Les passoires thermiques, ces logements mal isolés et très gourmands en énergie, sont au cœur des discussions sur la transition énergétique. Avec les contraintes légales qui se multiplient et des prix attractifs, investir dans ce type de biens peut sembler tentant. Mais est-ce vraiment une bonne idée ? Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Sommaire
🚨 Un cadre réglementaire de plus en plus strict
Comme chacun le sait, la réglementation devient de plus en plus exigeante pour lutter contre les passoires thermiques. A compter de 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. En 2028, ce sera au tour des biens classés F, puis les logements E en 2034. Cela signifie qu’un bien non rénové ne pourra plus générer de revenus locatifs.
Toutefois, cet encadrement strict et la cherté ou la complexité des travaux obligent aussi certains propriétaires à vendre, ce qui crée des opportunités pour ceux prêts à entreprendre des travaux de rénovation.
⚡ Une opportunité financière grâce à la décote
Les passoires thermiques subissent en effet une décote significative sur le marché immobilier, et peuvent faire l’objet de négociations un peu plus généreuses. Cette baisse de prix, estimée à 10 à 20 % par rapport à un logement mieux isolé (source), peut potentiellement représenter une bonne affaire pour les investisseurs. A fortiori dans les régions où la décote est élevée et le potentiel de plus-value après travaux peut être important : Nouvelle-Aquitaine, Centre-Val de Loire, Grand Est ou Occitanie peuvent ainsi être des zones intéressantes pourvu que le bien se situe proche d’une grande ville possédant un bassin d’emploi dynamique.
Cependant, cette décote reflète aussi les coûts à prévoir pour mettre le logement aux normes. Entre isolation, remplacement du système de chauffage et autres travaux, les dépenses peuvent être considérables. Par ailleurs, les petits logements (15 à 20 m², par exemple) sont particulièrement difficiles à rénover. L’isolation des murs peut entraîner des pertes de surface importantes, plus dommageables que dans des biens plus grands. De plus, les biens situés au rez-de-chaussée (avec sous-sol non chauffé) ou au dernier étage sont souvent plus sujets aux pertes de chaleur.
Enfin, si le logement est en copropriété, les travaux peuvent être complexes à organiser. Obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour des travaux d’envergure peut rallonger les délais et augmenter les coûts. Sur ce point cependant, on peut raisonnablement espérer qu’une loi permette prochainement d’assouplir les interdictions de louer, à l’image de ce qui était prévu avant la censure du gouvernement Barnier.
🚧 Points de vigilance avant de se lancer
Comme nous l’avons vu, investir dans une passoire thermique peut être intéressant, mais certaines précautions s’imposent pour éviter de mauvaises surprises :
- Évaluation précise des travaux : Faites établir plusieurs devis par des professionnels pour connaître le coût exact des rénovations nécessaires.
- Calcul des aides et avantages fiscaux disponibles : Les dispositifs comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, les certificats d’économies d’énergie, ou encore le déficit foncier peuvent significativement alléger la charge financière. Le déficit foncier, en particulier, permet de déduire les travaux des revenus fonciers imposables, réduisant ainsi l’impôt dû.
- Étude de faisabilité technique : Vérifiez que les travaux envisagés sont réalisables, notamment en copropriété où des autorisations peuvent être nécessaires.
- Analyse de la localisation : Privilégiez les zones proches des grandes villes ou des bassins d’emploi. Ces régions offrent un potentiel de revente et de plus-value supérieur.
- Considération de la typologie du bien : Comme évoqué plus haut, les petits logements ou ceux situés aux extrêmes (rez-de-chaussée ou dernier étage) peuvent poser des défis spécifiques en termes de rénovation.
- Anticipation des coûts cachés : Au-delà des travaux, pensez aux frais annexes comme les diagnostics, les taxes ou encore les imprévus qui peuvent survenir en cours de chantier. Les experts recommandent généralement de réserver entre 10 et 20 % du budget total pour couvrir ces aléas.
🏠 Une demande croissante pour les logements performants
Avec la hausse des prix de l’énergie et une sensibilité accrue aux enjeux écologiques, les locataires et acheteurs recherchent de plus en plus des logements bien isolés. Un bien rénové, passant d’une étiquette énergétique F ou G à C ou B, pourra non seulement se louer ou se vendre plus cher, mais aussi plus rapidement.
Investir dans une passoire thermique peut donc être une bonne opportunité, mais une étude minutieuse en amont est indispensable pour maximiser vos chances de réussite dans ce type de projet, qui s’adresse plutôt aux investisseurs expérimentés (ou en tout cas bien accompagnés) et ayant du temps et de l’énergie à y accorder.
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