Investissement locatif : dispositifs fiscaux et tendances en 2017

Parce que derrière chaque bailleur se cache un investisseur immobilier, nous avons interrogé Mickael Zonta, spécialiste en investissement, afin de réaliser un état de l’investissement immobilier locatif en 2017. Dispositif Pinel ou investissement dans l’ancien, l’immobilier reste le placement préféré des français.

Les dispositifs fiscaux, dernière année du Pinel… avant un nouveau dispositif Mézard ?

Les dispositifs fiscaux se sont succédés depuis des années : Scellier, Duflot, Pinel. A chaque fois l’objectif est double : soutenir le secteur de la construction et permettre aux français de disposer de logements dans des zones où le marché est tendu et l’offre inférieure à la demande.

Ainsi, le dispositif Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal, à condition qu’il respecte un plafond de loyer plus bas que le marché, et qu’il sélectionne des locataires dont les revenus sont limités. L’intérêt est évident pour les locataires d’une part puisque les loyers sont plafonnés. D’autre part les promoteurs vendent plus de programmes, en mettant en avant l’avantage fiscal, parfois même avant les critères fondamentaux qui concernent le bien tels que la demande locative du secteur ou encore la situation du bien.

Plusieurs études ont pointé du doigts ses dispositifs (source Mediapart, la grande arnaque de la loi Pinel) : prix des biens surévalués de +20% par rapport au marché, situation peu attractive en périphérie des grandes villes, plafond de loyer qui limite le rendement locatif…

Certains investisseurs sont aveuglés par l’avantage fiscal de ces dispositifs et oublient qu’ils devront rajouter plusieurs centaines d’euros chaque mois même en incluant cette économie d’impôt. A l’inverse, l’ancien présente de sérieux avantages.

L’investissement dans l’ancien présente des avantages sérieux

Investir dans l’ancien permet d’une part de disposer d’une situation géographique centrale. Dans les grandes villes, peu de programmes neufs sont situés en centre-ville. Et pour cause… les centres villes proposent peu (ou pas du tout) de foncier disponible. Choisir l’ancien permet donc de devenir propriétaire d’un bien au centre de Paris ou de Lyon par exemple, dans les zones où la demande locative est la plus forte. Cela permettra également à l’investisseur de revendre plus facilement, puisque vous trouverez plus d’acheteur au centre de Paris qu’au fin fond du 93.

Une fiscalité qui fait la différence… en défaveur des dispositifs de défiscalisation

Les avantages d’investir dans l’ancien sont nombreux : meilleure situation géographique des biens, prix marché (en opposition aux prix parfois surévalués du neuf), loyer au prix marché (alors que les loyers sont plafonnés avec le dispositif Pinel). Mais c’est sur l’aspect fiscal que se fait réellement la différence…

Si vous réalisez un investissement en Pinel, vous disposerez bien d’une économie d’impôt, dans la limite de 6.000€ par an. Mais vous allez payer de l’impôt sur les revenus fonciers…

Vous vous retrouvez donc dans cette configuration : prix achat élevé + loyers bas plafonnés + impôt sur les revenus fonciers – avantage fiscal.

Voici un exemple chiffré basé sur la réalité marché pour un T2 de 45m2 environ à Paris 19 :

En achetant dans l’ancien vous pouvez bénéficier de cette configuration : achat au vrai prix + loyer prix marché + impôt 0€ avec la déclaration en LMNP réel en meublé.

Pour la même somme investie, vous pouvez disposer de deux appartements dans l’ancien, un studio et un T2 tout inclus avec les meubles. Et pensez à choisir le bon régime fiscal pour la location de vos biens, comprenez le régime LMNP réel.

Voici un exemple pour l’achat d’un studio + un appartement T2 à Paris, loués en meublé :

Pour la même somme investie, la différence est donc de 600€ par mois au minimum, en incluant l’avantage fiscal. Pensez donc à faire les bons calculs avant d’investir !