Non, l’immobilier n’est pas un investissement confortable !

Le rapport Gallois a qualifié de « confortable » l’investissement immobilier, justifiant ainsi les différentes taxations que se voient imposer les propriétaires ; La dernière (taxation sur les plus-value en hausse) venant juste de voir le jour ! Injuste et faux ! La gestion d’un bien immobilier est loin d’être tranquille et sereine, autant sur le plan financier que sur le plan de la gestion des logements locatifs.

On en arriverait presque à souhaiter qu’à leur tour, tous les bailleurs de France s’unissent pour protester contre la réputation injuste qui leur est faite, en partie responsable de l’alourdissement fiscal dont fait les frais cet actif depuis plusieurs mois. Après les pigeons Internet, les pigeons immobiliers ?!

« Il est assez désagréable de voir que les éternelles idées reçues « gentils locataires, méchants propriétaires » et « immobilier = investissement tranquille » perdurent.

Certes, l’immobilier échappe à l’extrême volatilité des marchés qui « stresse » tant les investisseurs boursiers… Faut-il, pour autant, en conclure que la pierre est un placement « tranquille » ou « confortable » ?

Non.

Les risques financiers existent

D’abord parce que l’immobilier, lui aussi, subit des cycles et que ce placement n’est pas exempt de risques financiers. Demandez le témoignage d’investisseurs qui essaient aujourd’hui de vendre leurs biens dans une conjoncture de baisse des prix… Demandez aussi aux bailleurs de vous dessiner la courbe de rentabilité de leurs biens locatifs… Au fil du temps, l’explosion du coût des charges de copropriété, des travaux de rénovation,  des impôts fonciers et autres postes de charge (mises aux normes légales : ascenseurs, isolation des bâtiments, diagnostics à réaliser, etc.) a considérablement réduit la rentabilité globale. A Paris (marché atypique, certes), certains biens atteignent même un rendement locatif net proche de zéro… les investisseurs espérant que la rentabilité globale couvrira tout de même l’inflation, à terme, via une plus-value à la revente. Certes. Mais rien n’est gagné sur ce dernier point. Car si une plus-value est quasiment assurée pour les investisseurs immobiliers ayant acheté il y a 10 ans, personne ne peut garantir aujourd’hui une valorisation des biens dans les prochaines années…

On ne peut donc pas dire que l’immobilier est plus « confortable » financièrement que les autres placements du marché. Et il serait bon que les pouvoirs publics s’en souviennent avant de mettre en place de nouveaux impôts dissuasifs, comme la dernière hausse de la taxation des plus-values annoncée hier… Sinon, le risque est réel de voir  se tarir une source privée de logements locatifs. Or l’Etat ne peut, même avec la meilleure volonté du monde, trouver des solutions publiques pour tous. Le secteur privé a son rôle à jouer dans la résolution de la crise du logement en France. Encore faut-il qu’on lui en donne les moyens, et que cet investissement cesse d’être vu comme un investissement  « pépère » et « facile », car rien n’est moins vrai.

Un engagement humain quotidien

En effet, la pierre implique bien plus qu’un simple investissement financier. La gestion d’un logement locatif nécessite une implication de tous les instants, particulièrement, évidemment, pour ceux qui ont choisi de gérer seuls leurs logements. Le travail qui attend l’investisseur immobilier est relativement important et, parfois, semé d’embûches.

Le premier d’entre eux est le suivi d’une réglementation (mises aux normes, etc.) et d’une fiscalité immobilières toujours plus importantes ; sujets sur lesquels il est préférable d’être vigilant pour ne pas se retrouver hors-la-loi. Vient ensuite le travail intrinsèque de gestion du ou des biens loués (travaux de réparation à réaliser dans le logement, présence aux assemblées de copropriété, vérification que les loyers sont réglés en temps et en heure avec envoi des appels et des quittances de loyers, appel des charges, recherche de nouveaux locataires, etc.) qui, on s’en doute, est chronophage.

S’ajoute à ce travail formel, un nécessaire engagement personnel lié aux  rapports humains, plus ou moins faciles à gérer. Explication sur une augmentation de charges, négociation concernant un report demandé de paiement du loyer… Les discussions entre bailleurs et locataires sont parfois houleuses et nécessitent  psychologie, tact et maîtrise de soi ! Si une procédure  d’expulsion est évidemment désagréable pour le locataire, elle l’est tout autant pour le bailleur, qui, souvent (après avoir essayé de trouver une solution), n’a d’autre choix ; le loyer étant indispensable pour rembourser un crédit ! Cette dimension « humaine » et « psychologique » est une particularité très importante du placement immobilier ; Certains investisseurs la trouvant même si « inconfortable » qu’ils préfèrent se détourner de l’actif pierre au profit  de seuls  placements « purement » financiers …

L’implication de ceux qui continuent à investir le domaine immobilier, procurant un toit à de nombreux concitoyens, devrait donc être récompensée par un respect plus grand et une fiscalité au moins stagnante ! Les « marchands de sommeil » souvent cités à la TV ne représentent qu’une infime partie des bailleurs… Parmi ces derniers, de riches propriétaires, certes, qui comptent des immeubles entiers, mais aussi une multitude de « petits » bailleurs ayant un seul logement locatif qu’ils ont acheté à crédit pour agrémenter leur retraite et dont le loyer rembourse tout ou partie du crédit. Ces bailleurs-là sont las d’être mal vus par tout le monde ; Ils souffrent d’un « désamour » immérité, alors qu’ils devraient plutôt être remerciés pour leur engagement au service d’une cause d’intérêt général ! Les bailleurs sont clairement déçus aujourd’hui de n’être pas appréciés à leur juste valeur… Ils pourraient bien se désengager du secteur, accentuant le problème du manque de logements dans notre pays. »

Par Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com

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