Suite du fameux feuilleton sur l’encadrement des loyers, une des mesures-phares de la loi Alur : après avoir été maintes fois retardée et annoncée pour le 1er trimestre 2015, le gouvernement se décide à l’appliquer de manière expérimentale sur Paris à partir du 1er août. Si certains loyers pourront baisser effectivement, plusieurs effets pervers sont à prévoir.
C’est parti pour l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur : son expérimentation va débuter le 1er août 2015, mais uniquement sur Paris intra-muros. Dans la capitale, les loyers ont augmenté de 42 % en dix ans, et l’encadrement des loyers devrait bénéficier à 1 nouveau locataire sur 5 (nouvelle location ou reconduction de bail) selon les calculs de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (l’Olap). La baisse de loyer devrait être comprise entre 50 et plus de 100 € en fonction des cas, et 10 % des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 € toujours selon l’Olap.
Comment fonctionne cet encadrement ?
A partir d’un loyer médian fixé par l’Olap en fonction du quartier et des caractéristiques du bien, un propriétaire ne pourra demander un loyer supérieur à ce loyer médian majoré de 20 %, ni inférieur à ce même loyer médian minoré de 30 % . Ceci concerne les premières mises en location, les changements de locataires, les renouvellements de bail. L’Olap a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes, consultables sur www.observatoire-des-loyers.fr.
Fausse bonne idée ?
Le problème avec cette mesure, c’est qu’il y a une faille dans laquelle de nombreux propriétaires risquent de s’engouffrer : lorsque les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement le permettent, certains biens pourront être loués plus cher que le plafond autorisé. Le problème est que ce point peut être interprété assez librement, et nombre de propriétaires voudront sans doute essayer d’y avoir droit : chaque logement est unique finalement ! Il peut s’agir par exemple de la présence d’une terrasse, d’une vue rare ou d’un jardin, à condition que les logements des alentours en soient dépourvus. Pour revendiquer un complément de loyer, les propriétaires devront réunir suffisamment d’éléments de comparaison, ce qui ne s’annonce pas évident.
La Commission départementale de conciliation, qui pourra être saisie lorsque le locataire s’oppose à ce dépassement de plafond, pourrait donc être rapidement engorgée, d’autant qu’elle n’a pas été dotée de moyens supplémentaires.
Autre problème potentiel : en encadrant les loyers, le revenu des propriétaires baissera, ce qui risque d’en décourager une partie de continuer à investir dans l’immobilier locatif. Beaucoup d’entre eux sont de petits investisseurs pour qui la moindre baisse de rentabilité d’un bien peut avoir des conséquences importantes… Et qui dit moins d’investisseurs dit moins d’offre, donc augmentation de prix. Le très médiatique Stéphane Plaza a même déclaré qu’il s’agissait d’une « connerie » ! « L’encadrement des loyers doit favoriser les locataires, mais en fait on s’aperçoit que dans la vraie vie, dans le vrai marché, c’est l’inverse qui se passe », a-t-il confié dans une interview à Explorimmo.
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Bonjour, en effet, la loi Alur sur l’encadrement des loyers reste loin de faire l’unanimité et n’en finit plus de susciter la colère des professionnels de l’immobilier, la FNAIM prédit « une catastrophe » …
il est effectivement à craindre que cette loi supposément « en faveur des locataires » ne se retourne contre eux, et particulièrement contre ceux qui auront les dossiers les plus fragiles, en favorisant, en réalité, surtout les meilleurs dossiers de locataires aisés qui, eux, pourront demain louer au tarif d’un bien médiocre selon la moyenne médiocre d’un quartier médiocre, des biens de qualité largement supérieure à la moyenne du quartier.
Car le propriétaire lésé, qui devra louer au même tarifs que les autres un bien dans lequel il aura investi parfois beaucoup plus, pour en faire un bien de qualité, que fera-t-il ? Eh bien il privilégiera, demain encore plus qu’hier, le locataire qui lui paraîtra le plus sûr, au minimum, soit celui qui offrira les meilleures garanties financières.
