Retour de l’encadrement des loyers : quel impact sur l’investissement locatif?

LocService.fr a récemment réalisé deux sondages auprès de propriétaires-bailleurs au sujet de leurs perspectives d’investissement locatif en France en 2019. Si les projets ne manquent pas chez les investisseurs particuliers, ces derniers pourraient être nombreux à se détourner de la location en cas de retour de l’encadrement des loyers, suite à la loi Elan de novembre 2018.

Investir dans l’immobilier reste d’actualité…

Le premier sondage, qui a recueilli 933 votes durant le mois de décembre 2018, posait la question « Pensez-vous réaliser un investissement locatif en 2019 ? ». Près d’un propriétaire sur quatre est ouvert à l’idée d’investir dans l’immobilier locatif cette année, 16 % semblant particulièrement décidés à le faire. A titre de comparaison, un sondage similaire réalisé début 2015 par LocService.fr indiquait également 25 % de propriétaires susceptibles d’investir dans l’année, mais avec seulement 10 % de « oui » sûrs. Les chiffres de 2019 montrent donc que l’investissement immobilier suscite toujours un véritable intérêt chez les particuliers.

Ce résultat est encourageant : notre pays a besoin d’augmenter son offre locative pour permettre une baisse des loyers durable et saine. Pour cela, le nouveau dispositif Denormandie, permettant de défiscaliser en échange d’un engagement à rénover puis à louer des logements anciens, va dans le bon sens : un geste écologique avec l’amélioration de la performance énergétique, et un geste pour le pouvoir d’achat avec l’obligation d’appliquer des loyers plafonnés.

…mais l’encadrement des loyers pourrait freiner cette dynamique

Un second sondage, auquel ont participé 1.360 propriétaires durant le mois de janvier 2019, s’est intéressé à la manière dont ils réagiraient en cas de rétablissement de l’encadrement des loyers. Rappelons que cette mesure, après avoir été suspendue à Paris et Lille fin 2017, a de bonnes chances d’être rétablie au moins dans la capitale au cours du premier semestre 2019 suite à la loi Elan.

Il en ressort qu’en cas de retour de l’encadrement des loyers, près de 60 % des propriétaires bailleurs réagiraient négativement :

• 10 % pourraient basculer vers la location touristique par souci de rentabilité, rendant ainsi leur bien indisponible à la location classique ;
• 20 % annuleraient les investissements prévus ;
• 28 % préféreraient revendre leurs biens en location, risquant ainsi de retirer ces biens du marché locatif.

On se rend ainsi compte de la réticence des bailleurs particuliers à être contraints de baisser leurs loyers, ce qui dans certains cas pourrait rendre leur placement non rentable. Si un investisseur sur cinq est prêt à abandonner son projet en cas de retour de l’encadrement des loyers, les conséquences possibles sur le parc locatif et sur le secteur de la construction sont inquiétantes.

La fuite de certains propriétaires (10 %) vers la location touristique est également une menace pour les habitants des grandes villes. La mairie de Paris, très favorable au retour de l’encadrement des loyers, alimenterait ainsi indirectement le business d’Airbnb alors que, paradoxalement, elle continue de se battre contre les abus de ce dernier. Le 7 février 2019, elle assignait la fameuse plateforme en justice pour avoir mis en ligne 1000 logements non enregistrés, espérant une amende record de 12,5 millions d’euros.