Investir dans une cave ou un garage : un bon plan pour les petits budgets ?

Les caves et les garages séduisent de plus en plus d’investisseurs pour leur ticket d’entrée relativement bas. Il s’agit d’une alternative idéale pour les personnes qui n’ont pas (encore) les moyens d’investir dans un logement. Demande grandissante, forte rentabilité, nous vous proposons un tour d’horizon de ce modèle d’investissement locatif.

En quoi cela consiste ?

Ce type d’investissement locatif s’est démocratisé avec l’arrivée sur le marché de l’immobilier de plateformes collaboratives spécialisées dans le costockage (stockage entre particuliers). Ces sites proposent de rentabiliser des espaces vacants comme des garages, des caves, des hangars en les transformant en garde-meubles. Mais le marché grandissant avec des besoins d’entreposage de plus en plus importants, les investisseurs ont su sauter le pas en achetant volontairement ces surfaces souvent laissées à l’abandon.  D’autres vont encore plus loin en achetant un appartement pour le transformer en garde-meubles via un bail de location de box.

L’investissement locatif dans les garages et places de parking est bien connu et a eu un véritable succès. Cependant, aujourd’hui, face au coût du mètre carré habitable qui contraint de nombreux français à revoir à la baisse la surface à vivre de leur logement, il est plus rentable d’investir dans ces espaces pour y proposer de l’entreposage de meubles et cartons que pour une simple voiture.

Quel ticket d’entrée prévoir ?

Le coût d’acquisition d’une cave ou d’un garage varie entre 6000 € et 40 000 € en moyenne selon les villes, la gamme des prix variant en moyenne de 900 € à 4 000 € du m². Sachez que le coût au mètre carré varie très fortement d’un quartier à l’autre d’une même ville, à vous donc de faire le bon choix.

Quelques exemples par ville :

• À Lille, les prix varient de plus de 3000€ / m² pour les quartiers à proximité du centre commercial Euralille et à proximité des universités (boulevard Vauban, rue de Roubaix), à 1500 et 2700 €/m² pour des quartiers moins attractifs et excentrés comme Wazemmes, Bois-Blancs, Moulins, Lomme, Fives. Pour ces quartiers, vous pouvez envisager l’achat d’une cave de 8m² pour 10 000€.
• À Paris on constate une moyenne de 1700€ du m². Les quartiers les plus prisés affichent un prix moyen de 3000 € du m². Comptez donc 6 000 € pour une cave de 4 m², rue du Château (XIVème arrondissement), 22 000 € pour une cave de 11 m², rue Saint-Georges (IXème arrondissement), 34 900 € pour une cave de 16 m², rue d’Hauteville (Xème arrondissement).
• À Toulouse, les quartiers les plus prisés formant l’hypercentre de la ville rose (Place du Capitole, Les Carmes, Esquirol) sont proches des 4000 €/m². Des quartiers moins recherchés affichent des prix inférieurs comme les quartiers Matabiau et du Faubourg Bonnefoy : 2500 € / 3000€ /m²; les quartiers populaires du sud de l’agglomération affichent quant à eux des prix entre 1700€/m² et 1200€/m².

Les critères à l’origine de la diversité des prix : la proximité des centres-villes, le volume proposé et la salubrité des lieux. Quelle que soit la ville sur laquelle vous jetterez votre dévolu pour acheter une cave ou un garage, retenez bien qu’il est plus opportun d’acheter cet espace en centre-ville, en clair là où les surfaces habitables sont réduites et donc où la demande pour de l’entreposage y est plus forte.

Quelle rentabilité espérer ?

Ce type d’investissement est en général largement rentable et affiche un beau pourcentage pouvant atteindre jusqu’à 11% dans certaines villes. La moyenne de la rentabilité locative d’un espace réservé à de l’entreposage avoisine les 8 et 10%, un pourcentage nettement plus intéressant en comparaison de la rentabilité locative d’un appartement classiqu.

Exemples de rentabilité par villes :

• Pour une cave de 8m2 à Lille (achetée 10 000€) louée 80€ / mois, la rentabilité locative s’élève à 9,6%.
• Pour une cave de 5m² à Paris située dans le 8ème arrondissement (achetée 8 500 €) louée pour 80 € par mois. La rentabilité annuelle est de 11 %.
• Pour une cave de 5 m² dans l’hypercentre toulousain (achat à 3 500 €/m² pour un budget d’environ 8 500 €) louée 65€ par mois, vous pouvez prétendre à un beau rendement locatif de 9%.

Quels sont les autres avantages de ce type d’investissement ?

Ces espaces réservés à de l’entreposage (caves, garages) nécessitent peu de travaux et d’entretien ; à condition qu’ils soient loués sains.

À l’inverse d’un appartement, une cave est un espace particulièrement rapide à louer et qui affiche un taux de vacance largement inférieur à la moyenne des biens en location. Les plateformes de recensement de ces espaces annoncent une durée d’occupation moyenne de 13 mois.

Les spécialistes du costockage comme Ouistock (garde meuble entre particuliers) proposent aux investisseurs de référencer gratuitement leur espace pour profiter d’une demande qualifiée. Louer votre espace en passant par cette plateforme en ligne vous permet de profiter de leur assurance et de toutes les garanties nécessaires : contrat de location, automatisation des paiements et d’un service clients disponible 7j/7. Alors, prêts à franchir le cap de l’investissement locatif de caves et de garages ?