Investissement locatif autofinancé : Dans quelle ville se lancer ?

Dans un contexte économique marqué par un accès plus difficile au crédit et une hausse des taux d’intérêt, l’investissement locatif autofinancé peut apparaître comme un objectif extrêmement difficile à atteindre. Un tel investissement, où les loyers couvrent l’ensemble des frais associés, permet d’acquérir un bien immobilier sans impacter significativement les finances personnelles et peut même générer un bénéfice. Mais si la mission est difficile, elle n’est pas impossible ; comme toujours, tout est une question d’emplacement !

Quels critères prendre en compte pour choisir la ville où investir ?

Lorsqu’il s’agit de choisir une ville pour un investissement locatif autofinancé, plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour maximiser les chances de succès.

• Stabilité et demande du marché locatif : Une ville avec une forte demande locative est essentielle. Cela réduit le risque de périodes sans locataires et assure une source de revenus régulière. Des facteurs tels que la présence d’universités, la croissance démographique, et l’activité économique influencent positivement la demande locative.
• Équilibre entre les revenus locatifs et les charges : Les loyers doivent être suffisamment élevés pour couvrir non seulement le remboursement du prêt, mais aussi les charges courantes telles que la taxe foncière, les frais de copropriété, et les éventuelles réparations. Une analyse précise des rendements locatifs moyens par rapport aux coûts totaux est indispensable.
• Potentiel de croissance des prix immobiliers : Investir dans une ville où les prix de l’immobilier sont en hausse est judicieux. Cela augmente les chances de réaliser une plus-value à la revente du bien. L’évolution historique des prix, les projets de développement urbain et les tendances démographiques sont des indicateurs clés à surveiller.

Ces critères, lorsqu’ils sont soigneusement évalués, peuvent aider les investisseurs à réaliser les meilleurs choix, minimisant les risques et maximisant les retours potentiels.

Les trois villes à privilégier pour investir en autofinancement

En tenant compte de ces paramètres, une récente étude de Meilleurs Agents s’est intéressée aux villes qui offrent le plus de potentiel pour un investissement autofinancé, dans l’hypothèse de l’achat d’un studio de 20 m² avec un apport inférieur à 30 000 euros. Les trois villes qui arrivent en tête du classement sont :

1. Limoges : Limoges nécessite un apport de 19 600 euros. Le prix au mètre carré y est de 1 967 euros, avec un loyer moyen de 322 euros (d’après les données de l’étude). L’augmentation des prix immobiliers (38,8% en cinq ans) indique un potentiel de plus-value significatif.

2. Roubaix : Avec un apport de 22 208 euros, Roubaix présente un prix moyen au mètre carré de 2 389 euros et un loyer de 394 euros pour un studio de 20 m². La tendance globale des prix sur cinq ans montre une évolution des prix de 26% sur les 5 dernières années.

3. Clermont-Ferrand : Cette ville exige un apport de 28 187 euros. Son marché est stimulé par une population étudiante importante (20% de la population) et une augmentation de 23,6% du prix au mètre carré sur cinq ans (2 398 euros/m²).

Ci-dessous, le tableau complet des villes, trié par ordre d’apport nécessaire :

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