Dossier : le bail en 7 points essentiels

Vous venez de trouver votre locataire : après vous êtes entendus verbalement sur la nature et les conditions de la location, vous devez procéder à l’établissement du bail pour officialiser cet accord. Car le contrat de location, ou bail, est obligatoire lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire ; que le logement soit vide ou meublé, indépendant ou chez l’habitant. Il doit être écrit et signé par le propriétaire et par le locataire. Passage en revue des mentions obligatoires et interdites.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail ?

Le bail doit obligatoirement comporter les clauses suivantes :

• Les noms et adresses du propriétaire, et du locataire.
• L’adresse du logement, la destination des lieux (location à usage d’habitation, professionnel ou mixte) et la nature de la location (maison ou appartement, numéro du lot en cas de copropriété, étage, nombre de pièces, jardin éventuel, parking et description de toutes les parties communes) ainsi que la superficie habitable.
• La date de prise d’effet de la location. Elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, révision annuelle du loyer, …).
• La durée du bail, le délai de préavis pour la résiliation.
• Le montant du loyer, des charges, les termes du paiement ainsi que les modalités de révisions éventuelles.
• Le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.

Il peut également comprendre des clauses facultatives concernant notamment la durée de la location et l’engagement de caution.

Quelles sont les mentions interdites d’un bail ?

La loi prévoit que certaines clauses sont abusives car trop favorables au bailleur ; elles sont automatiquement réputées « nulles et non écrites » en cas d’inscription au bail. Cela signifie que même si elles sont prévues dans le bail, elles ne s’appliquent pas.

Est considérée comme abusive une clause qui prévoirait de :

• Autoriser le prélèvement du loyer directement sur le salaire du locataire.
• Imposer le règlement du paiement du loyer par prélèvement bancaire automatique sur le compte courant ou par la signature de traites ou de billets à ordre.
• Obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables (vente ou location future).
• Engager la responsabilité du locataire en cas de dégradation des éléments communs de l’immeuble.
• Engager le locataire, par avance, à rembourser au titre des réparations locatives des sommes estimées unilatéralement par le bailleur.
• Imposer au locataire la souscription d’un contrat d’assurance auprès d’une compagnie d’assurance choisie par le propriétaire.
• Prévoir la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un autre motif que le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs.
• Autoriser le propriétaire à diminuer ou à supprimer sans contrepartie des prestations indiquées au contrat.
• Autoriser le propriétaire à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses du contrat.
• Interdire au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative, …
• Obliger le locataire à installer des équipements à ses frais (compteur d’eau, de gaz, d’électricité).
• Interdire au locataire, sous peine de résiliation, d’utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière.
• Porter atteinte à la libre jouissance : interdiction d’usage de l’ascenseur, de l’escalier principal, obligation d’utiliser l’escalier de service pour les livraisons, de donner les clefs à un tiers en cas d’absence car il s’agit de discrimination.
• Remettre en cause la fin du bail en fonction d’évènements extérieurs et imposer au locataire de poursuivre le paiement du loyer sans contrepartie.

Le bail « seul » suffit-il ou faut-il joindre des documents au bail ?

Un certain nombre de documents doivent être annexés au bail :

• l’état des lieux d’entrée
• l’engagement de caution éventuel
• le dossier de diagnostic technique
• l’attestation « d’assurance habitation » du locataire (rappelons que cette assurance est obligatoire lors de la location d’un logement vide et facultative lorsque le logement est loué meublé)

Si le logement se trouve dans un immeuble en copropriété : les extraits du règlement intérieur relatifs à l’usage des parties communes et privées.

Peut-on demander tous les justificatifs que l’on souhaite avant de signer le bail ?

Un propriétaire ne peut pas demander tous les justificatifs qu’il souhaite aux candidats locataires car la loi considère que certains documents peuvent présenter un caractère discriminatoire.

Vous pouvez retrouver la liste des documents autorisés et interdits ici.

Quels sont les devoirs du propriétaire après la signature du bail ?

Le propriétaire s’engage lors de la signature du bail à proposer au locataire un logement décent et en bon état. Il s’engage à assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il doit entretenir le logement en effectuant les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives. Si le propriétaire ne respectait pas ses obligations (et notamment la réalisation des travaux indispensables), le locataire serait en droit de lancer en justice une procédure dite « d’injonction de faire ». Le non respect de ses obligations par un bailleur n’autorise pas pour autant le locataire à ne pas respecter les siennes : il devrait en effet continuer de payer le loyer et les charges.

Quels sont les devoirs du locataire après la signature du bail ?

Lors de la signature du bail, le locataire s’engage à payer le loyer et les charges, à verser un dépôt de garantie si le propriétaire le demande, à souscrire une assurance couvrant notamment les risques locatifs si le logement n’est pas loué meublé, à utiliser le logement en « bon père de famille » et à l’entretenir, à accepter et permettre les travaux réalisés par le bailleur, à ne pas effectuer de transformation des lieux sans l’accord du bailleur, à ne pas sous-louer le logement sans l’accord du bailleur.

Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut demander la résiliation du bail.

Quelle est la durée du bail ?

Le bail classique est signé pour 3 ans renouvelables alors que le bail meublé peut être signé pour 1 an seulement. Avec renouvellement par tacite reconduction dans les deux cas. Cette durée peut n’être que de 9 mois, sans tacite reconduction, dans le cadre très particulier du bail étudiant.