Comment faire un bail de colocation ?

Si elle était relativement marginale il y a quelques années, la colocation est aujourd’hui un mode d’habitat largement répandu et plébiscité ! Que ce soit pour des raisons financières, logistiques ou de convivialité, ce nouveau mode de vie séduit de plus en plus, et n’est plus réservé aux seuls étudiants. Jeunes actifs, quarantenaires célibataires ou retraités, ce mode de vie séduit désormais toutes les générations confondues. Mais concrètement comment cela se passe-t-il ? Tout dépend du type de bail qui régit la colocation ! La loi ALUR de 2014 a en effet apporté un cadre législatif à cette nouvelle façon d’habiter ensemble et il existe désormais deux manières de rédiger un bail de colocation. Alors, quelle formule privilégier ? Décryptage de LocService pour tout savoir avant de rédiger et de faire signer votre bail aux colocataires de votre logement.

Colocation : de quoi parle t-on ?

D’après la loi, une colocation est « la location par plusieurs locataires d’un même logement devenant leur résidence principale ». La location d’un logement par un seul couple marié ou pacsé au moment de la signature du bail n’est en revanche pas assimilé à une colocation et sera régit par un bail de location classique. De même, si un seul locataire a signé un bail avec le propriétaire et que les autres habitants du logements lui reversent une partie du loyer, il ne s’agit en aucun cas de colocation mais bien de sous-location. Et dans ce cas là, s’il faut encore le rappeler, l’accord formel du bailleur doit être obtenu par écrit !

Pour résumer la chose, la colocation consiste donc tout simplement à partager un logement entre plusieurs locataires liés au même propriétaire. Les occupants du logement partagent donc non seulement un lieu de vie mais aussi le loyer et les charges.

Et en tant que propriétaire bailleur, la loi Alur vous autorise à faire signer deux types de baux différents pour louer un logement en colocation :

• un bail unique commun à tous les colocataires ;
• un bail individuel signé par chaque colocataire.

Le bail collectif de colocation : unique et sécurisant

Le bail collectif est la forme la plus utilisée pour signer un bail de colocation. Et cela pour une raison simple. Ce type de contrat de location lie en effet tous les colocataires entre eux et au bailleur selon un principe simple : le droit au bail appartient conjointement à tous les colocataires. Cela signifie que le bail unique accorde les mêmes droits et obligations à tous les signataires qui organisent entre eux les modalités d’occupation et la répartition des pièces du logement. Par ailleurs, avec ce mode de colocation, le loyer n’est en principe pas fractionné : le propriétaire est en droit d’en demander le paiement en une seule fois et en totalité. A charge des colocataires donc de s’organiser pour le paiement du loyer. Une formule simple et sécurisante en tant que propriétaire.

Concrètement, le bail unique est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit également les locations « classiques ». Cependant la présence de plusieurs colocataires implique des règles spécifiques.

Tout d’abord, il est impératif que le contrat soit signé par l’ensemble des colocataires. De même, lors de l’entrée dans les lieux, un état des lieux d’entrée doit être effectué en présence de tous les colocataires, qui doivent également tous le signer.

En tant que propriétaire, vous pouvez également, comme dans le cadre d’un bail de location, demander le versement d’un dépôt de garantie. Dans ce cas là, vous ne serez tenu de le restituer qu’au moment du départ de votre dernier colocataire lors de la libération complète des lieux. A charge donc de vos colocataires de s’organiser pour trouver une solution à l’amiable entre eux concernant le dépôt de garantie. Cela ne vous concerne pas.

En tant que propriétaire, vous pourrez également demander une caution pour vous prémunir des risques d’impayés. Dans ce cas là, deux choix s’offrent à vous :

• Chaque colocataire se dote d’une caution : l’acte de cautionnement devra dans ce cas indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution.
• Une caution s’engage pour plusieurs colocataires : l’acte de cautionnement devra alors indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l’engagement de la caution.

Le bail de colocation peut par ailleurs comporter deux clauses spécifiques par rapport à un bail de location classique :

• Une clause de relocation : celle-ci permet de remplacer l’un des colocataires par un nouveau colocataire. Les conditions d’agrément ou d’acceptation du nouveau colocataire devront alors être clairement précisées.
• Une clause de solidarité : dans le cas d’une clause de solidarité, tous les colocataires sont indivisiblement et solidairement liés aux obligations existant au titre du contrat de location.

