Pour qu’un logement puisse être loué, une des obligations du bailleur est de fournir un logement décent au locataire. La loi Elan fraîchement promulguée apporte une nouvelle condition à la notion de « décence », celle de fournir un logement exempt de toute infestation de nuisibles ou de parasites.
Les punaises de lit à l’origine de cette mesure
Parasite résistant se nourrissant essentiellement du sang des humains, la punaise de lit a réapparu ces dernières années en France alors qu’elle avait presque disparu depuis les années 1950. La raison ? Non pas la propreté, mais plutôt une plus forte mobilité des populations (via le tourisme ou les voyages d’affaires notamment) ainsi que l’interdiction de certains insecticides. Cela explique pourquoi les punaises de lit se retrouvent plus fréquemment dans les grandes villes comme Paris, Londres ou New-York.
Ces parasites, bien que particulièrement gênants pour leurs piqûres, ne représentent pas de risque particulier pour la santé (sauf en cas d’allergie) et ne véhiculent pas de maladies. L’inconvénient est surtout psychologique : les grattements entraînent souvent des perturbations du sommeil.
Pour lutter contre la prolifération des punaises de lit, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié par la loi Elan et indique maintenant ceci :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent […] exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites
Les conséquences pour les bailleurs
Les punaises de lit ont tendance à se cacher et leur présence lors d’une visite avant de signer le bail n’est pas forcément décelable. La simple bonne foi du bailleur sera-t-elle suffisante lors de la mise en location d’un logement ? Ne faudra-t-il pas, pour qu’il soit protégé, demander une expertise à un professionnel et donc mettre en place un nouveau diagnostic ?
En attendant, le bailleur doit assumer le coût de la désinsectisation en cas de présence avérée de nuisibles, sauf s’il apporte la preuve que ces nuisibles sont apparus à cause d’un manque d’hygiène ou d’entretien de la part du locataire, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
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Il y a mésentente dans l’interprétation de la loi.
Effectivement la loi ELAN vient renforcer une obligation qui était déjà existante auparavant, elle ne fait que nommer explicitement le fait que le logement doit être indemne de toute infestation (les parasites ont été rajouté), mais encore une fois, cette obligation existait déjà et elle ne se cantonnait pas à la seule remise des clefs.
Ainsi, sauf à prouver la négligence du locataire (qui est tout aussi difficile à prouver que celle du propriétaire, surtout en ce qui concerne les punaises de lit par exemple), le propriétaire est toujours tenu de procéder à la désinsectisation du logement (le locataire peut d’ailleurs se retourner contre le propriétaire au titre de la jouissance paisible du bien loué, la désinsectisation ne figurant pas au tableau des travaux et entretiens locatif donc à sa charge).
D’ailleurs, pour confirmer la chose, il est bien indiqué en annexe du Décret n°87-713 du 26 août 1987 que le propriétaire à la possibilité de récupérer sur les charges locatives le coût des produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, dont acte.
Enfin, toute la jurisprudence récente en la matière va bien en ce sens. Elle était favorable aux propriétaires de 2012 à 2014, puis en 2015 la tendance s’inverse (toujours en ce qui concerne les punaises de lit, cela est moins vrai pour d’autres nuisibles).
Par contre, pour conclure, s’il n’y a aucun doute sur la question de qui paye quoi (le propriétaire les traitements, les locataires les produits), il subsiste un doute sur la notion que pourrait introduire la loi ELAN en matière de dommages et intérêts. La jurisprudence à venir devrait rapidement répondre à cette question.
Merci pour la précision 🙂