Faire face à une baisse de revenus, épargner de l’argent, briser la solitude, arrondir ses fins de mois… Les raisons peuvent être nombreuses pour vouloir mettre en location une pièce de sa maison ou de son appartement, d’autant plus que les revenus dégagés sont exonérables d’impôts. D’un autre côté, beaucoup d’étudiants ou d’actifs sont contents de pouvoir trouver ces solutions abordables pour se loger. Bien que de nombreux propriétaires et locataires utilisent couramment ce procédé qui est maintenant à la mode, certaines personnes peuvent hésiter à se lancer de peur de mal s’y prendre. Aujourd’hui, LocService vous explique la marche à suivre !
Tout d’abord, il faut s’assurer que la partie de votre maison que vous voulez louer (généralement une chambre, mais cela peut aussi être un étage par exemple) répond aux critères de décence et de sécurité applicables à la location, à savoir notamment :
- le respect de la surface minimale légale (en général au moins 9 m²),
- un éclairage naturel (ce qui exclut les locations dans un sous-sol par exemple),
- une possibilité de ventiler ou aérer,
- un chauffage qui fonctionne,
- l’accès à la cuisine, à la salle de bains, aux toilettes,
- etc.
Important : pour être exonéré d’impôt, il est impératif que la pièce ou la chambre que vous louez soit meublée, qu’elle fasse partie de votre résidence principale, qu’elle constitue la résidence principale du locataire, et que le loyer soit « raisonnable » :
– Plafond annuel hors charges en Ile-de-France en 2024 : 206 euros/m²
– Plafond annuel hors charges en Province en 2024 : 152 euros/m²
Louer une partie de sa résidence principale quand on est propriétaire
Si vous êtes propriétaire et que vous désirez proposer une chambre chez l’habitant ou louer une partie de votre logement, voici les différentes étapes :
- Vérifier si le règlement de votre copropriété ne vous l’interdit pas, bien que ce cas soit rare.
- Informez la compagnie qui gère votre assurance habitation et demandez-leur si votre contrat actuel permet également de couvrir votre locataire.
- Réaliser ou mettre à jour les diagnostics immobiliers obligatoires, dont le DPE. Ceux-ci s’appliquent en effet à toute location, y compris les chambres chez l’habitant.
- Vérifiez que le mobilier et l’équipement fourni (puisqu’il s’agit d’une location meublée) est suffisant pour vivre normalement dans les locaux avec ses seuls effets personnels. N’oubliez pas que la loi impose une liste d’équipements obligatoires pour les locations meublées.
- Préparez un contrat de location que vous fournirez au locataire. Celui-ci peut être un bail bail meublé classique, un bail étudiant (9 mois) ou un bail mobilité N’oubliez pas de préciser :
- l’emplacement de la chambre,
- le mobilier fourni et les charges (librement réparties entre le bailleur et le locataire)
- la jouissance exclusive de la chambre et l’utilisation des parties communes par le locataire.
- Vous êtes prêts à trouver un locataire ! Pour obtenir immédiatement une liste de locataires potentiels pour le logement que vous proposez, n’hésitez pas à vous inscrire en tant que propriétaire sur LocService (gratuit). N’oubliez pas lors de votre recherche que cette personne cohabitera avec vous…
- Si l’ensemble des obligations listées ci-dessus sont respectées, vous serez exonéré d’impôts sur les revenus générés. Sinon (et notamment si vous décidez de louer plus cher que le plafond annuel), vos revenus sont des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), sauf si vos recettes annuelles n’excèdent pas 72600 euros : dans ce cas vous relevez automatiquement du régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, frais et charges inclus, sur les revenus locatifs).
Une entrée indépendante est-elle obligatoire ?
La réglementation sur la location d’une partie de votre résidence principale n’impose pas spécifiquement que le locataire dispose d’une entrée indépendante dans votre maison ou votre jardin. Cependant elle peut être préférable pour des raisons de confidentialité et de sécurité, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Cela permet une séparation claire des espaces privés.
Dans tous les cas il est essentiel de définir clairement les conditions d’accès et d’utilisation des espaces communs dans le contrat de location, que l’entrée soit indépendante ou non.
