Encadrement des loyers : quand appliquer le complément de loyer ?

La mesure d’encadrement des loyers de la loi Alur, actuellement en place à Paris depuis début août, permet de demander un complément de loyer au locataire si le logement possède des caractéristiques très spécifiques en termes de localisation ou de confort. Quelles sont ces caractéristiques ? Comment interpréter la loi ? Nous essayons aujourd’hui d’y voir un peu plus clair…

Ce complément de loyer permet au bailleur d’obtenir un loyer supérieur au loyer de référence majoré (le plafond à ne pas dépasser), si son logement possède ces fameuses caractéristiques exceptionnelles. Comment les définir ? Le décret du 10 juin apporte des éléments de réponse pour savoir déjà quelles sont celles qui peuvent entrer en ligne de compte :

• « Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; »
• « Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; »
• « Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ».

A la lecture de ces conditions, on peut déduire dans un premier temps et de manière certaine, que la taille, la typologie, ou l’âge du logement  ne peuvent pas servir à demander un complément de loyer : ils sont déjà pris en compte dans le calcul du loyer de référence.

Le troisième point exclut aussi la présence d’un gardien ou d’un ascenseur dans les parties communes, puisqu’ils sont financés par les charges récupérables.

En revanche, pour Paris, un consensus semble se dessiner sur le fait qu’une terrasse ou un jardin privatifs, rares et recherchés, peuvent justifier ce complément.

Confort ou luxe ?

Dans ses termes exacts, le décret parle bien de « caractéristiques de localisation ou de confort ». Jean-François Buet, président de la FNAIM cité dans Le Particulier Immobilier, soulève la question du sens à donner au terme « confort » : « Des boiseries, des moulures, un grand miroir mural ou une belle hauteur sous plafond ne justifient-ils pas de payer plus cher ? » s’interroge-t-il. Il faudra en effet démêler ce qui relève du confort et ce qui relève du luxe pur… à moins que ce ne soit la même chose ?

Un parking, une vue imprenable sur la Tour Eiffel, ou bien le côté atypique d’un bien (maison de ville, loft, hôtel particulier,…), caractéristiques très recherchées, entrent-elles dans le cadre du complément de loyer ? Interrogée à ce sujet, l’Olap indique évasivement que la fourchette entre le loyer minoré et majoré est assez large pour la prise en compte de tels éléments sans recourir à ce complément de loyer.

Préciser les « secteurs géographiques »

Autre indication floue, la « comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». De quel secteur parle-t-on : rue, quartier, arrondissement ? Pour la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL), il s’agit des 14 secteurs identifiés par l’Olap (consultables dans l’annexe 1 de l’arrêté préfectoral). Toujours selon l’avis de la DRIHL, la localisation seule, par exemple un logement sur la butte Montmartre, ne peut pas justifier un complément de loyer, il faut que ce soit un faisceau de facteurs.

Une complexité de plus pour les propriétaires

Face à la baisse de rentabilité, parfois forte, que doivent subir les propriétaires de logements à Paris, nombreux sont ceux qui veulent accéder à ce droit de pratiquer des prix supérieurs au plafond autorisé. Mais la complexité de cette mesure, en raison du flou juridique qui l’entoure, est telle que l’on peut craindre un basculement de la location classique vers la location saisonnière. Ou tout simplement la mise en vente des logements concernés.