Louer un logement à un proche à un loyer symbolique part souvent d’une bonne intention. Mais attention : cette générosité peut parfois coûter très cher. L’histoire de François D., retraité parisien, en est une illustration frappante. Elle montre pourquoi il vaut parfois mieux offrir un logement gratuitement que le louer à prix cassé.
🏠 Un loyer « familial » qui fait tiquer le fisc
Selon Le Figaro, en 2021, François D. décide de venir en aide à son neveu, étudiant sans ressources, en lui louant son deux-pièces dans le 15ᵉ arrondissement de Paris pour 400 € par mois. Un tarif largement en dessous des prix du marché, qu’il considère comme « normal » pour un membre de la famille.
Chaque année, il déclare scrupuleusement ces revenus locatifs aux impôts, pensant être dans les règles. Mais trois ans plus tard, c’est la douche froide : un redressement fiscal de 10 000 € lui tombe dessus. Selon l’administration, le loyer de marché pour ce logement devrait avoisiner les 1 200 €. Le fisc considère alors que la différence avec le loyer du marché constitue un avantage en nature non déclaré. Il admet une marge de tolérance d’environ 15 % en dessous du prix du marché, mais pas davantage.
👀 Pourquoi le fisc s’en mêle
Le problème vient surtout du fait que François D. a continué à déduire ses charges (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt) comme s’il s’agissait d’un contrat de location classique. Or, pour le fisc, ce montage fausse les règles, puisqu’il réduit ses revenus fonciers imposables tout en ne percevant qu’un loyer symbolique.
Résultat : recalcul des revenus sur trois ans, suppression des déductions, pénalités… et un montant total à régler avoisinant les 10 000 €.
Heureusement pour François, tout n’est pas perdu. Grâce au régime du réel, il peut reporter une partie des charges sur ses revenus fonciers futurs. Ce mécanisme lui permettra de déduire 8 000 € sur les prochaines années, réduisant ainsi sa facture fiscale. Mais ce répit arrive après une sérieuse frayeur… et de nombreuses démarches.
💡 La morale de l’histoire : gratuit, c’est parfois mieux !
Que faut-il retenir de cette mésaventure ? Si vous souhaitez aider un proche à se loger :
- Mieux vaut prêter le logement gratuitement, sans percevoir de loyer. Aucun revenu à déclarer, aucune imposition, et la tranquillité fiscale à la clé.
- Sinon, il est impératif de fixer un loyer proche de celui du marché, surtout si vous comptez déduire des charges.
Car oui, la générosité peut coûter cher si elle est mal encadrée. Dans le doute, mieux vaut consulter un conseiller fiscal ou un notaire.
Il est important de noter que louer gratuitement à un membre de sa famille n’est pas autorisé au sens strict, car une location implique obligatoirement un loyer. En revanche, l’hébergement à titre gratuit est parfaitement légal, à condition qu’il s’agisse d’un bien autre que votre résidence principale. Dans ce cas, aucun bail n’est nécessaire et le propriétaire ne déduit pas de charges, puisqu’il ne perçoit aucun revenu locatif.
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