Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérés comme non-décents, ce qui implique que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) peut suspendre le versement des aides au logement (APL, ALS, ALF) si elle est alertée à ce sujet. Une situation qui peut impacter directement les revenus locatifs des propriétaires s’ils ne prennent pas les mesures nécessaires.
Sommaire
⛔️ Pourquoi la CAF peut suspendre les aides ?
Depuis 2025, les logements classés G sont considérés comme non-décents, ce qui signifie non seulement qu’ils ne peuvent plus être reproposés à la location mais aussi que leur propriétaire peut potentiellement ne plus percevoir d’aides au logement, même pour un locataire déjà en place. Pour un propriétaire-bailleur, cela peut entraîner un manque à gagner important si une partie du loyer était couverte par ces aides.
En effet, la Cour de Cassation précise que « le bailleur ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement ». Autrement dit, ce n’est pas parce que la CAF suspend le versement des APL que le locataire doit compenser la somme manquante de son côté.
Une mesure qui vise à contraindre les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. A noter que sont concernés aussi bien les cas où c’est le propriétaire qui reçoit directement les aides, que ceux où c’est le locataire qui les touche.
🔍 Cette suspension est-elle systématique ?
A priori, la suspension des aides n’est pas automatique. Il faut que la CAF ou la MSA soit informée de la situation. Cependant il faut savoir que la loi Climat et Résilience de 2021 a facilité l’accès des organismes payeurs aux informations sur la performance énergétique des logements, permettant ainsi à la CAF et la MSA de vérifier directement le DPE sans avoir à se déplacer.
En clair, il suffit que le locataire ou une personne tierce alerte l’organisme, et si celui-ci constate que le dernier DPE est noté G, il pourra entamer la démarche de suspension de l’aide. Généralement, cette suspension prend effet au terme d’un certain délai permettant au propriétaire de se mettre en conformité, délai qui ne peut excéder 18 mois. Des extensions sont toutefois possibles au cas par cas.
💰 Quels impacts financiers pour les bailleurs ?
La suspension des aides impacte directement les revenus locatifs des bailleurs. En effet, les locataires continuent à payer un loyer réduit du montant des aides supprimées, ce qui signifie que le propriétaire ne perçoit plus l’intégralité du loyer initial.
Prenons un exemple concret :
- Un loyer de 700 € incluant 200 € d’APL
- Si la CAF suspend ses aides, le propriétaire ne percevra plus que les 500 habituellement payés par le locataire.
Ainsi, la perte pour le propriétaire peut être significative sur la durée de la suspension. C’est pourquoi il est crucial d’anticiper ces obligations et d’engager des travaux avant d’être confronté à une suspension des aides.
🛠️ Comment rétablir les aides et éviter des pertes ?
Pour récupérer les aides suspendues, il est indispensable d’entreprendre des travaux permettant d’atteindre au minimum la classe F au DPE (en attendant 2028 où les logements F devraient eux aussi être interdits).
Une fois les rénovations effectuées et la mise en conformité confirmée, la CAF reverse les aides consignées au propriétaire. Cependant, en cas d’inaction, les aides sont définitivement perdues.
☝️ Pour réaliser vos travaux, n’oubliez pas que des aides financières existent, notamment :
- MaPrimeRénov’
- Éco-prêt à taux zéro (PTZ) pour financer vos travaux
- Certificats d’économies d’énergie (CEE)
Anticiper ces travaux permet non seulement d’éviter une perte de revenus, mais aussi de préserver la valeur de son bien et de s’assurer une location pérenne.
🔄 Vers un renforcement des critères
Ce dispositif n’est qu’une première étape. Rappelons qu’à partir de 2028, les logements classés F seront à leur tour considérés comme non-décents et exclus des aides au logement. Puis, en 2034, cette mesure s’étendra aux logements classés E.
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