Projet de loi urbanisme et logement : des nouveautés pour les locataires et les bailleurs

La ministre du logement Cécile Duflot élabore actuellement un projet de loi sur l’urbanisme et le logement, qui contient un volet sur les relations entre locataires et propriétaires. Bien que le texte doive encore être finalisé en vue d’une présentation au Conseil d’Etat, les premières mesures sont désormais connues et déjà débattues dans les médias. La Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim), régulièrement consultée dans le cadre de la rédaction de ce texte de loi, se montre plutôt positive dans l’analyse du résultat obtenu. Cependant, certaines mesures sont, à son goût, trop souples vis-à-vis des locataires.

La mesure phare de ce projet de loi est la mise en place d’une GURL : Garantie Universelle des Risques Locatifs. Son financement sera très probablement assuré par une taxe limitée (de l’ordre de 1%) sur le montant des loyers.C’était d’ailleurs une des pistes évoquées fin janvier par Cécile Duflot. Reste encore à déterminer si cette taxe sera supportée par le propriétaire seul ou également par le locataire. On peut également s’interroger sur le risque de voir cette taxe augmenter dans le temps, et également sur le risque de voir certains locataires profiter de cette couverture pour ne plus payer leurs loyers. La GURL aurait cependant l’avantage de sécuriser les propriétaires et faciliter l’accès au logement aux locataires n’ayant pas un « dossier idéal ».

Les litiges relatifs aux état des lieux sont nombreux, ces derniers étant rédigés de façon souvent trop laxiste et sur des modèles de documents trop variables. Pour remédier à ce problème, le projet de loi propose que les états des lieux soient désormais normalisés, c’est-à-dire qu’ils devront reposer sur un modèle unique et établis de façon stricte. « La rédaction d’un vrai état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire solutionnerait plus de la moitié des problèmes entre bailleurs et locataires », estime Jean-François Buet, le président de la Fnaim. Celui-ci demande par ailleurs que les frais d’état des lieux, lorsqu’ils existent, doivent être répartis équitablement entre locataire et propriétaire. Actuellement, un état des lieux amiable ou contradictoire ne doit pas être facturé, même en partie, au locataire. Toujours concernant cette question épineuse, le texte du projet de loi prévoit une grille de vétusté des revêtements et équipements des biens loués : l’intérêt est de déterminer au bout de combien de temps il est normal qu’une moquette, par exemple, soit à remplacer. Si elle doit être remplacée plus tôt, le locataire devra la payer au prorata de sa dégradation « non naturelle ».

Quelques autres mesures prévues :

• des pénalités en cas de restitution tardive du dépôt de garantie par le bailleur. Cependant, la Fnaim réclame que dans ces conditions, de telles pénalités de retard soient aussi appliquées aux locataires « mauvais payeurs ».
• l’obligation pour le propriétaire de justifier a posteriori auprès de leurs anciens locataires un congé pour vente ou pour reprise afin d’éviter d’éventuels abus (un propriétaire qui donnerait congé à son locataire pour vente, alors qu’il ne vend pas son logement). Cependant, on imagine facilement la complexité de mise en œuvre d’une telle contrainte…
• la dispense pour les locataires de s’acquitter des honoraires de location lorsqu’ils passent par un professionnel. Si ce point de vue est défendu par la ministre du logement, la Fnaim et les bailleurs s’y opposent. Sur LocService, chaque propriétaire bailleur s’engage à ne faire payer aucun honoraire ou frais d’agence aux locataires.
• les dépôts de garanties versés seraient placés sous séquestre à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), afin de garantir ces fonds, là aussi dans le but de réduire les litiges.

Un projet de loi qui apporte donc un beau lot de nouveautés qui auront sans aucun doute un impact fort sur la qualité des relations locataires/propriétaires. Reste à voir ce que nous réserve le texte final…