Plusieurs annonces ont eu lieu récemment concernant le dispositif de défiscalisation Pinel, ce qui permet de voir plus clairement à quoi il ressemblera en 2019. La possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants sera maintenue, la vente en VEFA pour les zones B2 et C sera prolongée, et une extension du dispositif sera prévue pour la réhabilitation des logements dégradés en centre-ville.
Maintien du Pinel pour la location aux ascendants et descendants
Il s’en est fallu de peu pour que l’avantage de la loi Pinel permettant de louer aux ascendants et descendants tout en défiscalisant soit supprimé. La Commission des finances de l’Assemblée nationale avait en effet adopté mercredi 7 novembre dernier un amendement de son rapporteur général, Joël Giraud (LREM), rétablissant l’interdiction de louer aux ascendants et descendants. Cette interdiction était déjà de rigueur à l’époque de la loi Duflot, avant d’être levée lorsque cette dernière a été renommée en loi Pinel.
Joël Giraud voulait éviter l’effet d’aubaine que représente cette possibilité de louer à un membre de sa famille tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Cependant les critiques de tous bords ont été nombreuses et, face à cette polémique, l’amendement a été retiré le 16 novembre. Les opposants ont avancé l’argument que les cas d’optimisation seraient « marginaux ».
VEFA : 3 mois supplémentaires pour bénéficier du Pinel en 2019
Le gouvernement a choisi l’année dernière de recentrer le Pinel sur les zones A, A bis et B1, c’est-à-dire là où la tension du marché est la plus forte. Cependant, un dispositif de sortie progressive des villes des zones B2 et C a permis d’y maintenir la défiscalisation pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2018 et si l’acte de vente est signé avant le 1er janvier 2019.
Une extension du Pinel pour réhabiliter les logements des centres-villes
Il s’agit d’un amendement au projet de loi de finances 2019 et qui ressemble bien à une réponse aux récents effondrements d’immeubles vétustes à Marseille. Porté par le ministre délégué à la ville et au logement, Julien Denormandie, cet amendement prévoit de créer un « dérivé » du Pinel, avec le même potentiel de réduction d’impôt mais qui serait dédié à l’immobilier ancien en centre-ville sous condition de travaux de réhabilitation. Certains l’appellent déjà le « dispositif Denormandie » ou la « loi Denormandie« .
Bien que les contours de ce dispositif restent à éclaircir, on peut déjà mentionner quelques conditions d’éligibilité :
- le logement devra être ancien et faire l’objet de travaux de rénovation ;
- ces travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par des entreprises ;
- le logement devra être situé dans l’une des 222 communes du « Plan action cœur de ville » et de celles ayant initié des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Concernant les ORT, toutes les communes de France peuvent être intégrées à ce type de projet.
Il existait déjà un Pinel pour l’ancien, mais plus contraignant et qui revient donc plus cher qu’avec ce projet. A la différence du Pinel pour l’ancien, ici il ne sera pas nécessaire que le logement soit reconnu comme non-décent avant achat, ni qu’il soit certifié HPE rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009 après travaux. Ce nouveau dispositif devrait donc apporter plus de souplesse.
Pour autant, il faudra se méfier des mauvais investissements. Car parmi les villes prévues pour être éligibles, beaucoup sont situées en zone B2 et C, donc avec une faible demande locative et de forts taux de vacance, parfois jusqu’à 20 % selon cet article. Attention aussi aux bâtiments classés au titre des monuments historiques, justement très fréquents dans les coeurs de villes : la rénovation de ces bâtiments ou même d’un immeuble situé dans un rayon de 500 mètres autour de ces édifices nécessite l’obtention de l’accord des architectes des bâtiments de France, et s’avère souvent très chère.
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