Motivé pour investir dans un logement que vous souhaitez proposer à la location ? Lorsque l’on souhaite se lancer dans un investissement locatif, la question de la rentabilité du projet est primordiale. Et pour cela de nombreux critères rentrent en jeu : emplacement, travaux, fiscalité, bail choisi… Et en tant qu’investisseur, le marché locatif étudiant peut être un bon filon. Mais pour vous éviter de vous casser les dents, sur quelle ville étudiante miser ? Voici le top 3 des villes étudiantes où investir.
Sommaire
Pourquoi investir dans la location étudiante ?
La location étudiante présente de nombreux avantages pour les bailleurs et c’est pourquoi elle est si attractive.
La location étudiante présente tout d’abord des avantages fiscaux importants. En effet, en tant que loueur non professionnel, l’abattement fiscal consenti est très motivant si vous décidez de louer votre bien avec un bail étudiant meublé. L’abattement représentera en effet 50% des revenus fonciers perçus. Pour rappel, le statut LMNP s’adresse aux bailleurs dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 23 000 € ou ne constituent pas plus de 50 % de leurs revenus.
Par ailleurs, en investissant dans un logement en résidence de service, vous pourrez bénéficier également des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard. La mise en location se fait pour une période minimale de 9 années avec à la clé une réduction d’impôt correspond à 11% du prix d’achat, dans la limite de 300 000€. Un dispositif d’investissement locatif très avantageux qui permet en outre de sécuriser les loyers du bien acquis, que le logement soit occupé ou non.
Si vous préférez en revanche louer votre logement vide, et que vous l’avez acheté neuf, pas de panique ! Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux. En louant un logement vide à un étudiant, vous êtes en effet éligible à une réduction de 12 % à 21 % du montant de votre impôt sur le revenu en loi Pinel, pour une durée de mise en location comprise entre 6 ans et 12 ans.
Un investissement locatif sécurisé ?
Mais la location étudiante n’a pas que des avantages fiscaux, loin de là ! En effet, louer à un étudiant permet également de limiter au maximum les risques d’impayés de loyers par rapport à une location classique.
Vous pouvez en effet demander la plupart du temps une garantie parentale pour une location à un étudiant. Par ailleurs, votre locataire peut également prétendre à la garantie Visale mise en place par l’Etat. Et les aides au logement à destination des étudiants telles que les APL diminuent également encore les risques d’impayés de loyers.
Par ailleurs, si vous optez pour la signature d’un bail étudiant de 9 mois, ce type de bail sans tacite reconduction (contrairement aux contrats classiques) vous offre plus de souplesse. L’absence de reconduction tacite implique que le locataire doit avoir quitté le logement avant l’échéance. Vous êtes ainsi certain de récupérer votre bien sans difficulté à la fin du bail. Ce qui peut vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre bien en le louant en saisonnier les mois d’été, entre deux locataires…
La notion de tension locative
En théorie, il apparait donc acquis qu’investir dans un logement étudiant est une vraie bonne idée. Reste à savoir où investir pour être sûr de trouver des locataires. L’objectif étant que l’investissement réalisé corresponde à une vraie demande… Car toutes les villes ne se valent pas vis-à-vis de la demande en location étudiante. Tout est en effet une question de tension locative.
Le site d’investissement locatif Beanstock, a donc réalisé une étude concernant les villes étudiantes françaises les plus intéressantes pour investir. Des villes avec une forte demande locative étudiante et des rendements moyens attractifs sans être excessifs. Car l’objectif de ce type de placement est bien de réaliser une opération sécurisante et rentable.
Et le podium des villes les plus intéressantes pour investir dans un logement étudiant peut surprendre ! Car le trio de tête ne revient pas aux plus grandes villes universitaires françaises comme on aurait pu s’y attendre. Mais aux villes où la part des étudiants est la plus importante. Et c’est une vraie nuance. Beanstock a en effet regardé les villes où la part des étudiants est la plus forte.
Pour mesurer la tension locative dans une ville, connaissez-vous le Tensiomètre Locatif ? Il s’agit d’un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. Un outil très utile pour tout investisseur à découvrir ici.
Où investir dans un logement étudiant ?
En 1ere position de ce classement, on trouve la ville étudiante de Lille avec une part d’étudiants représentant 47% de la population. L’agglomération lilloise accueille en effet plus de 114 000 étudiants grâce à sa multitude de formations et de grandes écoles. Et pour se loger, beaucoup d’entre eux optent pour une location dans le parc locatif privé. En tant qu’investisseur, sachez que les studios/T1 sont les types de biens les plus recherchés par les étudiants lillois (52 % des recherches). Et que le budget locatif moyen des étudiants lillois est de 618 € *.
Rennes arrive en 2eme position des villes étudiantes où investir. En effet, la ville est dotée de deux universités ainsi que pas moins de 25 écoles supérieures. Avec 45% de sa population étudiante d’après l’étude de Beanstock, la métropole bretonne est donc le lieu idéal pour un investissement locatif rentable et sécurisé. Les studios/T1 sont les logements étudiants les plus recherchés et concernent 58 % des recherches. Et pour louer un logement étudiant à Rennes, les étudiants ont un budget moyen de 548 € *.
Enfin, en 3eme position du classement de Beanstock on trouve la ville de Rouen. La population de la ville est en effet composée à 40% d’étudiants. La ville accueille environ 13 700 étudiants à elle seule, et jusqu’à 38 000 dans son agglomération. On comprend donc que le logement étudiant à Rouen soit un enjeu important. Alors, si vous souhaitez louer un logement étudiant à Rouen, sachez que, comme à Lille et à Rennes, ce sont toujours les studios et les T1 qui sont les plus recherchés (50 % des recherches des étudiants) et que le budget moyen d’un étudiant rouennais pour se loger est de 548 € *.
Dans ces villes, les prix restent relativement accessibles pour l’acquisition de petites surfaces. Il vous faudra ainsi compter sur un budget de 2500 € / m² pour investir à Rouen. A Lille, le budget sera légèrement plus élevé avec une moyenne de 3500 €/m² et 4000 € à Rennes. Vous pourrez donc acquérir une vingtaine de m² dans ces villes avec un budget de 100 000 €. Ce qui vous garantit des rendements moyens intéressants d’environ 4,5 %. Idéal pour un investissement locatif à destination des étudiants !
* Source : Statistiques LocService 2022
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