Dans notre guide de la location, nous avons déjà présenté quelles sont les charges locatives imputables au locataire et au propriétaire. Pour autant, il reste parfois délicat de déterminer la nature même de certaines charges (récupérables ou non) et dans certains cas, la difficulté est telle que ce sont les tribunaux qui sont amenés à trancher. Pour aller plus loin, et surtout pour répondre aux questions que de nombreux bailleurs se posent, nous apportons dans cet article des précisions sur ces charges.
Sommaire
Rappel du principe de base
Tout bailleur engage des dépenses pour le logement qu’il loue. S’il supporte seul certaines de ces dépenses, d’autres peuvent lui être remboursées par le locataire en place. On dit alors de ces charges qu’elles sont « récupérables » car le bailleur qui a avancé les fonds les récupère auprès de son locataire.
La liste et la nature de ces charges est fixée par le décret 87-712 du 26 août 1987 et est disponible dans notre Guide de la location. Cette liste est limitative.
Les charges d’ascenseur
Les frais d’ascenseur ne sont pas récupérables auprès des locataires qui habitent au rez-de-chaussée sauf si les ascenseurs leur permettent d’accéder à des parties communes ou privatives comme le sous-sol, le local poubelles, le parking ou encore des caves.
Les charges d’eau froide et d’eau chaude
Peuvent être récupérées auprès du locataire les charges liées à la mise à disposition de compteurs, leur entretien, le relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d’eau froide et chaude, la facturation et l’encaissement de celles-ci auprès des usagers.
Nota : les frais de pose d’un compteur individuel ne sont pas récupérables et restent à la seule charge du propriétaire bailleur.
Les charges de chauffage
Les frais de chauffage que le locataire n’utilise pas sont récupérables. Ce qui signifie que lorsque le logement est équipé d’un chauffage collectif en état de fonctionnement, même si le locataire n’utilise pas ce chauffage collectif, il en supporte la charge.
Par contre, ne peuvent pas être récupérés les frais liés :
- à la gestion, la télégestion et la télésurveillance de l’installation de chauffage
- à l’amortissement des installations de chauffage et de production d’eau chaude
- au coût du combustible stocké : seul le coût du combustible consommé peut être récupéré, pas les « frais de stockage » entre 2 saisons de chauffe
- à la surconsommation de chauffage : si le logement est équipé d’un chauffage collectif qui fonctionne mal (qui chauffe trop en l’occurrence), que malgré les réclamations la situation perdure, le locataire n’a pas à supporter les frais qui auraient pu être évités
- à la location des citernes de gaz
Les charges de désinfection et de désinsectisation
Alors que les frais de dératisation restent à la seule charge du bailleur, les produits nécessaires à la désinsectisation et à la désinfection des parties communes d’une copropriété sont récupérables auprès du locataire qui supporte néanmoins seul les frais de désinsectisation et de désinfection effectuées dans les parties privatives qu’il occupe (donc dans son logement).
L’entretien des parties communes
Les consommations de produits d’entretien (les tribunaux précisent d’ailleurs « même les consommations excessives ») peuvent être récupérées auprès des locataires.
Alors que restent à la charge des bailleurs :
- les ampoules et autres tubes d’éclairage des parties communes intérieures (à noter que les ampoules et autres tubes d’éclairage des parties communes extérieures sont récupérables !)
- les travaux de nettoyage des graffitis mais aussi les dégradations des parties communes
- les dépenses de ravalement
Les frais de personnel
Même s’ils sont en voie de disparition, nombre d’immeubles collectifs ont aujourd’hui encore recours à un gardien. La détermination des charges récupérables ou non ainsi que le montant récupérable dépendent alors des fonctions réellement exercées par le ou les gardien(s).
Pour faire simple :
- la totalité de la rémunération du gardien reste à la seule charge du bailleur lorsque le gardien n’exerce que des fonctions « classiques » administratives (comme la distribution du courrier, l’encaissement des loyers, etc.) ou de surveillance
- 75 % de la rémunération du gardien est récupérable auprès des locataires lorsque, en plus des fonctions « classiques », le gardien s’occupe également de l’entretien des parties communes et de l’élimination des déchets (sortie, rentrée et nettoyage des poubelles)
- 40% de la rémunération du gardien est récupérable auprès des locataires lorsque le gardien ne s’occupe que de l’entretien des parties communes et de l’élimination des déchets.
