (1,30) ou Nancy (1,31). La tension y est faible, ce qui signifie que les locataires ont davantage de choix. Un logement mal situé ou mal adapté risque de rester vacant plus longtemps. Cela ne signifie pas que ces villes sont à éviter, mais qu’une stratégie plus ciblée est nécessaire : colocation étudiante, meublé de courte durée, rénovation de qualité, etc.
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