La clause de solidarité entre colocataires

En tant que propriétaire, la clause de solidarité est LA clause essentielle du bail de colocation unique ! Car avec cette clause, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives). Chaque colocataire s’engage en effet à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas. Ce qui vous autorise à vous retourner contre chaque colocataire pour l’intégralité du paiement du loyer en cas d’impayés. Et cela change tout pour sécuriser le bail !

De même, si l’un des colocataires vous donne son préavis pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants. Ce qui signifie que le loyer n’est pas diminué en cas de départ d’un colocataire. Le colocataire partant et sa caution restent par ailleurs engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement. Ce délai pourra cependant être réduit si un nouveau colocataire est inscrit au bail.

C’est pourquoi, afin d’être exonéré rapidement de ses responsabilités, le colocataire sortant vous proposera certainement un nouveau locataire pour prendre sa place au sein de la colocation. Mais en tant que bailleur, aucune obligation : vous n’êtes en aucun cas tenu d’accepter cette proposition si elle ne vous convient pas.

En revanche, qu’il y ait ou non clause de solidarité dans le bail de colocation, le colocataire sortant cesse d’être responsable des éventuelles dégradations causées dans le logement le jour de son départ. Il est donc fortement conseillé de faire un état des lieux intermédiaire à chaque changement de colocataire.

Pour sécuriser le paiement de vos loyers et vous garantir contre des impayés de loyers, le bail unique avec clause de solidarité est donc idéal en théorie. Cependant, de par son caractère très engageant, il faut garder en tête qu’il conviendra sans doute mieux à des colocataires qui se connaissent bien. Pour éviter les risques de zizanie, le bail individuel peut être une solution plus raisonnable pour les colocations de personnes qui ne se connaissent pas, ou qui sont vouées à avoir un turnover fréquent.

Le bail individuel au sein d’une colocation : personnalisé et adaptable

Le bail individuel est l’autre grand modèle de bail de colocation. Moins sécurisant pour le bailleur, il est pourtant très recherché par les candidats à la colocation.

En effet, dans le cadre d’un bail individuel, un contrat unique est signé par chacun des colocataires. Chaque locataire ayant signé son propre contrat, chaque bail est indépendant. Il n’y a donc pas de responsabilité solidaire ou d’obligations indivisibles entre colocataires. Et chaque locataire est responsable de ses obligations (paiement du loyer, des charges, etc…).

Pour signer un bail individuel au sein d’un logement en colocation, il existe cependant certaines spécificités à respecter en tant que bailleur. Car avec ce type de bail, vous accordez à chacun des colocataires un droit de jouissance exclusive de certaines pièces du logement mais également un droit d’accès commun à tous pour d’autres pièces. Tous les détails concernant l’utilisation du logement doivent donc être scrupuleusement stipulés dans le bail de colocation : pièces attribuées à chacun, utilisation des parties communes, du mobilier ou des appareils électroménagers… Une rédaction demandant beaucoup de rigueur et d’anticipation, pour éviter tout problème.

Par ailleurs, avec ce type de colocation, il ne faut pas oublier que le logement étant divisé en autant de parties distinctes qu’il y a de baux, chaque partie doit répondre aux normes de décence et de surface minimum. Chaque pièce louée à un colocataire dans le cadre d’un bail individuel doit donc avoir une superficie et un volume habitable d’au moins respectivement 9 m² et 20 m³. Sur ce point, le bail commun reste donc légèrement plus souple en termes de surface, car il autorise une surface minimale de 16 m² pour 2 personnes, alors qu’il en faut au moins 18 avec un bail individuel. Ensuite, dans les deux cas, c’est 9 m² supplémentaires pour chaque personne en plus dans le logement.

Pour vos colocataires, il sera également plus facile de mettre fin à un bail individuel en colocation qu’à un bail collectif. Car un colocataire qui souhaite partir n’aura qu’à vous donner son congé en respectant les conditions et préavis. Pour le propriétaire, il y aura alors une perte de loyer immédiate à la fin du préavis tant qu’un remplaçant n’aura pas été trouvé. Par contre, vous resterez seul décisionnaire du choix du nouveau colocataire entrant.

Pour résumer, ce type de bail est moins sécurisant en tant que propriétaire mais permet de s’adresser à des profils de colocataires différents. En effet, les colocations étudiantes se font en général entre amis qui souhaitent vivre ensemble et assument alors la solidarité du loyer. Mais si vous souhaitez proposer une colocation plus haut de gamme qui vise des jeunes actifs par exemple, ayant des besoins variés en termes de durée de séjour, proposer des baux individuel à chaque colocataire sera sans doute plus adapté.