Projet de loi de Cécile Duflot : zoom sur l’encadrement des loyers

La ministre du logement, Cécile Duflot, a présenté hier en Conseil des ministres son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Au programme en ce qui concerne la location immobilière : garantie universelle des loyers, frais d’agence réduits pour les locataires, contrôle accru des professions immobilières, et encadrement des loyers. Nous vous proposons aujourd’hui de détailler ce qui est prévu en ce qui concerne ce dernier point.

Depuis le début des années 2000, les locataires ont vécu une hausse impressionnante des loyers dans des zones tendues comme l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, ou de nombreuses grandes villes. Globalement, les loyers ont bondi de 40 %, alors que le parc locatif ne s’est agrandi que de 8 %. Dans le projet de loi présenté hier par Cécile Duflot au Conseil des Ministres, la mesure centrale et annoncée depuis longtemps concerne l’encadrement des loyers pour tenter de soulager le portefeuille des locataires. Beaucoup d’entre eux, et notamment les jeunes, consacrent près de la moitié de leur salaire au logement. Une situation difficilement supportable qui touche de plein fouet la part de la population la plus dynamique, et qui entraîne notamment une baisse de la mobilité des salariés.

Le projet de loi prévoit donc la définition de 28 zones géographiques avec, pour chacune, des plafonds de loyers à ne pas dépasser. Ces zones comprendront entre autres l’agglomération parisienne, Marseille, Lyon, mais aussi Ajaccio, Montpellier ou encore le bassin d’Arcachon. Chaque zone sera dotée d’un observatoire local des loyers qui sera chargé de calculer un loyer médian de référence, un loyer médian minoré, et un loyer médian majoré (de 20% supérieur au loyer médian de référence), le tout nuancé en fonction du type de logement (studio,  2 pièces, 3 pièces, …). Pour les nouvelles locations ou les relocations, le loyer hors charges ne pourra dépasser le loyer médian majoré. La raison de l’existence de ce loyer majoré est qu’en règle générale, un locataire qui arrive paye plus cher qu’un autre en place depuis longtemps. En cas de renouvellement de bail en cours à l’issue de la période de trois ans, le locataire en place pourra entreprendre un recours en diminution de loyer dès lors que ce dernier est supérieur au loyer médian de référence majoré. A l’inverse, le bailleur aura la faculté de demander une réévaluation du loyer si ce dernier s’avère inférieur au loyer médian de référence.

Selon l’Olap (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), 26 % des locations en région parisienne sont actuellement proposés à la location à des tarifs supérieurs au loyer médian majoré. Autant de logements qui sont donc susceptibles, en théorie, de voir leur prix baisser.

« En théorie », car il existe une brèche. Le projet de loi Duflot prévoit une exception : un bailleur pourra appliquer un loyer supérieur au médian majoré si son logement présente « des caractéristiques, notamment de localisation et de confort, le justifiant ». Eddie Jacquemart, le président de la Confédération nationale du logement (CNL), met justement en garde contre les propriétaires qui risquent d’exploiter au maximum cette opportunité, régie finalement par des notions assez vagues. Des recours en justice seront bien sûr possibles pour protéger les locataires et éviter ce phénomène, mais combien d’entre eux oseront le faire dans les zones tendues ?

Les impacts possibles de l’encadrement des loyers

Selon un article de Latribune.fr, voici quelques conséquences prévisibles de cet encadrement des loyers s’il est adopté en l’état :

• meilleure mobilité professionnelle : les salariés hésiteront moins avant de déménager pour un nouveau poste, car le risque de perdre du pouvoir d’achat en raison d’un logement plus cher sera plus faible. Ils pourront même trouver moins cher ailleurs.
• des bien qui risquent de se dégrader : en cas de travaux de rénovation, le propriétaire ne pourra majorer son loyer qu’avec l’accord de son locataire en place. Plus globalement, une baisse des revenus locatifs amputeront mathématiquement la capacité des bailleurs à investir dans l’entretien et la rénovation.
• Une baisse de l’offre locative : découragés, les investisseurs risquent de se désintéresser de l’immobilier et les bailleurs pourront être tentés de vendre. Conséquence : moins de choix pour les locataires, et plus de difficultés à trouver une location.
• Quid du coût des observatoires ? Olap, l’observatoire parisien, est une référence. Cependant, son extension à l’ensemble du territoire avait été abandonnée en raison d’un coût trop élevé. Le gouvernement parviendra-t-il à trouver une solution économique ?