Cas particulier d’un logement vacant
Cela peut sembler évident pour certains, voire redondant, mais il est important cependant de rappeler qu’en cas de période d’inoccupation d’un logement, entre 2 locataires donc, les charges locatives ne sont pas récupérables. Un bailleur ne peut donc pas « rattraper » sur son locataire entrant les charges locatives restées à sa charge (car pas de locataire auprès de qui les récupérer) pendant la vacance.
Source image : Freepik / krakenimages.com
Loading...
Bonjour,
J’occupe en location un appartement au RDC. La résidence bénéficie d’un ascenseur qui dessert les caves et des garages en sous-sol. Cependant mon appartement est loué seul, sans cave ni garage.
La propriétaire paye des charges pour l’ascenseur d’après les charges de copropriété. Ces charges sont-elles récupérables auprès de moi ?
Merci !
Bonjour, il me semble que non, mais je vous invite à consulter l’ADIL de votre département pour confirmer.
Bonjour,
J’ai occupé un appartement 8 mois
Il est resté vaccant 3,5 mois
Un nouveau locataire l’à occupé 0,5 mois
À ce jour je reçois une régularisation de charges
Elle est calculée de cette manière :
La somme totale récupérable du chauffage multiplié par 8 et divisé par 8,5
Multiplié par 0,5 et divisé par 8,5 pour l’autre locataire
Rien pour le propriétaire, il me semble que c’est les deux locataires qui supporte la totalité des charges annuelles même pendant la vacance
Bonjour,
Pour la régularisation des charges, en principe, chaque locataire doit payer les charges en fonction de la durée de son occupation de l’appartement. Si l’appartement était vacant pendant une certaine période, les charges de cette période ne devraient pas être réparties entre les locataires. Si vous pensez que le calcul n’est pas correct, vous pouvez contester la régularisation auprès du propriétaire ou demander l’avis d’une association de défense des locataires.
Bonjour,
Nous sommes locataires d’un appartement avec un chauffage collectif. Comme le bâtiment est ancien, ils n’est pas possible d’individualiser les charges du chauffage. Cependant, nous n’avons que très peu de chauffage, en dessous des 16°, car l’installation est obsolète. Mais nous continuons de payer autant que nos voisins, qui eux ont accès un thermostat et la chaudière à leur étage.
Est-on en droit de demander un remboursement ? Sachant que notre agence est au courant de cette situation depuis plus d’un an maintenant.
Cordialement
Bonjour, si l’installation ne vous permet pas de dépasser les 16°C, cela rend votre logement indécent et vous donne le droit d’obliger votre bailleur à faire les travaux nécessaires. Donc je pense que pour éviter ça, l’agence acceptera de négocier un remboursement car vous êtes en position de force. N’hésitez pas à contacter l’Adil pour en savoir plus.
Bonjour, nous louons un local commercial de 32m2 au RDC d’un immeuble. Devant notre local il y a une terrasse de 35m2 inscrite dans notre bail. Le propriétaire calcul notre quote part pour les charges ainsi que la taxe foncière notre surface totale louée c’est à dire 67m2. Nous payons donc des charges tel que l’eau, l’électricité des communs, l’entretien pour une terrasse non batie qui sert d’accès au local et pareillement pour la taxe foncière. Est-il légal de compter cette surface dans notre quote part ?
Bonjour, n’étant pas spécialiste des baux commerciaux, je ne peux pas vous répondre désolé.
Bonjour,
Je suis locataire d’un appartement nu, ma porte d’entrée donne sur un couloir commun à l’ensemble des locataire et du propriétaire qui habite l’immeuble. La porte d’entrée de cet immeuble est constamment ouverte hiver comme été. Je ne parviens pas à convaincre le propriétaire de fermer cette porte (c’est idiot mais c’est ainsi).
Est ce que je peux exiger que les parties communes soient chauffées car il fait 12° en plein hiver?