Sous-louer une partie de son logement quand on est locataire
Les locataires aussi peuvent aussi sous-louer une chambre dans leur appartement ou leur maison sans payer d’impôts sur les revenus générés, à partir du moment où la pièce est meublée et respecte les mêmes obligations que celles citées ci-dessus : que la pièce soit une partie de votre résidence principale, qu’elle représente la résidence principale du sous-locataire, et que le loyer soit raisonnable. Il s’agit donc d’une sous-location partielle.
Avant de sous-louer, même si c’est pour une partie du logement, il faut commencer par obtenir l’accord du propriétaire, sans quoi vous entrez dans l’illégalité et vous vous exposez à une rupture de bail. Il est conseillé également d’établir un contrat de sous-location. Note : le loyer demandé doit être proportionnel à la surface sous-louée et ne peut pas être supérieur au loyer par mètre carré que vous payez au propriétaire. Pensez également à l’assurance : comme le locataire est bailleur vis-à-vis du sous-locataire, il lui incombe de souscrire une garantie recours du sous-locataire, afin de se prémunir des actions intentées par celui-ci, au cas où le manque d’entretien du logement causerait un sinistre.
Note : en cas de manquement de paiement du loyer au propriétaire, le locataire principal reste le seul responsable. Cependant, le propriétaire peut réclamer au sous-locataire la part qui lui incombe (mais pas plus).
LocService vous aide à trouver gratuitement votre locataire : pour ce faire, inscrivez votre location sur le site puis choisissez parmi les candidats proposés ceux que vous souhaitez contacter ! En cas de sous-location, n’oubliez pas d’indiquer dans votre descriptif que vous avez l’autorisation de votre bailleur.
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Bonjour, je me demande s’il y a quelque chose de précise pour la boîte aux lettres du locataire. Est ce qu’il doit avoir sa propre boîte aux lettres ( en maison notamment) ou est ce que rajouter son nom sur la boîte aux lettres principale suffit ? Merci d’avance
Bonjour,
Le locataire a le droit de demander sa propre boîte aux lettres. Cependant, s’il préfère que son nom figure sur la boîte aux lettres principale, cela est également possible.
Bonjour, bravo pour ce très intéressant blog !
Je suis propriétaire et je loue une chambre meublée de 12m2 en province. Puis-je comprendre dans la surface louée une partie de la cuisine et de la salle de bain dont mon colocataire a la jouissance ? Ceci afin de me permettre de diminuer le prix de la location au m2, et bénéficier de la défiscalisation.
Merci d’avance pour votre intérêt pour ma question.
Frederique
Bonjour, et merci pour votre aimable message 🙂 A ma connaissance vous n’avez pas le droit de faire cela, désolé !
Bonjour, propriétaire agée de 80 printemps je loue une chambre une s de bains et des toilettes privatives, et partage ma cuisine et mon entrée avec un locataire. Environs 30 m2. Quel est le montant du « tarif raisonnable » pour échapper à l’impôt?
Marie
Bonjour, c’est indiqué dans l’article :
– Plafond annuel hors charges en Ile-de-France en 2022 : 192 euros/m²
– Plafond annuel hors charges en Province en 2022 : 142 euros/m²
Bonjour
Je suis propriétaire d’un appartement de 275 M2 à Paris.
Je voudrais transformer le fond de l’appartement en studio indépendant de 35M2 avec entrée et jardin 20M2 indépendants.
Le loyer de 191 €/M2/an = 550 € / mois ne correspond en rien ni aux standing de l’immeuble, ni aux loyers alentours dans le 16°.
Que faire pour le louer à des prix de marché?
Merci
Barbara
Bonjour, rien ne vous empêche de louer plus cher, simplement vous ne serez pas exonéré d’impôt.
j’ai une maison individuelle qui fait 117 m2 , j’en ai fait deux T2 dont un de 58 m2 que je veux louer , quelle declaration a faire , le 2 eme reste notre habitation principale y-a t-il une autre declaration a faire merci de me renseigner svp
Bonjour, je ne suis pas sûr de ma réponse, le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).
Bonjour
Je suis propriétaire. J’ai aménagé une partie de ma RP en un studio meublé avec entrée indépendante. Puis je le louer en saisonnier ? Y a t il des limites en terme de nombre de nuitées à l’année à respecter ? Merci pour votre aide.
