Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, un choix s’impose entre le neuf et l’ancien. Ce choix repose sur différents critères qui sont pour partie subjectifs (une affaire de goût) et pour partie objectifs (avantages fiscaux, rendement locatif, marché local…). Pour faire un choix éclairé, il ne faut rien négliger et prendre le temps de peser les pour et les contre de chacune de ces deux options.
Investir dans le neuf
Commençons par une définition. Selon le Code des impôts, on parle de neuf pour un logement de moins de 5 ans, n’ayant jamais été ni habité ni vendu. Concrètement, il existe deux types d’achats dans le neuf : l’achat clé en main si le logement est déjà construit et achevé et l’achat sur plan (en VEFA) si le logement n’existe pas encore ou n’est pas achevé. Dans ce second cas, y a une composante de temps à prendre en compte puisqu’entre la signature du contrat de réservation et la livraison des travaux, il peut se passer deux ans, voire davantage.
Acheter dans le neuf offre quelques garanties sur la qualité du bien
Vous êtes assuré qu’il est conforme aux dernières normes, notamment en terme de performance énergétique, d’accessibilité ou de sécurité ;
- Vous bénéficiez de plusieurs garanties, contre des défauts d’ordre esthétique (fissures dans la peinture par exemple) grâce à la garantie du parfait achèvement, en cas de mauvais fonctionnement ou défauts dans les équipements et aménagements intérieurs (portes, fenêtres, robinetterie, chaudière…) grâce à la garantie biennale et contre des défauts de construction majeurs, qui rendraient votre bien inutilisable, grâce à la garantie décennale. Un achat dans le neuf offre donc une certaine tranquillité : pendant 10 ans, vous ne devriez pas avoir de frais à prévoir, ni pour le logement en lui-même, ni pour la copropriété. Pas de surprise à moyen terme sur la rentabilité de votre bien.
- Les logements neufs sont généralement fonctionnels et confortables : espaces optimisés, cuisine équipée, nombreux rangements, lumière… sans compter que vous pouvez apporter certaines modifications selon vos goûts, notamment sur des matériaux ou des finitions (en cas de VEFA).
Un coût plus élevé à l’achat….
A surface et localisation équivalentes, un achat dans le neuf coûte environ 15 % plus cher au mètre carré (source : baromètre LPI-Seloger). Cette différence s’explique par la TVA, qui n’est due que pour l’achat dans le neuf et reversée à l’Etat par le promoteur. En contre partie, les frais de notaires, qui s’élèvent à 7-8 % pour un achat dans l’ancien, sont réduits à 2-3 %.
Prenons un exemple : pour un bien vendu dans l’ancien à 200 000 € + 7 % de frais notariés, la facture s’élèvera à 214 000 €. Pour un bien équivalent dans le neuf, la facture s’élèverait à 230 000 €+ 2 % de frais de notaires, soit = 234 600 €.
…. mais des aides fiscales sous conditions
Afin d’encourager la construction de nouveaux logements et l’investissement immobilier locatif, des dispositifs de défiscalisation sont régulièrement proposés par le gouvernement. Actuellement, il s’agit de la loi Pinel, qui permet (jusqu’en 2021 pour certaines zones) de bénéficier d’une réduction d’impôts sous certaines conditions. Plusieurs dispositifs se sont succédé (Loi Perrissol, Loi Besson, Loi Robien, Loi Borloo, Loi Scellier…) et chacun présentait des spécificités techniques particulières mais globalement, le principe est de s’engager à louer son logement à un prix inférieur au marché, à des locataires dont les ressources sont plafonnées et pendant une durée minimum. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscale variable.
Pour un achat dans le neuf, il est également possible, selon les communes, d’être exonéré de la taxe foncière pendant deux ans.
A vos calculs donc, pour étudier ces différents avantages et évaluer le bénéfice possible et la rentabilité de votre investissement.
Investir dans l’ancien, avantages et inconvénients
Spontanément, quand on parle d’ancien en terme immobilier, on pense aux charmes des parquets, moulures, hauteur sous plafond…. Pourtant par opposition au neuf, l’ancien regroupe tous les logements ayant soit été construits il y a plus de 5 ans, soit été déjà habités ou vendus. Contrairement à ce que l’on peut imaginer, cela peut donc concerner des biens relativement récents. Qui ne sont cependant pas dénués d’atouts en termes d’investissement.
L’emplacement
La localisation du logement est un point capital dans le choix de l’achat, surtout dans le cadre d’un projet d’investissement locatif où la rentabilité est impérative. Or les secteurs ayant l’activité locative la plus forte sont en général les centres-villes et les abords des universités, des zones déjà bâties qui, la plupart du temps, n’offrent pas d’opportunités dans le neuf.
Un achat rapide… à envisager prudemment
Le gros avantage de l’ancien, c’est que le bien est déjà disponible. Son acquisition est donc rapide : en général, entre la signature de la promesse de vente et la signature définitive, il ne se passe que 2 ou 3 mois. L’achat demande moins de capacités de projection, hormis si le bien convoité nécessite de gros travaux : vous pouvez évaluer l’espace, les volumes, la qualité de l’équipement, son environnement. La contrepartie, c’est qu’il faut bien prendre en compte sa vétusté pour pouvoir anticiper, dès l’achat, les éventuels travaux à venir : faire un état des lieux précis, étudier les diagnostics techniques (amiante, plomb, énergétique, etc), consulter les comptes de la copropriété et les rapports d’assemblées générales des années précédentes… Acheter dans l’ancien coûte moins cher que dans le neuf, sauf si la facture s’alourdit sans que vous l’ayez anticipé.
Des aides financières pour réaliser certains travaux
L’un des chevaux de bataille des politiques est l’amélioration du bilan énergétique des logements. Des aides financières, sous la forme d’une TVA à 5.5 %, de primes ou d’avantages fiscaux peuvent donc être obtenus si des travaux de rénovation sont entrepris dans ce but. Si les travaux entrepris dans un logement ancien permettent au logement de bénéficier du label « Haute performance énergétique rénovation » 2009, les propriétaires, dans le cadre d’un investissement locatif, peuvent bénéficier, comme pour l’achat dans le neuf, des avantages fiscaux prévus par la Loi Pinel.
Acheter avec un locataire en place
Pour qu’un investissement locatif soit réussit, il faut… trouver un locataire et éviter autant que possible les périodes de carence locative. L’ancien offre sur ce point un avantage non négligeable : la possibilité d’acheter un logement déjà occupé par un locataire. Ces biens sont généralement vendus à une valeur inférieure au prix du marché des logements vides (environ 10 %). De plus, le revenu généré par les loyers peut être pris en compte par les banques au moment de négocier votre emprunt. En revanche, il faut bien étudier le bail en cours car il vous engage auprès du locataire et ne sera pas négociable. N’oubliez pas également de vous assurer de la régularité du locataire dans le paiement de ses loyers.
Bilan : neuf ou Ancien, que choisir ?
Chacune des deux options présente des avantages et des inconvénients. Pour faire le bon choix, il vous faudra sortir votre calculette, étudier l’offre et la demande dans le secteur visé… et tenir compte de vos goûts.
Un investissement réussi, n’est pas seulement une affaire de calcul, il faut également vous assurer que vous aimeriez, vous, vivre dans ce logement.
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