Privilèges fiscaux, voire meilleure rentabilité locative, sur le papier, la location meublée présente des avantages certains. Néanmoins, en pratique, cette option n’est pas sans contraintes. A considérer avant de se lancer.
Faut-il louer meublé ? La question mérite d’être posée notamment lorsque le bien concerné correspond à certains critères. A savoir si l’appartement est plutôt petit, du studio jusqu’au deux-pièces et s’il est situé en ville. Contrairement aux logements à partir du trois-pièces, destinés à des familles qui préfèrent s’installer dans leurs meubles et sur du long terme, de fait, la location meublée s’adresse à une population amenée à séjourner pour une durée plus ou moins longue mais en général définie. Ce type de location intéresse donc en priorité les étudiants, les cadres qui déménagent pour raisons professionnelles ou éventuellement les jeunes ménages.
Un intérêt économique
La location meublée présente quelques atouts de taille, spécialement économiques. D’abord, opter pour ce type de location donne la possibilité d’afficher un loyer plus cher. Pour un bien de même catégorie, la rente mensuelle peut s’élever de 10 à 30 % par rapport à une location classique. En outre, l’imposition, en la matière, est particulièrement avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Ce dernier profite en effet d’un statut spécifique, dit LMNP (Loueur de meublé non professionnel) qui dépend du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La condition pour obtenir ce statut : les recettes de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros par an. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique, soit la déduction des charges d’exploitation (intérêt d’emprunt, frais de syndic, amortissement…) et autres frais engagés (travaux, assurance, entretien chaudière…).
Par ailleurs, si la location meublée est située dans une résidence dédiée aux personnes âgées, aux touristes ou aux étudiants comme l’entend le dispositif public Censi-Bouvard, le bailleur peut bénéficier d’une exonération de 11 %, étalée sur neuf ans.
Quelques contraintes
En contrepartie de ces bénéfices économiques, l’option du meublé impose de respecter certaines règles. D’abord, pour que l’opération soit rentable, le propriétaire, doit fournir un appartement clés en main, équipé de tout ce qui est nécessaire pour que le locataire puisse vivre confortablement (mobilier, électroménager, ustensiles). Selon le niveau de qualité souhaité, l’investissement personnel et financier à prévoir varie. En outre, même s’ils ne constituent pas une réelle contrainte, la gestion et l’entretien, peuvent s’avérer assez lourds à prendre en charge. Enfin, avec un bail établi pour un an (neuf mois pour les étudiants) et un préavis qui passe à un mois, l’inconvénient majeur de la location meublée reste le taux de renouvellement des locataires qui s’élève considérablement tout comme le risque de vacances locatives.
Selon le type de bien et sa situation, sa rentabilité locative ne sera pas la même selon s’il est loué vide ou meublé. Il faut donc raisonner au cas par cas. Quoi qu’il en soit la location meublée offre d’indéniables avantages fiscaux qui, cependant, sont menacés de disparition : en plus des restrictions qu’ont subies dernièrement les aides publiques comme la loi Censier-Bouvard, le régime particulier du LMNP serait, lui aussi, actuellement remis en cause.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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Dernier point, l’auteur cité quelques désavantages. Il en est deux de taille:
1/ Il faut déclarer son début d’exploitation par une déclaration d’exploitation dite P0. pé-zéro) Il faut tenir une comptabilité, qui certes dans le cas du régime micro est très rudimentaire
Attention, la encore, grosse imprécision de l’article ci-dessus:
la limite du régime micro n’a rien a voir avec les 23 000 euros, il s’agit d’une autre valeur de seuil, qui vaut 32 600 euros si on loue a l’année, 81 500 euros si on loue en saisonnier
Quand on n’est plus au régime micro, il s’agit d’une vraie comptabilité en partie double, avec gestion des actifs, des amortissement, et des ARD.
2/ Le loueur en meublé qui est donc considéré fiscalement comme un commerçant paye la remplaçante de la taxe professionnelle, la CFE. En fait, selon le montant de son bénéfice, il la paiera plus ou moins forte, souvent au niveau du minimum perçu dans sa commune, qui n’est jamais zéro. C’est rarement quelques dizaines d’euros, plus souvent 200 à 400 euros, et peut aller dans certaines communes jusqu’à 800 euros;
J’ajoute que en passant LMP, il y a d’autres avantages, mais alors, si la demande désinscription au registre du commerce est acceptée par le tribunal de commerce, le loueur va également payer des charges sociales. Tant qu’il est en déficit, celles-ci sont faibles (moins de 100 euros par mois) mais elles deviennent vite très importantes si le LMP est en bénéfice.
Moralité, la location en meublé ne s’improvise pas, car les pièges, contrepartie d’une fiscalité il est vrai très favorable, sont nombreux. Sur le net, de tels raccourcis sont malheureusement légions.
Il y a beaucoup d’erreurs dans ce qui est écrit. Précisons d’abord que le statut de LMP existe, le statut de LMnP n’existe pas en lui-même, il n’existe que par défaut: quand on n’est pas LMP, on est LMnP.
On est LMP lorsqu’on répond a plusieurs conditions; Il est faux d’énoncer qu’il suffit d’avoir plus de 23 000 euros de recettes.
Il y a un mélange entre statut de Microbic et statut de LMP ou LMnP. On peut être LMnP avec 70 000 euros de recettes, et un régime au réel. Il suffit pour cela de ne pas ‘vouloir’ être LMP.
Il est faux d’écrire qu’on peut DÉDUIRE les travaux. Si ce sont de PETITS travaux, d’entretien, on peut les déduire. Si ce sont des travaux de réhabilitation, de remplacement d’éléments d’actifs (cumulus, etc;..) on les amorti, et cela nécessite de tenir une vraie comptabilité.
Enfin, en citant la loi censier-bouvard, il faut quand même préciser que celle-ci est très récente et sans doute éphémère, mais SURTOUT qu’elle a une grosse contrepartie; On défiscalise, mais on ne peut plus amortir.
Bonjour,
Article intéressant mais il faut bien faire le contrat et notamment ne pas inclure de clause de renouvellement automatique en cas de bail meublé d’un an car avec la crise et le manque d’argent des locataires,certains propriétaires se retrouvent dans des situations difficiles.
J’ai vu:
– des locataires qui cessaient de payer au bout de 11 mois et compte tenu des délais imposés par les commandements,… saisie de la justice… etc…ils restaient en place sans payer pendant encore un an et de surcroît, ces locataires avaient organisé leur insolvabilité et c’est le propriétaire qui a dû supporter les frais de justice.
– autre cas vécu:Un couple non marié dont seul l’homme travaille avec un bon salaire, prend une location;1 mois plus tard, l’homme quitte le foyer et la femme sans emploi reste en place et cesse de payer- j’ai mis 3 ans avant que la justice prononce l’expulsion.Auparavant on lui avait accordé des délais de paiement et le maintien dans l’appartement.- J’ai appris depuis que l’homme n’avait jamais été le compagnon car il était marié mais avait accepté de monter un dossier de location avec une copine afin qu’elle ait un logement.Mon cas n’est pas unique, il semblerait que ce soit le »tuyau » trouvé par des associations d’aide aux mal-logés. – Difficilement supportable par un petit propriétaire privé.
Merci d’user de votre notoriété pour peser sur les politiques pour une meilleure protection des petits propriétaires. ( Ces derniers restent redevables sans concession , des impôts fonciers et des charges de copropriété qui incluent parfois un chauffage collectif et de ce fait sont importantes)