C’est du moins l’idée étudiée par des experts du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) dans un rapport remis récemment à la ministre du logement. Ce rapport, réalisé dans le cadre de la loi Alur, analyse la faisabilité de regrouper tous les dépôts de garantie des locataires dans un vaste fonds géré par une institution publique. Alors, bonne ou mauvaise idée ?
L’article 7 de la loi Alur prévoit que « Le Gouvernement remet un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d’un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d’une institution financière, au nom du locataire et déblocable d’un commun accord entre le locataire et le bailleur.« . C’est désormais chose faite, avec cette étude que vient de recevoir la ministre du logement Emmanuelle Cosse.
Pourquoi sanctuariser les dépôts de garantie ?
Actuellement en France, c’est le bailleur qui encaisse le dépôt de garantie lors de la mise en location d’un logement. Cette somme (un mois de loyer ou deux pour les meublés), qui peut être placée en vue de dégager des intérêts, doit être restituée à la sortie du locataire déduction faite des éventuels dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie.
Malheureusement cette restitution est à l’origine de nombreux litiges, à tel point qu’elle est devenue la seconde source de litiges dans le domaine de la location immobilière. Selon le rapport, en 2014 ce sont environ 8000 contentieux liés au dépôt de garantie qui ont été enregistrés par la justice et 3800 du côté des Commissions de Conciliation (chiffre 2015). Il y a donc une volonté de réduire cette conflictualité en mettant entre les mains d’un organisme tiers ces sommes qui, mises bout à bout, représenteraient environ 4 milliards d’euros pour le parc privé. Cependant, le rapport précise que « le volume des litiges reste limité au regard du nombre annuel de baux renouvelés ».
Comment faire techniquement ?
Le document évoque la possibilité de confier cette mission aux banques, mais se montre défavorable vis-à-vis de cette option. En revanche, la piste de la Caisse des dépôts et consignations semble être plus adaptée. Celle-ci a proposé un dispositif permettant la création d’un «compte personnel logement» activable à partir d’une plate-forme numérique, un service qui serait gratuit pour ses utilisateurs. Avant tout cela, il faudra bien sûr passer par une modification de la loi.
Mais en regardant comment font nos voisins européens en la matière, les auteurs du rapport soulignent le fait que le principe de gratuité est généralement difficile à respecter…
Une mesure complexe, contestée et d’un intérêt mitigé
Loin de faire l’unanimité, cette idée de sanctuarisation des dépôts de garantie se confronte à une opposition catégorique des professionnels et des propriétaires qui dénoncent sa complexité et la baisse de garanties qui en résultera pour les bailleurs. Les auteurs du rapport estiment eux-mêmes cette mesure insuffisamment justifiée, soulignant les larges progrès déjà réalisés dans les dernières décennies dans la protection des locataires. Afin de la rendre plus « acceptable », il faudrait envisager que ce fonds commun ainsi créé puisse servir à financer des politiques publiques comme la solvabilité des locataires ou l’amélioration de la qualité des logements.
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