Selon une récente étude menée conjointement par la Ville de Paris et la fondation Abbé Pierre, 35% des annonces de location à Paris dépasseraient le plafond légal de l’encadrement des loyers remis en place depuis le du 1er juillet 2019. Dans un contexte où de plus en plus de villes mettent en œuvre cet encadrement sur leur territoire et où le gouvernement souhaite sanctionner plus durement les propriétaires contrevenants, ce chiffre relance le débat. Ces dépassements de loyers sont-ils vraiment illégaux ? Quels sont les offres de location les plus concernées ? Décryptage.
Un dépassement moyen de 196 € par mois
D’après la première édition de son observatoire de l’encadrement des loyers, le constat de la fondation Abbé Pierre est sans appel : 35 % des annonces de locations publiées entre août 2020 et août 2021 dépasseraient les plafonds de loyer autorisés par la loi à Paris. Concrètement, cela signifie que plus d’un tiers des annonces dépasseraient de 20 % le loyer médian.
Pour rappel, l’encadrement des loyers fixe des loyers médians selon le nombre de pièces principales, le caractère meublé/non meublé, l’année de construction, et bien sûr la zone géographique. Ce sont ces loyers médians qui servent de loyers de référence. Pour respecter l’encadrement des loyers, le loyer demandé doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. A noter que l’on parle de loyer hors charges.
D’après le baromètre publié, les annonces au-dessus des plafonds « proposent un loyer moyen hors charges de 1 229 euros par mois, qui inclut un dépassement moyen des plafonds de loyer de 196 euros par mois. »
Comprendre les disparités de loyers
De manière générale, l’étude met à jour une grande disparité entre les quartiers parisiens. Et c’est dans les quartiers de l’Ouest et du centre de Paris (1er, 7e, 9e, 16e), là où le marché est le plus tendu, que l’encadrement serait le moins respecté. En revanche, dans les quartiers plus populaires tels que le 14e, 19e ou encore le 20e arrondissement, les dépassements seraient moins élevés. Cette étude ne concerne cependant que les annonces de biens à la relocation, ce qui ne nous renseigne donc pas sur le respect des règles sur l’ensemble du parc locatif privé avec des baux déjà en cours.
Par ailleurs, l’étude démontre que ce sont les petits logements qui dépassent le plus fréquemment les plafonds de loyer. Ainsi, 47 % des logements de moins de 30 m² font apparaitre des valeurs supérieures aux taux légalement fixés.
Cependant, il est important de rappeler que l’étude a été réalisée à partir de plus de 15 000 annonces collectées sur la base du téléchargement spontané et volontaire d’une extension informatique. Ces données se basant sur l’usage par les candidats à la location d’un outil numérique, il est donc possible « que soient surreprésentés les logements recherchés par les jeunes, en particulier donc les petits logements ».
L’étude précise qu’il existe également une forte disparité en fonction des acteurs concernés. Ainsi, PAP (54%) et Facebook (52%) sont les portails d’annonces pour lesquels la fondation Abbé Pierre a relevé le plus d’annonces non conformes.
Rappelons que sur LocService, tous les loyers sont exprimés charges comprises, alors que le dispositif d’encadrement des loyers raisonne hors charge. Les charges locatives sont donc prises en compte pour toute offre visible sur notre site.
Le complément de loyer pour les biens d’exception
Il est également important de rappeler que qui dit dépassement de loyers de veut pas forcément dire loyer illégal. Car une annonce qui dépasse les plafonds autorisés « n’est pas forcément dans l’illégalité », du fait d’une possible différence avec le bail effectivement signé, ou des caractéristiques particulières du logement.
Le dispositif d’encadrement des loyers prévoit en effet la possibilité d’un complément de loyer si le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Attention cependant : ce complément de loyer doit impérativement être précisé par écrit. Son montant et les caractéristiques sur lesquelles il se base doivent être mentionnés au contrat de bail.
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