Décoration, amélioration, transformation… Quels sont les droits du locataire ?

Tous les bailleurs ont un jour été confrontés à la question des petits aménagements effectués par leur locataire. Même si ce type de travaux est légitime de la part du locataire, quelles en sont les limites et que se passe-t-il pour des travaux plus importants ? Les réponses à ces questions dans ce dossier.

Que prévoit la loi ?

D’après l’article 7 de la loi de juillet 89, le locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord et lors du départ du locataire, le propriétaire peut exiger de ce dernier qu’il remette les lieux en l’état, ou choisir de conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu’il a engagés.
Le locataire n’a donc pas le droit d’effectuer des travaux à la place du bailleur.

L’article 6 de cette même loi prévoit quant à lui que le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En résumé, le locataire doit entretenir le logement, peut l’aménager et le redécorer à sa guise mais ne peut pas le transformer.

Quelques exemples pratiques

Si le locataire a reçu un logement avec 3 pièces, il ne peut restituer un logement avec 2 pièces, même s’il estimait que le logement était plus agréable après avoir supprimé une chambre pour agrandir le salon. Le locataire ne peut pas non plus remplacer une douche par une baignoire sans l’accord écrit du propriétaire.

Par contre, le locataire est en droit d’effectuer des travaux de décoration ou de petits équipements tant qu’il restitue le logement tel qu’il l’a reçu. Ce ne sont pas, en tant que tels, des détériorations. Il conviendra seulement lors du départ du locataire de distinguer les « vraies » détériorations : celles liées à un usage normal du logement et celles liées à la vétusté. Ainsi, les marques laissées sur les murs par les cadres installés par le locataire pour décorer le logement sont assimilées à de la vétusté liées à l’usage normal du logement et le locataire n’est pas tenu d’effacer ces marques lorsqu’il quitte le logement.
Par contre, lorsque ces marques de cadre sont aggravées par la fumée de cigarette, ce sont des détériorations et leur nettoyage relève de l’entretien à la charge du locataire.

Donc, si le locataire prend possession d’un logement « propre », il doit le restituer « propre » compte tenu de la vétusté dont il n’est pas responsable. Le logement n’a pas à être remis à neuf par le locataire sortant.

Le locataire peut percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux s’il les rebouche en partant. Il peut changer le papier peint, remplacer la moquette, poser une étagère : à la fin du bail, le propriétaire ne peut pas exiger de lui qu’il remette les lieux « en l’état ». Par contre, le locataire ne peut pas faire installer un nouveau verrou de sécurité sans l’accord du propriétaire car il s’agit d’une transformation d’un équipement du logement. De la même façon, il est souhaitable que le locataire qui souhaite installer un bain à remous dans le logement obtienne l’accord du propriétaire car ces travaux d’amélioration génèrent une plus-value locative. De plus, demander son accord au propriétaire permet par la même occasion de lui demander de participer aux frais ou de négocier une diminution du loyer.

Se protéger en tant que bailleur : l’état des lieux

Le locataire sortant doit restituer un logement conforme à celui qui a été décrit lors de l’état des lieux d’entrée.

Si la comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant permet de constater des dégradations qui ne relèvent pas de la vétusté et qui sont donc imputables au locataire, le propriétaire peut être amené à effectuer des travaux de remise en état. Ces derniers peuvent être déduits du montant de dépôt de garantie par le propriétaire qui doit cependant justifier ces frais au locataire (devis, facture, …).

En l’absence de législation suffisamment précise, nombreux sont les propriétaires qui estiment que le locataire n’a pas le droit de restituer un logement redécoré, ce qui pourrait rendre le logement en question  « plus difficile » à relouer.

Ainsi, un locataire qui repeint en noir différentes pièces d’un appartement ou qui remplace de la moquette beige par de la moquette orange est dans son droit (sauf mentions particulières dans l’état des lieux) mais ne laissera pas nécessairement un bon souvenir au propriétaire. De ce fait, s’il n’a pas été mentionné sur l’état des lieux entrant « revêtement clair sur les murs » ou « moquette beige », le propriétaire n’a pas de recours contre le locataire sortant. Pour bien se protéger, il est donc important de dresser un état des lieux entrant très précis : moins l’état des lieux est détaillé, plus grande est la marge de manœuvre donnée aux locataires.

C’est donc la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui permet de vérifier la bonne conformité du logement lors du départ du locataire. En cas de travaux effectués en cours de bail et pour lesquels le propriétaire a donné son accord, il est préférable de faire un état des lieux suite à travaux ou un additif à l’état des lieux entrant. A défaut d’ajout ou de nouvel état des lieux, il est préférable que le bailleur et le locataire aient tous deux un exemplaire original de l’accord écrit du bailleur.

Existe-t-il des exceptions ?

Certains travaux de mise aux normes de l’habitation (en termes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort) peuvent être exécutés à l’initiative du locataire.
Toutefois, ces travaux ne doivent en aucun cas compromettre le bon aspect ou la solidité de l’immeuble et le locataire doit notifier au bailleur (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier) son intention d’exécuter ces travaux et il doit les détailler.

Plusieurs choix se présentent alors au bailleur. Il peut soit donner son accord pour ces travaux. Soit signifier au locataire son intention de faire lui-même réaliser ces travaux, à ses frais, dans un délai de un an maximum. Et il peut refuser les travaux. Différentes procédures sont alors possibles pour résoudre le conflit.

Le propriétaire ne peut répercuter le coût de ces travaux sur le bail en cours que si une clause le prévoit expressément. C’est le plus souvent le cas.

Que peut-on interdire ou prévoir dans le bail ?

Un propriétaire peut par exemple inclure dans le bail une clause prévoyant une visite annuelle de vérification du bon entretien du logement par le locataire car ce type de clause ne fait pas partie de la liste  des clauses interdites. En même temps, le bailleur est tenu d’assurer un usage paisible de la chose louée, et ce type de vérification annuelle imposée pourrait être mal perçu par le locataire. Autant privilégier la bonne entente réciproque.

Par contre, toute clause inscrite au bail et stipulant que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement est interdite et donc réputée non écrite (ce qui signifie qu’elle n’a pas de valeur). Le propriétaire ne peut donc s’appuyer sur ce type de clause pour exiger du locataire des réparations qui ne peuvent pas être à sa charge.

Le bail étant souvent très général, il peut ne pas comporter de mention concernant les équipements et aménagements du logement. Dans ce cas, c’est l’état des lieux également signé par le propriétaire et le locataire qui fait autorité.

Que faire en cas de conflit ?

Avant que la situation ne devienne conflictuelle, il est souhaitable de tout mettre en œuvre pour que le bailleur et le locataire trouvent une solution amiable. La Commission Départementale de Conciliation peut être saisie lorsque les litiges portent sur l’état des lieux et le dépôt de garantie. Pour un règlement contentieux, les tribunaux peuvent trancher.