Bonjour, à ma connaissance non vous ne pouvez pas malheureusement. N’y aurait-il pas moyen de faire installer un système de fermeture automatique ? Dites au propriétaire que c’est aussi dans son intérêt s’il habite l’immeuble, non seulement en termes d’économies d’énergie mais aussi de sécurité.
Bonjour,
J’habite un appartement au 3ème étage dans un immeuble mitoyen d’un autre.
Nous avons accès à un ascenseur dans notre immeuble principal et il existe un autre ascenseur dans l’immeuble mitoyen.
Dans certains des appartements de notre immeuble, les locataires peuvent avoir accès aux deux ascenseurs.
Dans notre cas, l’accès au second ascenseur n’est pas possible car la porte a été condamnée. Nous n’avons jamais eu de clefs pour l’ouvrir ; nous devons donc accéder au local poubelle en sortant par notre porte d’entrée principale et passer par la rue pour y accéder et non par l’ascenseur secondaire. Ce qui n’est pas le cas de certains autres locataires de notre immeuble.
Est-ce que je peux contester la prise en charge des charges de se second ascenseur dont je n’ai pas l’usufruit ?
En espérant avoir été clair,
Merci pour vos réponses.
Bonjour, oui vous avez été très claire, il me semble effectivement que vous êtes en droit de contester ces charges si vous n’y avez pas la jouissance. Si le litige persiste, vous pouvez saisir la Commission de Conciliation.
Bonjour, je suis locataire d’un logement social appartenant à ICF habitat. Cet appartement est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble comprenant caves et parking en sous-sol.
La répartition des charges d’ascenseur est calculée suivant la superficie des logements et non selon L’ÉTAGE. Je paye donc autant que mon voisin du sixième qui occupe un logement identique au mien.
Est-ce légal ?
Merci
Bonjour, non je ne crois pas. Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Bonjour,
Je n’arrive pas à trouver la jurisprudence pour prouver que les ampoules et tubes d’éclairage des parties communes intérieures sont à la charge du bailleur. Ailleurs sur internet je lis que ces dépenses sont bien récupérables…notamment sur RIVP.fr dans la grille des charges récupérables. Pouvez vous m’aider s’il vous plaît?
Bonjour, à ma connaissance elles sont effectivement récupérables donc à la charge des locataires : texte de loi
Bonjour.
Je suis locataire. Est il normal que les charges locatives augmentent considérable lorsque la personne chargé de l’entretien des communs et de la sortie des poubelles est remplacée pour congé maternité? Quel document je peux demander à l’agence de location pour vérifier les frais qui sont vraiment à ma charge? J’ai entendu parlé d’un décompte des charges par nature. L’agence me propose de venir vérifier toutes les factures, j’ai l’impression qu’ils se moquent de moi !
Bonjour, je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.
Peux t on faire payer aux locataires d un hlm les charges d eau froide utilisee pour
Une rehabilitation.
Merci
C’est une bonne question ! Je vous invite à consulter l’Adil qui seront plus calés que moi…
Bonjour,
Je suis particulièrement sensible aux charges d’ascenseur non imputables lorsque l’on habite au rez de chaussée et que les parties communes ne sont pas accessibles par celui-ci.
Pourriez vous me donner le texte réglementaire correspondant ?
Merci beaucoup
Bonjour : http://ressourceshlm.union-habitat.org/ush/DonneesJuridiques/Question+reponse+juridique+Charges+locatives+-+Ascenseurs1
Art 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 du coup.
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Merci !
Bonjour les frais factures dans le chauffage par un bureau d etude pour faire des economies sont ils recuperables
« locataire qui supporte néanmoins seul les frais de désinsectisation et de désinfection effectuées dans les parties privatives qu’il occupe »
On me pose souvent cette question…
Bonjour,
Excusez-moi de vous poser encore la même question, mais nous louons une maison (pas de parties communes donc) et le locataire a des souris et entend nous faire payer la dératisation. Est-ce que cela ne relève pas de l’obligation d’entretien du bailleur?
Merci pour votre réponse
Bonjour, la dératisation est à la charge du bailleur (source).