Les propriétaires bailleurs doivent désormais faire face à des sanctions plus sévères en cas de non-respect de certaines obligations légales liées à l’établissement du bail et la délivrance de quittances. Un point sur la nouvelle réglementation qui vise à renforcer la protection des locataires contre les marchands de sommeil.
Les risques liés aux baux verbaux
Il arrive que certains bailleurs et locataires optent pour un bail verbal, autrement dit ils louent sans contrat, afin de simplifier les démarches voire carrément de « louer au noir ». Toutefois cette pratique, qui pouvait être tolérée jusqu’à présent, peut engendrer des conflits et permettre à certains propriétaires de se soustraire à leurs obligations. La nouvelle loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 vient modifier celle du 6 juillet 1989 et rend maintenant le bail verbal absolument interdit : en cas de bail non conforme, de nouvelles sanctions sont prévues, incluant des amendes lourdes et même des peines de prison.
« Art. 3-4. – Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l’article 131-38 du code pénal. »
Ce que change la loi
Les bailleurs qui proposent des biens loués en résidence principale s’exposent désormais à des sanctions s’ils refusent d’établir un contrat de location conforme et de fournir des quittances de loyer au locataire (ou des reçus).
Cela signifie que l’usage du contrat-type de location, lui-même défini par le décret du 29 mai 2015, doit être systématique. Ce contrat inclut une liste précise d’éléments tels que les équipements fournis, le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire, ou les modalités de récupération des charges.
Cette disposition s’applique aussi bien pour les propriétaires-bailleurs que pour les professionnels (agents immobiliers notamment), et inclut le fait de dissimuler au locataire cette obligation.
Les conséquences du non-respect de la loi
Le non-respect de ces obligations peut désormais entraîner des conséquences particulièrement lourdes pour les propriétaires :
- jusqu’à un an d’emprisonnement
- et jusqu’à 20 000 € pour les particuliers ou 100 000 € pour les personnes morales.
⚠️ Soulignons cependant la manière dont est formulé l’article de loi : ces sanctions ne s’appliquent que si le bailleur « refuse » d’établir un contrat. Cela signifie que tout bailleur qui loue actuellement en bail verbal n’est pas nécessairement dans l’illégalité : il faut qu’il reçoive d’abord une demande de régularisation ; ce n’est que s’il la refuse que cela devient répréhensible.
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