Propriétaires bailleurs : halte aux idées reçues !

Force est de constater que, dans l’inconscient collectif, être propriétaire, c’est toujours être riche. Et pour l’opinion publique, comme pour la loi, c’est toujours le locataire qu’il faut protéger du loueur nanti et sans scrupules…
Un lieu commun, bien loin d’une réalité, qui compte de plus en plus de bailleurs modestes.

Il est plus que temps de casser le mythe du bailleur, toujours présenté comme le gestionnaire d’un patrimoine énorme, faisant la vie dure aux pauvres locataires ! Si cette description peut correspondre à quelques cas isolés, elle est très loin de la réalité du terrain.
Les petits bailleurs qui ont laborieusement économisé pendant de longues années pour acquérir un bien immobilier destiné à compléter, à l’heure de leur retraite, des revenus faibles, existent aussi, et leur nombre est grandissant.
Inquiets pour le financement incertain de leur retraite, les conditions fragiles de l’emploi ou encore dans l’intention de léguer un petit héritage à leurs enfants, de plus en plus de foyers modestes optent pour un investissement dans la pierre, jugée plus sécurisante que le monde des valeurs mobilières et surtout, pouvant être réalisé à crédit. Ce sont des foyers « fourmis » qui économisent tous les mois pour pouvoir rembourser leur crédit et pour qui un impayé de loyer peut parfois être dramatique…

Phénomène nouveau : certains acquéreurs de petits appartements locatifs ne sont même pas propriétaires de leur résidence principale, faute de ressources suffisantes. C’est notamment le cas en Ile-de-France où les prix des logements sont tellement élevés (particulièrement, évidemment, les appartement familiaux) qu’un achat est impossible côté résidence principale ; Seul l’achat d’une petite surface locative pouvant être envisagé…

Petit tour d’horizon de la France des bailleurs :

• L’investisseur professionnel : le seul vrai riche

En quête des bonnes affaires du marché, il fait partie des grands propriétaires fonciers, souvent héritier et rentier, et gère ses nombreux biens de manière professionnelle. Il n’est pas philanthrope et réagit comme un financier, possède des SCI (société civile immobilière) et connait par cœur tous les rouages de la loi, les systèmes d’aides ou de déduction d’impôts.

Pour lui, un loyer impayé ne constitue pas une catastrophe car il est systématiquement assuré contre ce risque qui, en plus, est mutualisé. Il mise essentiellement sur les petites surfaces achetées à bas prix dans des quartiers en devenir.

Il vise un objectif : atteindre le rendement locatif le plus élevé. Il travaille en général avec la même entreprise de rénovation, dispose d’un conseil, anticipe largement le turn-over des locataires, et prend grand soin de bien les choisir, en privilégiant notamment les étudiants dont les parents sont caution. Il loue au juste prix, mais se révèle souvent intraitable en cas de litige. Il gère seul ses affaires car il en a le temps et l’envie. Bref, il a fait de la pierre un business lucratif.

• L’investisseur éclairé : le multipropriétaire

Celui-là a pour but de se constituer un patrimoine conséquent en investissant tout au long de sa vie active. Il commence à acheter jeune et à crédit pour revendre en acquérant plus spacieux ou plus côté. Souvent, il bénéficie d’un apport, car son profil est celui du cadre supérieur ou du commerçant qui épargne depuis longtemps à partir de revenus au-dessus de la moyenne. Eventuellement, il dispose également de ressources familiales héritées. Aussi, possède-t-il plusieurs appartements qu’il gère en parallèle de sa vie active tandis qu’il se réserve une maison. Contrairement à l’investisseur professionnel, son patrimoine est plus disparate, la bonne affaire primant sur la mutualisation géographique. Outre son parc de logements, il est propriétaire de sa résidence principale, acquise grâce aux reventes successives de logements plus petits, (et à leur plus-values), et possède aussi souvent une résidence secondaire. Ses biens sont en général acquis durant la première moitié de sa vie active, ce qui lui permet ensuite d’investir pour sa retraite. En acheteur averti, il mise sur les petites surfaces et gère ses placements d’une main de maître, tout comme sa déclaration fiscale. Réduire l’impôt fait, en effet, partie de ses priorités. Il gère seul son patrimoine immobilier ou fait appel à un administrateur de biens. Au final, ce bailleur se garantit de bons compléments de retraite et espère aussi léguer un patrimoine certain à ses enfants.

• L’investisseur prévoyant : le bon père de famille

Il réussit, en général, à acquérir sa résidence principale à mi-parcours de sa vie professionnelle, après de nombreuses recherches et des économies lentement constituées au fil de sa carrière. Il a depuis longtemps compris que quitte à payer un loyer, autant que ce soit à une banque pour accéder à terme à la propriété. Mais il n’a pas les moyens d’accélérer le processus. Cadre moyen, il ne possède qu’un seul logement locatif, en général un petit appartement dans une grande ville afin de loger ses enfants le temps de leurs études et de leur constituer un petit patrimoine ou un apport quand ils seront eux-mêmes en situation d’acheter. Ce type de profil espère aussi acquérir un studio au moment de la retraite, après les différents crédits remboursés, afin d’obtenir un complément de pension. Il rêve en outre d’une résidence secondaire, dont il peut rembourser les échéances en la louant en haute saison, et en en profitant le reste de l’année. Ce bailleur gère souvent seul ce logement locatif, depuis quelques temps, rassuré par les assistants de gestion en ligne mis à sa disposition.

• L’investisseur locataire : le nouveau profil

Ce type de bailleurs n’a pas les moyens d’acheter une résidence principale et doit donc louer son logement. En revanche, à force d’économies, il peut emprunter pour acquérir une très petite surface, voire deux, et compter ainsi sur les loyers perçus pour rembourser les crédits. Il s’agit, en fait, d’un nouveau genre de propriétaires, bien loin des clichés. Pour ces loueurs, quelques loyers impayés suffisent à déstabiliser un budget serré, sans compter que ces rentes sont indispensables pour honorer l’emprunt contracté. Par ailleurs, les impayés peuvent s’avérer d’autant plus dramatiques que la loi reste encore très favorable aux locataires avec des procédures d’expulsion aussi longues que coûteuses pour le propriétaire. Toutes les dépenses inattendues telles que les charges de copropriété imprévues peuvent également le placer en position délicate car il ne dispose pas forcément d’avance de trésorerie. Néanmoins, ses acquisitions dont les rentes sont modestes, lui permettront de compléter une petite retraite, ou, dans bien des cas, d’être à même d’acheter une résidence principale à la fin de la vie active, souvent en zone non urbaine (et donc plus accessible) grâce à la revente de ses biens acquis à la force du poignet. Ce dernier bailleur, modeste, regarde à la dépense tous azimuts et gère donc seul son bien.  Pas question de payer des frais d’agence ! En revanche, peu au courant des lois, il opte souvent pour un assistant de gestion en ligne, plus abordable financièrement, qui lui sera d’une aide précieuse, notamment en cas de problème avec le locataire…

Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com

A propos de Gererseul.com :

Gererseul.com est une plateforme de gestion locative en ligne destinée aux propriétaires bailleurs, souhaitant gérer seuls leurs investissements immobiliers. Cet outil simple, pratique et interactif de gestion de biens est développé, depuis 2009, par Patrick Chappey. Il accompagne les propriétaires et leur permet d’optimiser leur capital tout en respectant la loi et les formalités qu’impose la gestion locative.

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