Bonjour, je ne suis pas spécialiste en législation de locations saisonnières, je ne peux pas vous aider désolé !
Bonjour, quelle est la surface maximum de sa résidence principale que l’on peut louer tout en étant exonéré d’impôts ? J’ai entendu dire 30 m², au delà il faut déclarer en réel. Mais si par exemple on loue (pour 1 seul loyer) son étage et qu’il fait 50 m², peut on être exonéré ou pas ? Merci pour votre retour.
Bonjour, je ne suis pas sûr de ma réponse, le mieux dans votre cas serait de prendre conseil à votre centre des impôts. Pour ma part je n’ai jamais entendu parler d’un plafond de surface, uniquement de loyer/m².
Bonjour je suis dans le même cas que vous arrivant peteit petit à la retraite, je souhite louer le haut 1èr étage de mon pavillon meublé , il y a deux chambres et il une petite chambre buanderie -style petit bureau et une petite salle d’eau indépendante lavabo plis bidet fonctionnel (où je compte rénover un peu; installer à la place une toilette (broyeur) et une petit douche), il y a bien plus de 50m2 .
Il faudra déclarer aux impôts donc j ‘imagine (je suis en Ile d eFrance) est t il plus avantageux de louer meublé ou vide.
très cdt M Michel
Bonjour,
Propriétaire d’une maison que je viens de finir de rénover, je vis avec 2 autres personnes qui me louent une chambre meublée ( sous statut d’habitation principale) et avec lesquelles toutes les autres pièces ( cuisine, salon, jardins etc…) sont d’usage commun et partagé. Je rentre dans le cadre des moins de 141 € /M2. Donc je ne déclare pas les loyers aux impôts.
Par contre j’ai reçu de la part des impôts (service cadastral) un formulaire H2 à remplir qui correspond à la déclaration d’appartements dans un immeuble collectif. Ce qui ne semble pas être adapté à notre cas J’ai regardé sur le net, il y aurait le formulaire H1 concernant les maisons individuelles mais pour seulement 1 individu ou 1 famille…. Donc celui ci non plus.
Le service des impôts ne répond pas. Sauriez vous quel est le bon formulaire, en existe il un troisième plus adapté ? Merci de votre aide. Cordialement
Bonjoour, désolé mais pour ma part je ne sais pas !
Bonjour, ma maison fait 327m€ et contient un gîte que nous louons de 82m2. Nous songeons louer notre partie de 250m2 pendant 2 ans et vivre dans notre gîte pendant ce temps. Je me pose plusieurs questions, j’aimerais que le jardin et tout le sous sol soient partagés. Est ce possible et quelles démarches dois je effectuer ? Si j’ai bien suivi, je serais exonérée d’impôts si on ne dépasse pas le plafond annuel. Nous souhaitons continuer de nous occuper du chauffage (gestion du bois et de la chaudiere). Le plus compliqué je crois est de savoir calculer les charges et donc quel somme demander aux locataires. Est ce mieux de faire appel à une agence pour gérer ?
Bonjour, non ce n’est pas forcément mieux, mais dans votre situation il me semble que la solution est de verrouiller tout cela par écrit dans le contrat de location. Je vous conseille tout de même de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit) pour être sûre de ne pas vous tromper.
Bonjour.
Actuellement locataire de ma RP, j’aimerai accueillir des voyageurs en louant une de mes chambres sur AirBnb, est-ce possible? J’ai bien lu votre passage concernant l’accord du propriétaire et le contrat de sous location mais celui ci ne peut s’appliquer à ce cas de figure ?
En vous remerciant par avance
Bonjour, oui, l’accord du propriétaire est également nécessaire en cas de sous-location d’une simple chambre, que ce soit en touristique ou en longue durée.
Bonjour
J’ai besoin d’aide je suis agriculteurs après une donation ma sœur et propriétaire d’une maison ou j’ai travaille encore dans la partie ferme peux t’elle me mètre dehors ?? Quelle sont mes recours ?
Bonjour, non elle ne peut pas. Le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).
Bonjour, le pere des mes enfants à acheté un l’appartement en Octobre, peux t’il me louer une chambre/partie de son logement? IL doit déclarer mon loyer chez les impôts? Merci d’avance
Bonjour, « oui » à vos deux questions 😉