LocService.fr révèle les résultats de deux études menées auprès de 1 400 bailleurs sur les deux mesures phares de la loi ALUR : la GUL et l’encadrement des loyers. Le scepticisme des bailleurs sur l’efficacité de ces mesures semble sans équivoque.
La loi ALUR examinée en commission mixte paritaire par les deux assemblées
Après de nombreux débats, la loi ALUR doit être votée en commission mixte paritaire par les deux assemblées. Un des objectifs de madame Duflot est de favoriser l’accès des ménages au marché locatif en s’appuyant sur deux mesures phares : La Garantie Universelle des Loyers (GUL) et l’encadrement des loyers. Ces mesures touchent donc directement des millions de petits bailleurs particuliers qui logent plus de 6,6 millions de ménages. Les objectifs de ces mesures, qui visent à diminuer les loyers pour augmenter le pouvoir d’achat et à favoriser la mobilité professionnelle, sont évidemment très louables. Cependant, le projet initial de la GUL a suscité de fortes interrogations (y compris de la majorité) et un rapport du Conseil d’analyse économique du 24 octobre 2013 a jugé peu efficace l’encadrement des loyers. Les résultats des sondages de LocService.fr semblent confirmer le scepticisme des bailleurs sur l’efficacité de ces mesures.
Seuls 5 % des bailleurs sont prêts à souscrire la Garantie Universelle des Loyers !
La Garantie Universelle des Loyers (GUL) n’étant pas obligatoire, seuls 5% des propriétaires bailleurs souhaitent la mettre en place.
Les 2/3 préfèrent la garantie d’une personne physique comme caution. Ce chiffre explique certainement l’échec annoncé de la GUL qui, comme la GRL, empêche de demander une caution à l’exception des locataires étudiants.
18 % des bailleurs continueront de faire appel à une assurance privée en souscrivant une Garantie Loyers Impayés (GLI) qui, même payante, assure une plus grande couverture dont une indemnité en cas de détérioration du logement. La GUL couvrira, quant à elle, le bailleur gratuitement pendant 18 mois maximum mais pour un montant plafonné au loyer de référence du quartier (montant qui reste à déterminer). Une situation trop peu rassurante pour un bailleur qui préférera donc souscrire une assurance payante.
13 % des bailleurs interrogés ne se prononcent pas encore et sont donc potentiellement des futurs clients pour la GUL d’ici la date officielle de sa mise en oeuvre, prévue le 1er janvier 2016. Si l’on rajoute les propriétaires qui oublieront de cocher la case sur les baux pour indiquer qu’ils ne souhaitent pas souscrire la Garantie Universelle des Loyers, la ministre pourra sans doute espérer de meilleurs résultats que les 5% annoncés par le sondage.
Encadrement des loyers : seuls 34 % des bailleurs vont augmenter le loyer en 2014 !
Depuis quelques mois, des expérimentations sont en cours pour mettre en place 19 observatoires locaux et tenter de déterminer un loyer de référence par quartier selon le nombre de pièces. L’objectif étant d’obliger le bailleur à louer dans une fourchette de 20 % au-dessus ou en dessous de ce loyer théorique.
Là encore, on peut se questionner sur la pertinence d’une telle mesure. En effet, plus de la moitié des bailleurs ont prévu, soit de conserver le même loyer en 2014, soit de le réduire. Seuls 1/3 des bailleurs envisagent d’augmenter leur loyer en 2014 en cas de changement de locataire. Enfin, 12 % en profiteront pour faire des travaux qui, selon eux, justifieront l’augmentation du loyer.
Ces chiffres confirment les données publiées par la profession sur l’augmentation de la vacance locative. Conséquence : Les loyers ont tendance à se stabiliser voire à diminuer dans beaucoup de régions. Rappelons également que les loyers parisiens sont déjà bloqués par décret et que ceux des investissements immobiliers (Scellier ou Duflot) sont déjà plafonnés. Encadrer les loyers a-t-il encore un sens alors que tous les spécialistes s’accordent sur le fait que les observatoires ne disposeront pas de suffisamment d’éléments chiffrés pour établir des données fiables et que cette mesure engendrerait un risque réel de détérioration du parc ? En effet, le loyer étant fixé théoriquement, quel sera l’intérêt du bailleur de rénover régulièrement son logement ? Que va-t-il se passer pour ceux qui ont calculé la rentabilité de leur investissement sur des loyers que l’encadrement des loyers va potentiellement diminuer ? Sans oublier ceux qui n’arriveront plus à rembourser le crédit qu’ils ont souscrit…
« Imaginez la même mesure pour la vente d’un appartement. On rétorquerait que le prix dépend de la surface, de l’étage, de l’exposition, de l’ensoleillement, de son état (neuf, rénové, ancien), de son équipement, de la présence d’un ascenseur, de ses prestations, de ses performances énergétiques, du parking… En bref, tout ce qui fait qu’un bien est unique. Pourquoi une location échapperait-elle désormais à ces évidences ? », s’interroge Richard Horbette, fondateur de LocService.fr. Il ajoute :
« Avec la loi ALUR, consacrée à la location, j’ai bien peur que l’on se dirige vers un ‘choc de complexité’ qui va faire fuir une bonne partie des petits bailleurs privés, qui sont pourtant indispensables à l’équilibre du marché locatif. Certains réseaux d’agences ont publié des chiffres significatifs sur le retrait des investisseurs sur l’année 2013 avec pour conséquence une diminution du parc locatif, et donc une plus grande difficulté pour les locataires à se loger. Autrement dit, le contraire de l’objectif initial de la loi ALUR.»
Au-delà de ces deux réformes, tous les économistes s’accordent sur le fait que seule la construction massive de logements pourra baisser les prix de l’immobilier et les loyers. Limiter les normes de construction qui augmentent le prix des logements de 15 à 20 %, favoriser la densification ou limiter le prix du foncier donneront certainement plus de résultats que la GUL et l’encadrement des loyers.
Retrouvez toutes les nouveautés apportées par la loi ALUR dans notre guide.
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