Et après-demain ? Il faudra prévoir que disparaissent du marché locatif, peu à peu, les biens « de qualité supérieure » à la moyenne du quartier, soit : retour à la case départ pour les quartiers les plus vétustes, qui verront de moins en moins de rénovations correctes, voire de moins en moins de rénovations tout court. Donc, après-demain, même les locataires qui auraient été prêts à payer davantage pour avoir mieux en seront réduits à devoir accepter la qualité « moyenne du quartier »… En se retrouvant alors, dans la file d’attente, mêlés aux candidats locataires les plus modestes : encore une fois, que le bien loué soit « de qualité supérieure » ou « dans la moyenne du quartier », que se passera-t-il ? Eh bien… vu qu’il aura alors devant lui les locataires les plus solides, mêlés aux plus fragiles, le bailleur privilégiera bien entendu, même pour louer du bas de gamme, un locataire offrant les meilleures garanties… qui, auparavant, ne se serait même pas montré intéressé par son bien médiocre, ne visitant que des biens de qualité supérieure ! Or ceux-ci vont disparaître, ne pouvant plus se louer au juste prix.
Encore une fois, ce sera le locataire modeste qui paiera le coût de cette nouvelle concurrence.
Et ensuite ? Eh bien… il y a fort à craindre que nombre de petits bailleurs privés, ne trouvant aucun intérêt à proposer à la location des biens « de bonne qualité » car acquis avec des visées patrimoniales plus que de rentabilité locative, refusent de continuer à louer à perte et se défassent, donc, de leurs biens. Qui les achètera ? A Paris, en tout cas, très probablement de futurs propriétaires occupants, vu que les investisseurs purement locatifs ne seront plus intéressés par ces biens « de qualité », donc plus chers que la moyenne, qu’ils ne pourront louer qu’au tarif d’une « moyenne de quartier », fût-elle majoritairement très bas de gamme.
Au final, donc, le marché locatif non seulement devrait se réduire considérablement, mais ne proposera plus que des biens alignés sur la moyenne du quartier, quelle qu’en soit le niveau de qualité : l’investissement locatif redeviendra,dans ces quartiers populaires, synonyme d’achat de biens bas de gamme, « tout justes bons à être loués », mais qu’on n’habiterait pas soi-même, et, donc, synonyme aussi de rénovations bas de gamme, quand il y aura, même, « rénovation ». Et la palme, donc, reviendra encore une fois aux investisseurs bailleurs qui ne visent que la rentabilité à tout prix, en achetant les biens les plus nuls. Qu’ils pourront sans aucun souci louer au prix du « loyer médian », voire « médian majoré de 20 % », pourquoi se gêner, vu qu’ils seront alors seuls sur le marché, quand les investisseurs patrimoniaux auront quitté la place ?
Car on oublie que l’investisseur patrimonial, lui, avait intérêt à « bien rénover », et à mettre en valeur les atouts chèrement payés l’achat : il améliorait ainsi son patrimoine, quitte à ne pas en retirer une rentabilité importante – mais de là à y perdre…
Tandis que l’investisseur purement locatif, lui, se fiche royalement d’acheter des biens « avec des atouts à valoriser » – il préfère, à Paris au moins, où « tout se loue », comme aiment à le clamer les agences, acheter le moins cher possible des biens sans aucun atout, et les louer avec le plus de rentabilité possible, en se passant de rénover, parfois même d’entretenir.
En résumé, je prévois, donc :
– un rabougrissement du marché locatif, qui se cantonnera aux biens les moins agréables à vivre,
– un retour à la « sectorisation » – aux beaux quartiers les locataires aisés qui y auront encore une petite chance de trouver un bien de qualité correcte à un prix aligné sur une « moyenne » du quartier qui restera de bon aloi, aux quartiers vétustes les locataires les plus modestes : la « mixité sociale » dont on nous rebattait les oreilles jusqu’ici va faire un bond en arrière !
– une concurrence redoublée entre les « meilleurs » locataires et les « moins bons », qui se retrouveront tous sur la même ligne de départ pour visiter sensiblement les mêmes biens, affichés quasi aux mêmes prix.
Et, in fine ? De nouveau une multitude de biens locatifs qui ne verront jamais la moindre rénovation et ne seront pas même entretenus – tout valant sensiblement le même prix, pourquoi donc investir dans de coûteux « rafraîchissements » et améliorations, quand ceux-ci ne reflètent pas la moyenne qualitative du quartier ?
De nouveau un fossé entre la qualité « propriétaire occupant » et la qualité « destinée à la location ».
Et… fatalement, de nouveau une hausse des prix tant qu’il y aura une demande forte, car moins d’investisseurs bailleurs et moins de concurrence entre ceux qui ne s’attachent qu’à la rentabilité et ceux qui visent davantage la valeur patrimoniale, dont beaucoup auront déserté au profit de propriétaires occupants, cela risque fort de faire grimper les prix des biens restant sur le marché, soit… les plus bas de gamme, par rapport à la diversité d’aujourd’hui !