Propriétaires : GUL ou caution classique ?

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) est un « droit nouveau » apporté par le projet de loi Alur de Cécile Duflot. Cette garantie, non-obligatoire mais universelle, est censée venir remplacer l’acte de cautionnement classique (le fait de demander à un proche de se porter caution) lors de la signature d’un bail. Elle se comportera comme une assurance publique contre les loyers impayés. Le bailleur aura donc le choix entre caution classique ou GUL pour sécuriser le paiement des loyers.  Concrètement, quels sont les arguments de la ministre du logement pour convaincre les propriétaires d’opter pour la GUL ?

1. Son prix ? Elle sera gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire. Son financement était initialement prévu par une nouvelle taxe, mais la ministre a revu sa copie et assure que la GUL sera financée par le budget général de l’Etat. Pour un propriétaire, le coût moyen d’une assurance privée contre les impayés s’élève à 2,5% le montant du loyer.
2. A quelle hauteur seront couverts les propriétaires ? Pour un bail, le propriétaire sera couvert par la GUL pour une durée de 18 mois et pour un montant plafonné au loyer médian du quartier.
3. Sera-t-elle efficace ? La ministre assure que l’indemnisation sera rapide. Dans le cas d’un cautionnement classique, il peut être parfois compliqué de récupérer les loyers en retard. Espérons que la procédure d’indemnisation liée à la GUL ne sera pas de nature à décourager les propriétaires.
4. La GUL est censée limiter le nombre d’expulsions, grâce à la prise en charge très tôt du locataire en difficulté et son accompagnement. Or on sait à quel point une expulsion peut être complexe à mettre en oeuvre (cf notre guide).
5. Cette nouvelle garantie pourra favoriser l’investissement locatif : les banques prêteront plus facilement puisqu’elles auront « l’assurance que le propriétaire touchera son loyer« . A condition bien sûr que le succès soit au rendez-vous…
6. Les propriétaires pourront remettre en location des logements vacants tout en étant sécurisés face aux impayés.

De nombreuses voix s’élèvent contre cette garantie, notamment quant à son coût pour les contribuables (estimé à 450 millions d’euros/an par Cécile Duflot) et sa complexité de mise en oeuvre. En effet, la GUL sera gérée par une agence d’Etat et nécessitera la mise en place d’un réseau d’opérateurs agréés… autrement dit, une future usine à gaz ? Beaucoup de critiques visent aussi son caractère déresponsabilisant pour les locataires : puisque l’Etat paye mon loyer, pourquoi devrais-je le faire ? Il semble cependant que des garde-fous soient prévus, comme l’intervention du Trésor Public en cas de mauvaise foi du locataire et la nécessité d’un taux d’effort maximum de 50% pour bénéficier de ce dispositif.

On peut également se demander avec quelle précision il sera possible d’établir un loyer médian pour toutes les villes et tous les quartiers de France afin de calculer le plafond d’indemnisation. Il s’agit d’un travail colossal qui risque également de monopoliser beaucoup de ressources pour être bien fait.

Et vous, seriez-vous prêt à choisir la GUL plutôt qu’une caution ?